Archiv Seite 12 - Verwaltung - Haufe

Wohnungseigentum in Bruchteilseigentum kann insgesamt entzogen werden, wenn auch nur einer der Miteigentümer den Hausfrieden nachhaltig stört. Der nicht störende Miteigentümer kann die Entziehung aber abwenden, indem er einige – sehr strenge – Anforderungen erfüllt.

Das Anbringen von Namen der Mieter an Klingelschildern verstößt nicht gegen den Datenschutz. Vermieter sind daher nicht verpflichtet, sie zu entfernen. Das haben die Bundesdatenschutzbeauftragte und die EU-Kommission klargestellt.

Mieter können ihre Zustimmung zu einer schriftlich verlangten Mieterhöhung nicht unter Berufung auf die Vorschriften über Fernabsatzverträge widerrufen.

Bewahrt der Mieter in seiner Wohnung eine Schusswaffe nebst Munition auf, ohne eine Erlaubnis nach dem Waffengesetz zu besitzen, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietvertrages.

Mieter können vom Vermieter keine Reinigung der Fenster verlangen. Das gilt auch für Teile einer Fensterfassade, die sich nicht öffnen lassen und schwer zugänglich sind. Soweit der Mieter die Fenster nicht selbst putzen kann, muss er notfalls eine Fachfirma beauftragen.

Das Öffnen und Schließen von Fenstern waren der Streitpunkt in einem Verfahren, das das LG Koblenz auf dem Tisch hatte.

Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall - bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung - von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, ist lediglich anfechtbar, aber nicht nichtig.

Der Vermieter kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbinden. Eine Nachzahlung der Rückstände kann nur die fristlose Kündigung heilen; die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bleibt bestehen. Hieran hält der Bundesgerichtshof fest.

Eine wirksame Änderung des Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen.

Die Pflicht des Vermieters, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten, besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.

Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse eines Wohnungseigentümers, der erreichen will, dass die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums versagt wird, beträgt in der Regel 20 Prozent des Verkaufspreises des Wohnungseigentums.

Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) dazu zu bewegen, Strom zu erzeugen und zu vermarkten, ist nicht einfach. Denn sie müssen selbst als Elektrizitätsversorgungsunternehmen auftreten. Doch für Eigentümer als Betreiber gibt es sogar mehrere Modelle.

Eine Kündigung wegen unberechtigter Weitervermietung einer Wohnung über Airbnb kann unwirksam sein, wenn der Vermieter bei diesbezüglichen "Ermittlungsmaßnahmen" das Persönlichkeitsrecht des Mieters schwerwiegend verletzt hat. Dieser Auffassung ist das LG Berlin.

Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist auch dann unwirksam, wenn sich der Mieter gegenüber dem vorigen Mieter zur Renovierung verpflichtet hat.

Auch bei warmen Außentemperaturen muss der Vermieter von Wohnraum die Warmwasserversorgung sicherstellen. Notfalls kann der Mieter eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter erwirken.

Zwischen einem Mangel der Mietsache und einer Verletzung, die der Mieter erleidet, muss ein Kausalzusammenhang bestehen, um eine Haftung des Vermieters zu begründen. Ein solcher Zusammenhang fehlt, wenn der Schadenseintritt fern jeglicher Lebenserfahrung liegt oder nicht vom Schutzzweck der verletzten Norm umfasst ist.

Betriebskosten, die schon seit Abschluss des Mietvertrages anfallen, aber nicht als umlagefähig vereinbart sind, kann der Vermieter nicht nachträglich unter Berufung auf eine Vertragsklausel umlegen, die ihm die Umlage neuer Betriebskosten gestattet.

Ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz berechtigt auch dann nicht zum Bau eines Carports, wenn von einem Baum Kastanien und Harz auf den Stellplatz fallen. Dies gilt zumindest dann, wenn der Baum bei Begründung des Sondernutzungsrechts schon vorhanden war.

Beschädigt der Mieter die Mietsache, setzt ein Schadensersatzanspruch des Vermieters auch nach Ende des Mietverhältnisses nicht voraus, dass der Vermieter zuvor eine Frist zur Beseitigung des Schadens gesetzt hat.

Ist eine Wohnung komplett untervermietet, ist in der Regel nur der Untermieter Vertragspartner des Energieversorgers und schuldet diesem die Kosten für die Gaslieferung. Ob der Mieter zur Untervermietung berechtigt war, ist unerheblich.

Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das der Vermieter auf ein Sachverständigengutachten stützt, hängt nicht davon ab, ob der Sachverständige die Wohnung besichtigt hat.

Moniert ein Wohnungseigentümer in einer Anfechtungsklage, ein Neuanstrich verändere das gesamte Gebäude optisch erheblich, ist dies bei der Bemessung seiner Rechtsmittelbeschwerde im Regelfall mit 1.000 Euro zu bewerten. Dieser Wert tritt zum Kostenanteil des Eigentümers an der Maßnahme hinzu.

Eine verschwundene Küche war der Zankapfel in einem Verfahren, das der BGH auf dem Tisch hatte.

33.000 Euro Geldbuße muss der Mieter einer Wohnung in München zahlen, weil er die Wohnung verbotenerweise an Medizintouristen weitervermietet hat.

Führt der Verwalter Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht, unvollständig oder falsch aus, begründet dies keine Schadensersatzansprüche einzelner Eigentümer gegen die WEG. Verursacht ein von der Gemeinschaft beauftragter Handwerker Schäden am Sondereigentum, haftet dieser, nicht aber die WEG.

Ist im Mietvertrag die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung auf den Mieter vereinbart, sind die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls als Betriebskosten umlagefähig.

Eine Regelung in der Teilungserklärung, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und -setzung der zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmten Gebäudeteile aufkommen muss, umfasst auch Dachterrassen und erstreckt sich sowohl auf die im Sonder- als auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile.

Legt der WEG-Verwalter auf Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste vor, an deren Richtigkeit er selbst zweifelt, muss er die Zweifel aufklären und eventuelle Fehler korrigieren. Notfalls muss das Gericht mit Zwangsmitteln auf die Vorlage einer korrekten Liste hinwirken.

Haben Vermieter und Mieter nur eine symbolische Miete vereinbart, ist für eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht die vereinbarte Miete, sondern der objektive Mietwert maßgeblich.

Soll anstelle des bisherigen WEG-Verwalters eine GmbH, deren Geschäftsführer der bisherige Verwalter ist, als Verwalter gewählt werden, ist dies keine Wiederbestellung. Daher müssen zur Wahl Alternativangebote vorliegen.

Dem Verwaltungsbeirat obliegt es, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen. Hieraus erwächst allerdings keine Pflicht der Beiratsmitglieder, den Verwalter zur Einhaltung seiner Pflichten anzuhalten.

Für die Verteilung von Betriebskosten nach Wohnfläche kommt es auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnungsgröße an. Seine Rechtsprechung, dass die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen abweicht, gibt der BGH auf.

Die Mietpreisbremse in Hamburg war zumindest bis August 2017 mangels ordnungsgemäßer Begründung nicht wirksam, so das LG Hamburg. Ob eine nachgeschobene Begründung den Mangel für die Zukunft geheilt hat, musste das Gericht nicht entscheiden.

Verzögern die Wohnungseigentümer pflichtwidrig eine gebotene Sanierung des Gemeinschaftseigentums, haften sie gegenüber Miteigentümern, die hierdurch einen Schaden erleiden. Wurde ein Beschluss, der eine Sanierungsmaßnahme ablehnt, erfolgreich angefochten, steht zugleich fest, dass eine Handlungspflicht besteht.

Eine passende Strategie, neue Strukturen, andere Prozesse: Die digitale Transformation erfordert von den Unternehmen der Wohnungswirtschaft vielfältige Anpassungen. Wie der Weg in die Zukunft gelingen kann, darum drehte sich alles beim diesjährigen Haufe Kongress für die Wohnungswirtschaft. Rund 270 Teilnehmer kamen nach Dresden und diskutierten zwei Tage lang über innovative Lösungsansätze.

Ungebetene Besucher im Garten – dies war der Streitpunkt in einem Verfahren vor dem LG Berlin. Für allzu viel urige Natur auf einem WEG-Grundstück hatte das Gericht nichts übrig.

Immobilienverwaltungen fällt es schwer, qualifizierte Mitarbeiter zu finden. Oft fehlt das Know-how. Darunter leidet auch das Ansehen des Berufs. Die Branche muss den Nachwuchs für sich begeistern, um neue Fachkräfte zu gewinnen, meint unser Autor Martin Kaßler.

Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum kann durch Individualvereinbarung grundsätzlich dauerhaft ausgeschlossen werden.

Ein Sondernutzungsrecht kann gegen den Willen des Berechtigten nur mittels einer Anpassung der Gemeinschaftsordnung geändert oder aufgehoben werden; dies setzt voraus, dass ein Festhalten an der bestehenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig wäre.

Führt der ehemalige Verwalter über das Ende seiner Bestellungszeit die Verwaltung fort, ist er nicht mehr Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer und kann daher für die Eigentümer Zustellungen nicht mehr wirksam entgegennehmen.

Wohnungseigentümer müssen Zahlungen an die WEG nur auf ein Konto leisten, das unmittelbar der Gemeinschaft zusteht. Verlangt der Verwalter Zahlung auf ein offenes Treuhandkonto, können die Eigentümer die Zahlung jedenfalls dann zurückhalten, wenn dadurch die Liquidität der WEG nicht gefährdet wird.

Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande. Dem steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch auf Vermieterseite beteiligt ist.

Aus einem Beschluss über die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen muss hervorgehen, welches Unternehmen beauftragt werden soll. Es reicht nicht aus, wenn die bei der Abstimmung anwesenden Eigentümer wissen, welche Firma den Auftrag erhalten soll, diese aber nicht aus dem Beschluss oder Protokoll hervorgeht.

Kann eine Mietvertragspartei bei einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung der Miete verlangen, unterliegt die Änderung der Miete dem Schriftformerfordernis. Bei einem einseitigen Änderungsrecht oder einer Anpassungsautomatik bedarf die Änderung der Miete der Schriftform hingegen nicht.

Gemeinschaftseigentum muss in einem Zustand sein, dass die Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum bestimmungsgemäß nutzen können. Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Gemeinschaftseigentums müssen daher saniert werden.

Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, zählen auch Angaben im Exposé. Ein Haftungsausschluss für Sachmängel greift aber nicht bei Arglist.

Ist der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, muss der Eigentümer die Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb eines Jahres erteilen, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind. Versäumt er diese Frist, kann er keine Betriebskosten für das Abrechnungsjahr fordern.

Machen die Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Einheit jahrelang nicht geltend, reicht das allein nicht aus, um eine Verwirkung des Anspruchs anzunehmen. Bei einer Änderung der zweckwidrigen Nutzung einer Einheit beginnt die für eine Verwirkung des Unterlassungsanspruchs erforderliche Zeitspanne neu zu laufen.

Der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beträgt in der Regel 20 Prozent des Verkaufspreises.