Heimliche Fotos können Kündigung wegen Airbnb-Vermietung kippen

Hintergrund: Scheinanmietung zur Beweissicherung

Die Vermieter einer Wohnung in Berlin verlangen von der Mieterin nach einer Kündigung die Räumung.

Die Mieterin hatte die Wohnung mit Erlaubnis der Vermieter einem Untermieter überlassen. Dieser bot die Wohnung ohne Zustimmung der Vermieter und des Mieters über das Internetportal Airbnb zur Vermietung an Touristen an.

Nachdem die Vermieter hiervon Kenntnis erlangt hatten, mietete ein Mitarbeiter der Hausverwaltung die Wohnung im April 2017 über Airbnb zum Schein für eine Nacht an. Anschließend sprachen die Vermieter gegenüber der Mieterin wegen der unberechtigten Weitervermietung eine Abmahnung aus. Nach Erhalt der Abmahnung wandte sich die Mieterin an den Untermieter, die Wohnung blieb allerdings über Airbnb verfügbar. Im Mai mietete ein Mitarbeiter der Hausverwaltung die Wohnung nochmals für eine Nacht an. Kurz darauf kündigte die Mieterin das Untermietverhältnis. Einen Tag später erklärten die Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses wegen fortgesetzter unbefugter Gebrauchsüberlassung trotz Abmahnung.

Im Zuge der beiden Anmietungen betraten Mitarbeiter der Hausverwaltung die Wohnung und fertigten dort zu Beweiszwecken eine Reihe von Fotografien an, unter anderem im Schlafzimmer.

Entscheidung: Betreten und Fotografieren nicht erforderlich

Die Räumungsklage hat keinen Erfolg. Die Kündigung war unwirksam.

Zwar fällt der Mieterin wegen des ungenehmigten Angebots der Wohnung über Airbnb eine Pflichtverletzung zur Last. Das Verhalten des Untermieters, der die Wohnung angeboten hat, ist der Mieterin zuzurechnen.

Die Pflichtverletzung war aber nicht hinreichend erheblich, um eine Kündigung zu rechtfertigen.

Zum einen waren die Vermietungen, auf die die Vermieterin die Kündigung stützt, mit keiner tatsächlichen Nutzung der Wohnung verbunden, weil diese Anmietungen über die Hausverwaltung und nur zum Schein erfolgt sind, um den Nachweis einer unerlaubten Untervermietung führen zu können. Eine versuchte Gebrauchsüberlassung wiegt weniger schwer als eine vollzogene. Zudem wäre die Wohnung nur zweimal für jeweils einen Tag überlassen worden.

Außerdem war das Verschulden der Mieterin nur gering ausgeprägt. Sie hat zwar die Weitervermietung durch den Untermieter nicht unverzüglich nach der Abmahnung zuverlässig unterbunden. Dies begründet aber nur den Vorwurf eines fahrlässigen eigenen Überwachungs- und eines zugerechneten vorsätzlichen Fremdverschuldens des Untermieters.

Entscheidend für die fehlende Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist aber, dass die Vermieter vor der Kündigung selbst ihre Pflichten aus dem Mietvertrag schwerwiegend verletzt haben, indem Mitarbeiter der Hausverwaltung die zum Schein angemietete Wohnung betreten und dort Fotos gemacht haben. Damit sind die Vermieter, denen das Verhalten der Hausverwaltung zuzurechnen ist, weit über das mietvertraglich Erlaubte hinausgegangen.

Um den Beweis einer unerlaubten Weitervermietung führen zu können, hätte es ausgereicht, die Wohnung anzumieten. Es wäre nicht erforderlich gewesen, diese auch zu betreten. Erst recht wäre es für die Beweisführung nicht erforderlich gewesen, heimlich Fotos in der Wohnung zu machen und damit in den privaten Kernbereich des Mieters und des Untermieters einzudringen.

Gegenüber diesen Pflichtverletzungen erscheinen die Pflichtverletzungen der Mieterin so geringfügig, dass diese nicht das für eine Kündigung erforderliche Gewicht haben.

(LG Berlin, Urteil v. 3.7.2018, 67 S 20/18)

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