Sondernutzungsrecht kann nicht durch Beschluss begründet werden

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer verlangt von einer anderen Wohnungseigentümerin, einen Kellerraum an die übrigen Wohnungseigentümer herauszugeben.

Die Eigentümerin hat ihre Wohnung 1981 erworben. Nach dem Inhalt des Kaufvertrages mit dem Voreigentümer ist der Kellerraum mitverkauft worden. Bereits im Juni 1978 hatten die Eigentümer einen allstimmigen Beschluss gefasst, den Kellerraum der nun beklagten Eigentümerin zur Sondernutzung zuzuweisen.

Ein Wohnungseigentümer, der an der seinerzeitigen Beschlussfassung nicht beteiligt war, weil er sein Wohnungseigentum erst danach erworben hat, verlangt nun, dass die Eigentümerin den Kellerraum geräumt und besenrein an die anderen Wohnungseigentümer herausgibt.

Entscheidung

Die Eigentümerin muss den Kellerraum herausgeben, allerdings nicht geräumt und besenrein.

Der Herausgabeanspruch ergibt sich aus § 985 BGB. Bei dem Kellerraum handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümerin hat kein Recht zum alleinigen Besitz erworben, insbesondere kein Sondernutzungsrecht. Der 1978 gefasste Beschluss ist nichtig, weil es der Eigentümerversammlung an einer Beschlusskompetenz gefehlt hat. Auch dass die überwiegende Rechtsprechung seinerzeit davon ausging, Sondernutzungsrechte wirksam durch unangefochtenen Mehrheitsbeschluss begründen zu können und erst der BGH durch die „Jahrhundertentscheidung“ zum Zitterbeschluss vom 20.9.2000 Klarheit geschaffen hat, ändert daran nichts.

Da der Beschluss 1978 allstimmig gefasst wurde, mag es sich materiell um eine Vereinbarung gehandelt haben. Aber auch dies hilft der beklagten Eigentümerin nicht weiter, da der nun klagende Eigentümer erst später Mitglied der WEG geworden ist. Vereinbarungen der Wohnungseigentümer wirken gegen den Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Dies ist hier nicht der Fall.

Die Eigentümerin kann sich auch nicht auf ein „Gewohnheitsrecht“ berufen, weil sonst die Publizitätswirkung des Grundbuchs unterlaufen würde.

Herausgabe ja, Räumung nein

Die Eigentümerin muss den Raum aber nicht in geräumtem und besenreinem Zustand herausgeben. Solche Räumungspflichten können sich nur als Rechtsfolgen eines Beseitigungsanspruchs aus §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3 WEG ergeben. Ein Beseitigungsanspruch wäre aber verjährt, anders als der Herausgabeanspruch aus Eigentum. Die Eigentümerin muss den Raum daher nur in dem Zustand herausgeben, in dem sich dieser befindet.

(LG Hamburg, Urteil v. 9.4.2014, 318 S 117/13)