Kündigungsrecht entfällt durch Teilzahlung nicht | Immobilien

Haufe Online Redaktion

Kündigungsschreiben — Bild: MEV Verlag GmbH, Germany Nur die vollständige Zahlung schützt vor der fristlosen Kündigung, wenn das Kündigungsrecht einmal entstanden ist

Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfordert nicht, dass bei der Kündigung der Kündigungstatbestand noch erfüllt ist. Es reicht aus, dass dieser vor der Kündigungserklärung verwirklicht war. Erst vollständige Zahlung lässt den Kündigungsgrund entfallen.

Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung erklärte in einer Klageschrift vom 15.7.2013, die dem Mieter am 24.7.2013 zugestellt wurde, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges. Am 15.7.2013 befand sich der Mieter mit einem Gesamtbetrag von 1.113,32 Euro in Rückstand. Die monatliche Bruttomiete betrug 542,60 Euro. Am 16.7.2013 zahlte der Mieter die Miete für Juli 2013.

Zuletzt stritten die Parteien noch darüber, wer die Kosten der Räumungsklage tragen muss. Entscheidend hierfür war, ob die Kündigung wirksam war.

Entscheidung

Die fristlose Kündigung wegen des Zahlungsrückstands war berechtigt.

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB besteht ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Diese Voraussetzungen lagen am 15.7.2013 bei Ausspruch der Kündigung vor.

Es ist unerheblich, dass der Mieter einen Tag später die Juli-Miete gezahlt und dadurch den Rückstand auf weniger als zwei Monatsmieten reduziert hat. Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfordert nicht, dass zum Zeitpunkt der Kündigung der Kündigungstatbestand noch erfüllt ist. Es reicht vielmehr aus, dass der Kündigungstatbestand vor Abgabe der Kündigungserklärung verwirklicht war. Entsteht wegen Verzugs mit der Mietzahlung ein Kündigungsgrund, erlischt dieser erst dann wieder, wenn der Vermieter vollständig befriedigt wird.

Gerade im Fall der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB würde eine andere Auslegung dazu führen, dass der Mieter stets der Kündigungsmöglichkeit entgehen könnte, indem er nach Erreichen eines Rückstands von zwei Monaten lediglich einen geringen Betrag zahlen würde, der den Gesamtrückstand knapp unter die Grenze brächte. Dies wäre mit dem Zweck des Gesetzes, dem Vermieter eine Kündigungsmöglichkeit für den Fall einzuräumen, dass die Kündigungsrückstände über einen längeren Zeitraum eine nicht mehr für zumutbar gehaltene Höhe erreichen, nicht vereinbar.

(LG Flensburg, Beschluss v. 28.3.2014, 1 T 8/14)

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