Mieter können vom Vermieter keine Reinigung der Fenster verlangen. Das gilt auch für Teile einer Fensterfassade, die sich nicht öffnen lassen und schwer zugänglich sind. Soweit der Mieter die Fenster nicht selbst putzen kann, muss er notfalls eine Fachfirma beauftragen.
Hintergrund: Wohnung mit großer Fensterfront
Die Mieter einer Loft-Wohnung streiten mit der Vermieterin darüber, wer für die Reinigung der Fenster verantwortlich ist.
Die Wohnung befindet sich im ersten Obergeschoss eines ehemaligen Fabrikgebäudes. Dieses verfügt über eine großflächige Fensterfront, die sich derart an der Wohnung erstreckt, dass sich vor mehreren Räumen Fenstersegmente befinden, die eine Fläche von je 1,3 m x 2,75 m aufweisen. In deren Mitte lässt sich jeweils ein Fenster mit einer Fläche von 0,6 m x 1,25 m öffnen, während der übrige Teil des jeweiligen Glassegments nicht zu öffnen ist.
Die Vermieterin lässt die Fensterfassade zweimal jährlich durch ein Unternehmen auf eigene Kosten reinigen, ohne eine Verpflichtung hierzu anzuerkennen.
Die Mieter begehren mit ihrer Klage eine mindestens vierteljährliche Reinigung der Glassegmente vor ihrer Wohnung, die sich nicht öffnen lassen. Witterungsbedingt verschmutzten diese schnell, was den Blick nach außen beeinträchtige und den Wohnwert mindere. Eine Reinigung der starren Teile der Fenstersegmente sei für sie mit großen Schwierigkeiten verbunden.
Die Vermieterin meint, das Reinigen der Fenster sei keine von ihr geschuldete Instandsetzung; vielmehr sei die Reinigung Sache der Mieter.
Entscheidung: Glasreinigung obliegt dem Mieter
Die Mieter haben keinen Anspruch auf eine Reinigung der Fenster durch die Vermieterin.
Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile und die Fensterrahmen gehören, obliegt grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Denn der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand. Bloße Reinigungsmaßnahmen sind dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.
Darauf, ob der Mieter die Fenster selbst reinigen kann, kommt es nicht an. Sollte dies nicht möglich sein, kann der Mieter beispielsweise eine Fachfirma beauftragen.
(BGH, Beschluss v. 21.8.2018, VIII ZR 188/16)
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