Vor der Kündigung wegen unbefugter Vermietung an Touristen steht die Abmahnung Bild: Haufe Online Redaktion

Bietet ein Mieter seine Wohnung unberechtigt über Airbnb oder vergleichbare Portale zur Vermietung an Touristen an, ist eine Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung grundsätzlich nur nach einer erfolglosen Abmahnung wirksam. Dieser Auffassung ist nach dem LG Berlin nun auch das LG Amberg.

Hintergrund: Mieter bietet Wohnung online an

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer Kündigung die Räumung. Der Mieter hatte die Wohnung über die Plattform Airbnb zur Vermietung an Urlauber angeboten. Es kam insgesamt zu drei Vermietungen auf diesem Weg. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis fristlos wegen unerlaubter Untervermietung.

Im Mietvertrag ist vereinbart, dass eine Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder von Teilen hiervon nur mit Einwilligung der Vermieterin erfolgen darf. Eine solche hatte die Vermieterin nicht erteilt.

Ferner soll die Vermieterin laut Mietvertrag bei unbefugter Untervermietung verlangen können, dass der Mieter das Untermietverhältnis binnen Monatsfrist kündigt.

Der Mieter hält die Kündigung für unwirksam. Die Vermieterin habe zuvor eine Abmahnung aussprechen müssen.

Entscheidung: Abmahnung vor Kündigung

Die Räumungsklage hat keinen Erfolg. Die Kündigung war unwirksam.

Es liegt zwar ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor, weil der Mieter die Mietsache unbefugt Dritten überlassen hat. Wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, ist die Kündigung allerdings erst nach Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Die Abmahnung war auch nicht ausnahmsweise entbehrlich. Das ist nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB der Fall, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

In Bezug auf den vertragswidrigen Gebrauch ist eine Abmahnung entbehrlich, wenn sie ungeeignet ist, eine künftige Pflichtverletzung des Mieters zu unterbinden, wenn sie keine Vertrauensgrundlage herstellen kann oder den Mieter nicht zu einem vertragsgemäßen Verhalten bewegen würde. All dies ist nicht der Fall. Durch den Ausspruch einer Abmahnung kann dem Mieter der entgegenstehende Wille des Vermieters deutlich vor Augen geführt werden, woraufhin dieser von der weiteren Untervermietung Abstand nehmen kann. Durch eine Abstandnahme von einer weiteren Vermietung kann auch wieder eine Vertrauensbasis geschaffen werden.

Es liegt auch kein besonderer Grund für eine sofortige Kündigung vor. Ein solcher erfordert, dass ein Erfolg einer Abmahnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht entfallen lassen würde, beispielsweise wegen der Schwere der Pflichtverletzung. Dass die Vertragsparteien eine unberechtigte Untervermietung nicht als so schwerwiegend ansehen, zeigt die Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Vermieter vom Mieter die Beendigung des Untermietverhältnisses verlangen kann. Nur wenn dies nicht geschieht, kann der Vermieter das Hauptmietverhältnis fristlos kündigen. Die Kündigung war daher ohne vorherige Abhilfefrist/Abmahnung unzulässig.

Auch im Übrigen besteht kein besonderer Grund für eine sofortige Kündigung. Es liegt keine solche schwere Pflichtverletzung des Mieters vor, dass der Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre.

Der ungenehmigten Drittüberlassung des Wohnraumes über Airbnb kommt erst durch die Missachtung einer vorherigen Abmahnung das erforderliche Gewicht zu. So kann ein besonderer Umstand die fortgesetzte unberechtigte Untervermietung trotz eines bereits laufenden Räumungsverfahrens sein. Weiter kann besonderer Umstand sein, dass mit der unberechtigten Untervermietung besondere Abnutzungserscheinungen in der Wohnung einhergegangen wären. Solche besonderen Umstände sind hier nicht gegeben.

(LG Amberg, Urteil v. 9.8.2017, 24 S 299/17)

Auch LG Berlin fordert Abmahnung vor Kündigung wegen Airbnb-Vermietung

In einem vergleichbaren Fall hielt auch schon das LG Berlin (Beschluss v. 27.7.2016, 67 S 154/16) eine Kündigung für unwirksam. Die vollständige oder teilweise Überlassung gemieteter Wohnungen an Touristen sei vor allem in Metropolen sehr häufig. Oft fehle es den Mietern am Bewusstsein, dass dies vertragswidrig ist. Angesichts dessen komme zumindest derzeit der ungenehmigten Weitervermietung erst nach einer erfolglosen Abmahnung das für eine Kündigung erforderliche Gewicht zu.

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Schlagworte zum Thema:  Immobilienverwaltung, Untervermietung, Ferienwohnung, Mietrecht, Kündigung

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