| Mietrecht

Kündigung wegen Airbnb-Vermietung erst nach Abmahnung

Vor der Kündigung wegen unbefugter Vermietung an Touristen steht die Abmahnung
Bild: Haufe Online Redaktion

Bietet ein Mieter seine Wohnung unberechtigt über Airbnb oder vergleichbare Portale zur Vermietung an Touristen an, ist eine Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung grundsätzlich nur nach einer erfolglosen Abmahnung wirksam. Dieser Auffassung ist das LG Berlin.

Hintergrund: Mieter bieten Wohnung online an

Die Mieter einer Wohnung in Berlin hatten diese dreimal für jeweils maximal eine Woche an Touristen vermietet. Sie hatten die Wohnung über das Internetportal Airbnb zur kurzzeitigen Vermietung angeboten.

Am 25.8.2015 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an Dritte fristlos, hilfsweise ordentlich. Unmittelbar nach Erhalt der Kündigung löschten die Mieter ihr Airbnb-Profil am 27.8.2015. Die Vermieterin erhob Räumungsklage.

Die Mieter akzeptieren die Kündigung nicht. Sie beanstanden, die Vermieterin habe zunächst eine Abmahnung aussprechen müssen.

Entscheidung: Abmahnung vor Kündigung

Sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung sind unwirksam.

Die Vermietung der Wohnung an Touristen ist zwar eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte, die einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darstellt. Es fehlt aber eine Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung.

Der Vermieter kann gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB vor einer verhaltensbedingten fristlosen Kündigung nur dann von einer Abmahnung absehen, wenn diese entweder offensichtlich keinen Erfolg verspricht (Nr. 1) oder aber besondere Gründe unter Abwägung der beiderseitigen Interessen hierfür streiten (Nr. 2). Keine der beiden Ausnahmen liegt hier vor.

Es kann nicht angenommen werden, dass eine Abmahnung nicht erfolgversprechend gewesen wäre. Die Mieter haben ihr Airbnb-Nutzerprofil unmittelbar nach der Kündigung gelöscht. Dass sie dies nicht auch schon infolge einer Abmahnung gemacht hätten, ist nicht ersichtlich.

Es liegen auch keine besonderen Gründe vor, die eine Abmahnung entbehrlich gemacht hätten. Hierfür müssten über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. Dies ist nicht der Fall.

Selbst wenn sich die Drittüberlassungen auf den gesamten Wohnraum erstreckt haben sollten, wird hierdurch allein das Merkmal der unberechtigten Gebrauchsüberlassung erfüllt. Dass dies zugleich ein Verstoß gegen das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbG) war, unterstreicht zwar die fehlende Berechtigung dieser Überlassung, stellt aber keinen darüber hinausgehenden Umstand dar. Zudem dient das ZwVbG allein dem Interesse der Öffentlichkeit an der angemessenen Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum, führt jedoch nicht zu einer Verletzung individueller Vermieterinteressen.

Am Fehlen einer Abmahnung scheitert auch die ordentliche Kündigung. Die ungenehmigte Untervermietung an Touristen ist zwar eine Pflichtverletzung, die hier auch schuldhaft war. Aufgrund der unterlassenen Abmahnung fehlt es aber an einer hinreichenden Erheblichkeit der Pflichtverletzung.

Die vollständige oder teilweise Überlassung gemieteter Wohnungen an Touristen ist vor allem in Metropolen sehr häufig. Oft fehlt es den Mietern am Bewusstsein, dass dies vertragswidrig ist. Angesichts dessen kommt zumindest derzeit der ungenehmigten Weitervermietung erst nach einer erfolglosen Abmahnung das für eine Kündigung erforderliche Gewicht zu.

Zugunsten der Mieter war auch zu berücksichtigen, dass es nur drei ungenehmigte Vermietungen gab, diese keine besonderen Abnutzungserscheinungen in der Wohnung verursacht haben und sich die Mieter auch nicht einem im Mitvertrag geäußerten ausdrücklichen Willen der Vermieterin widersetzt haben.

(LG Berlin, Beschluss v. 27.7.2016, 67 S 154/16)

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Schlagworte zum Thema:  Untervermietung, Kündigung, Ferienwohnung, Mietrecht

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