26.04.2017 | Mietrecht

Kann Mieterhöhung Fernabsatzgeschäft sein?

Die Gerichte sind sich uneins darüber, ob die schriftliche Mieterhöhung ein Fernabsatzgeschäft darstellt.
Bild: Haufe Online Redaktion

Kommunizieren Vermieter und Mieter über eine Mieterhöhung schriftlich, stellt sich die Frage: Kann das ein Fernabsatzgeschäft sein, das der Mieter widerrufen kann? Das Landgericht Berlin urteilt uneinheitlich, bald könnte der Bundesgerichtshof entscheiden.

Kann eine Mieterhöhung ein Fernabsatzgeschäft sein, so dass das der Mieter seine Zustimmung unter Berufung auf Verbraucherschutzvorschriften widerrufen kann?

Kürzlich urteilten zwei Zivilkammern des Landgerichts (LG) Berlin zu dieser Frage. In beiden Fällen verloren die Mieter den Prozess. Darüber, ob die Verbraucherschutzvorschriften bei einer Mieterhöhung überhaupt anzuwenden sind, waren die beiden Kammern aber unterschiedlicher Ansicht. Die Frage könnte zur endgültigen Klärung bald vor dem Bundesgerichtshof (BGH) landen.

63. Zivilkammer: Mieterhöhung kann Fernabsatzgeschäft sein

Im Fall der Zivilkammer 63 hatte der Vermieter den Mieter per Brief um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gebeten. Der Mieter kam der Bitte zunächst nach, widerrief jedoch kurz darauf schriftlich seine Erklärung. Bei den Willenserklärungen betreffend das Mieterhöhungsverlangen handele es sich um ein Fernabsatzgeschäft, zu dessen Widerruf er berechtigt sei. Die sich aus der Erhöhung ergebende Differenz zahlte er rückwirkend beziehungsweise ab März 2016 nur noch unter Vorbehalt.

Die Zivilkammer 63 des LG Berlin ging davon aus, dass die Verbraucherschutzvorschriften des BGB auch im Wohnraummietrecht anwendbar seien, und zwar auch, soweit es um Erklärungen gehe, mittels derer ein bereits bestehender Mietvertrag geändert werden solle.

Im vorliegenden Fall seien aber nicht alle Voraussetzungen für einen wirksamen Widerruf erfüllt. Es fehle es an dem erforderlichen Vertriebs- oder Dienstleistungssystem der Vermieterin, das für den Fernabsatz geschaffen worden sei. Ein solches liege nur dann vor, wenn die Vermieterin sich Techniken der Fernkommunikation systematisch zu Nutze gemacht hätte und es nach dem Gesamtbild für sie typisch gewesen wäre, Distanzgeschäfte zu schließen.

Das Mieterhöhungsverlangen lasse jedoch nicht erkennen, dass die Vermieterin eine Software verwendet habe, die ermögliche, ein Mieterhöhungsverlangen nach Eingabe der konkreten Daten automatisiert zu versenden. Vielmehr liege ein inhaltlich (nur) auf den Mieter bezogenes, individuelles Schreiben vor. Der äußere Anschein, das Schriftbild und der Fließtext sprächen dagegen, dass die Vermieterin eine automatisierte Software genutzt habe. Im Ergebnis sei ein Widerrufsrecht daher zu verneinen.

Das Landgericht hat zur Klärung der strittigen Frage, ob die Verbraucherschutzvorschriften auch auf eine Mieterhöhung anwendbar sind, die Revision zum BGH zugelassen.

(LG Berlin, Urteil v. 10.3.2017, 63 S 248/16)

18. Zivilkammer: Verbraucherschutz gilt nicht für bestehende Mietverträge

Auch im anderen Fall hatte der Mieter einem per Brief übermittelten Mieterhöhungsverlangen zunächst zugestimmt, die Zustimmung aber widerrufen.

Die Zivilkammer 18 des LG Berlin ist aber anders als die Zivilkammer 63 der Auffassung, dass entgegen dem Wortlaut des Gesetzes die allgemeinen Vorschriften über den Verbraucherschutz nicht für bestehende Mietverträge gelten würden, sondern nur für den Abschluss eines (neuen) Mietvertrages.

Die Zivilkammer 18 hielt den Widerruf von vornherein nicht für gerechtfertigt, da die Verbraucherschutzvorschriften, die insbesondere auf den Vertrieb von Waren aus dem Internet zugeschnitten seien, nicht anwendbar seien. Aus der Begründung des Gesetzgebers lasse sich herleiten, dass Erklärungen über Mieterhöhungen nicht unter diesen Schutz fallen sollten. Zudem käme es anderenfalls zu widersprüchlichen Folgen aufgrund der mietrechtlichen Sonderbestimmungen. Denn wenn der Mieter nicht zustimme, müsse der Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist Klage auf Zustimmung erheben. Habe der Mieter zunächst zugestimmt, widerrufe er jedoch später seine Erklärung, könne jedoch die Klagefrist schon abgelaufen sein. Zudem könne ein Mieter auch stillschweigend durch sein Handeln, insbesondere indem er die geforderte Miete mehrfach zahle, seine Zustimmung zu der Erhöhung zum Ausdruck bringen. Bei einem solchen konkludenten Handeln sei ein wirksamer Widerruf jedoch nicht möglich.

(LG Berlin, Urteil v. 14.9.2016, 18 S 357/15)


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BGH-Rechtsprechungsübersicht zur Mieterhöhung


§ 312c BGB Fernabsatzverträge

(1) Fernabsatzverträge sind Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handelnde Person und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt.
(2) Fernkommunikationsmittel im Sinne dieses Gesetzes sind alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) sowie Rundfunk und Telemedien.

§ 312g Widerrufsrecht

(1) Dem Verbraucher steht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 zu.
(2) ...

Schlagworte zum Thema:  Mieterhöhung, Fernabsatz, Fernabsatzvertrag, Fernabsatzgesetz

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