Mindererlös rechtfertigt keine Kündigung

Hintergrund

Der Mieter einer Wohnung verlangt von der Vermieterin den Ersatz von Rechtsanwaltskosten.

Die Vermieterin hatte eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Zur Begründung hatte sie ausgeführt, sie wolle die Wohnung verkaufen. Bei Fortbestand des Mietverhältnisses müsse sie einen erheblichen Abschlag von dem sonst erzielbaren Preis machen. Ohne die Kündigung sei sie daher an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert.

Als die Vermieterin die Wohnung erworben hat, war diese bereits vermietet.

Der Mieter hatte zur Abwehr der Kündigung einen Rechtsanwalt beauftragt. Er verlangt von der Vermieterin Erstattung der Anwaltskosten von 446,13 Euro.

Entscheidung

Die Vermieterin muss dem Mieter die Anwaltskosten erstatten.

Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, ist dem Mieter wegen schuldhafter Vertragsverletzung zum Schadensersatz verpflichtet ist

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; als ein berechtigtes Interesse ist es insbesondere anzusehen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Solche Gründe hat die Vermieterin versucht geltend zu machen. Allerdings liegt ein berechtigtes Interesse tatsächlich nicht vor, so dass die Kündigung mangels Kündigungsgrundes unwirksam ist.

Es mag zwar sein, dass die Vermieterin für die vermietete Wohnung einen geringeren Kaufpreis erzielt, als sie dies für eine leerstehende Wohnung könnte. Dieser Umstand allein ist aber kein Kündigungsgrund. Vielmehr müsste die Vermieterin ohne die Kündigung Einbußen erleiden, die die Nachteile, die dem Mieter aus dem Verlust der Wohnung erwachsen, weit übersteigen.

Hinzu kommt, dass die Wohnung bereits vermietet war, als die Vermieterin sie erworben hat. Der wirtschaftliche Wert in unvermietetem Zustand stand ihr nie zur Verfügung. Sie würde diesen mit einer Kündigung und einem anschließenden Verkauf erstmals erlangen. Wenn die Vermieterin die Wohnung nun vermietet veräußert, erlangt sie keinen Nachteil, erst recht keinen erheblichen.

Schließlich hat die Vermieterin auch nicht dargelegt, dass die Wohnung in vermietetem Zustand unverkäuflich wäre.

(AG Köpenick, Urteil v. 25.3.2014, 14 C 10/14)