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| Mietrecht

Mieterhöhung ist kein Fernabsatzgeschäft

Auch wenn das Mieterhöhungsverlangen per Brief kommt, ist es kein Fernabsatzgeschäft
Bild: Haufe Online Redaktion

Es liegt kein Fernabsatzgeschäft vor, wenn der Vermieter per Brief die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt und der Mieter diese ebenfalls per Brief erteilt. Der Mieter kann daher seine Zustimmung zur Mieterhöhung nicht unter Berufung auf die Vorschriften zum Fernabsatzgeschäft widerrufen

Hintergrund: Mieter widerrufen Zustimmung zur Mieterhöhung

Das AG Spandau und das AG Gelsenkirchen hatten über Fälle zu entscheiden, in denen die Mieter einer Mieterhöhung zunächst zugestimmt, die Zustimmung dann aber widerrufen hatten.

In beiden Fällen hatte der Vermieter von den Mietern per Brief verlangt, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die Mieter stimmten der Mieterhöhung jeweils schriftlich zu. Im Spandauer Fall zahlten die Mieter danach zunächst die erhöhte Miete.

Die Mieter widerriefen die Zustimmungserklärung jeweils wieder. Sie meinen, bei den Mieterhöhungsverlangen habe es sich um Fernabsatzgeschäfte im Sinne von § 312c BGB gehandelt. Daher seien sie gemäß § 312g BGB zum Widerruf berechtigt gewesen.

Vor dem AG Spandau verlangt der Mieter die Rückzahlung der gezahlten Mieterhöhungsbeträge sowie Feststellung, dass er seine Zustimmung zur Mieterhöhung wirksam widerrufen hat. Im Fall des AG Gelsenkirchen verlangt der Vermieter die Zahlung des Erhöhungsbetrages.

Entscheidung: Mieterhöhung kein Fernabsatzgeschäft

In beiden Fällen bekommt der Vermieter Recht. Die Mieter haben ihre Zustimmung zu den Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam widerrufen, denn dabei handelt es sich nicht um ein Fernabsatzgeschäft nach § 312c BGB.

AG Spandau: Vermieter setzt nichts ab

Der Begriff „Fernabsatzvertrag“ impliziert, dass mit diesem Vertrag etwas „abgesetzt“, also eine Leistungserbringung versprochen wird. Bei einem Mieterhöhungsverlangen setzt aber der Vermieter gar nichts ab, so das AG Spandau. Seine Leistung bleibt die gleiche; er fordert dafür lediglich eine höhere Gegenleistung.

Hinzu kommt, dass der Mieter sowohl schriftlich als auch konkludent durch mehrmalige Zahlung des Erhöhungsbetrag dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt hat. Die konkludente Zustimmung durch Zahlung stellt schon kein Fernkommunikationsmittel im Sinne des § 312c Abs. 2 BGB dar.

(AG Spandau, Urteil v. 27.10.2015, 5 C 267/15)

AG Gelsenkirchen: Es fehlt am Fernabsatzsystem

In den gesetzlichen Regelungen zum Fernabsatz ist der Brief als Fernkommunikationsmittel zwar ausdrücklich erwähnt, doch ein Briefwechsel allein führt noch nicht dazu, dass es sich um ein Fernabsatzgeschäft handelt.

Für ein Fernabsatzgeschäft bedarf es zusätzlich des Umstands, dass der Vertragsschluss im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt. Damit sind die typischen Vertriebsformen von Waren, Dienstleistungen und Finanzdienstleitungen im Internet gemeint. Die normale schriftliche Korrespondenz mit dem Vertragspartner ist kein solches Dienstleistungssystem.

Die Dienstleistung des Vermieters ist die Gebrauchsüberlassung der Mietsache. Dass Vertragsänderungen, insbesondere Mieterhöhungen, in einer bestimmten Form, nämlich Textform, erfolgen müssen, bedeutet nicht, dass damit alle Erklärungen in Textform widerruflich sind. Dagegen spricht insbesondere, dass der Gesetzgeber dem Mieter eine Frist von zwei Monaten eingeräumt hat, zu überlegen, ob er der Erhöhung zustimmen will.

Es fehlte vorliegend auch an einer die freie Willensbildung des Mieters einschränkenden „Überrumpelungssituation“, die den Zweck der Widerrufsregelungen in §§ 312 ff. BGB darstellt. Die Mieter hatten zwei Monate Zeit, ohne unmittelbare oder mittelbare Beeinflussung durch den Vermieter zu überlegen, ob sie der Mieterhöhung zustimmen. Eine dem Vertragsschluss im Fernabsatzwege vergleichbare Gefahr der Übervorteilung durch den Vermieter bestand nicht.

Laut der Gesetzesbegründung können die Widerrufsvorschriften zwar auch auf den Mietvertrag anwendbar sein. Dort ist der Fall genannt, dass der Vermieter bei einem unangemeldeten Hausbesuch eine wesentliche Vertragsänderung herbeiführt. Dieser Fall ist mit der vorliegenden Konstellation, in der der Mieter genug Überlegungszeit hatte, aber nicht vergleichbar.

(AG Gelsenkirchen, Urteil v. 27.4.2016, 202 C 3/16)


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§ 312c BGB Fernabsatzverträge

(1) Fernabsatzverträge sind Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handelnde Person und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt.
(2) Fernkommunikationsmittel im Sinne dieses Gesetzes sind alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) sowie Rundfunk und Telemedien.

§ 312g Widerrufsrecht

(1) Dem Verbraucher steht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 zu.
(2) ...

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Mieterhöhung, Fernabsatz, Fernabsatzvertrag, Fernabsatzgesetz

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