Zweckbestimmung von Teileigentum nicht per Beschluss änderbar

Hintergrund

Ein Teileigentümer verlangt von den übrigen Wohnungseigentümern die Zustimmung, die zulässigen Öffnungszeiten seiner Gewerbeeinheit zu erweitern.

In der Teilungserklärung von 1993 ist die Teileigentumseinheit als „Café mit Schnellimbiss“ bezeichnet. 2002/2003 wurde der vorige Eigentümer der Einheit gerichtlich verpflichtet, die Nutzung der Räume durch den damaligen Mieter über 21 Uhr hinaus zu unterbinden. Die seinerzeit mit dem Fall befassten Gerichte meinten, die Bezeichnung „Café mit Schnellimbiss“ stelle eine Zweckbestimmung dar. Die zulässigen Öffnungszeiten orientierten sich an den Ladenöffnungszeiten und dauerten maximal bis 21 Uhr.

In einer Eigentümerversammlung im Mai 2013 beantragte der nunmehrige Eigentümer, die zulässige Nutzungszeit für die Gewerbeeinheit von 21 auf 23 Uhr zu verlängern. Dabei verwies er auf die zwischenzeitlich liberalisierten Ladenöffnungszeiten. Sein Antrag wurde einstimmig abgelehnt.

Entscheidung

Die Ablehnung des Antrags, die Öffnungszeiten zu erweitern, widersprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Teileigentümer hat keinen Anspruch, dass die anderen Eigentümer einer Erweiterung der Öffnungszeiten zustimmen.

Es fehlt bereits an einer Beschlusskompetenz der Eigentümer, den beantragten Beschluss zu fassen. Die Bezeichnung „Schnellimbiss mit Café“ ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Aus der prägenden Bezeichnung als „Café“ folgt eine Einschränkung der Öffnungszeiten, da sich das Angebot eines Cafés regelmäßig an den Ladenöffnungszeiten orientiert.

Darauf, ob sich an den Ladenöffnungszeiten seit Abfassung der Teilungserklärung etwas geändert hat, kommt es nicht an. Für die Auslegung der Teilungserklärung ist allein der Zeitpunkt der Grundbucheintragung maßgeblich.

Öffnungszeiten über 21 Uhr hinaus entsprächen nicht mehr der zweckbestimmungsmäßigen Nutzung und damit nicht der Gebrauchsregelung als „Café“. Die verlangte Ausdehnung der Öffnungszeiten wäre eine vereinbarungswidrige Erweiterung. Dies würde zu einer Änderung der Teilungserklärung führen. Für einen solchen vereinbarungsändernden Mehrheitsbeschluss fehlt den Eigentümern jedoch die Beschlusskompetenz.

Der Teileigentümer hat auch keinen Anspruch auf Änderung der bestehenden Regelung der Teilungserklärung. Ein solcher Anspruch besteht allenfalls, wenn ein Festhalten an der bestehenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint. Dies ist hier nicht der Fall.

(AG Nürnberg, Urteil v. 14.2.2014, 16 C 4425/13)