Bauträger

Die Nominierten für den Deutschen Bauherrenpreis 2026 stehen fest. Die Sieger werden im Juni beim Wohnzukunftstag des GdW in Berlin gekürt.

Projektentwickler durchleben anspruchsvolle Zeiten: Banken prüfen Baufinanzierungen strenger, und die Baukosten bleiben hoch. Doch wer über einen durchdachten Finanzierungsmix verfügt und flexibel auf Markttrends reagiert, kann Projekte weiterhin erfolgreich umsetzen.

Im Rahmen der dem leistenden Unternehmer gem. § 27 Abs. 19 Satz 4 Nr. 4 UStG obliegenden Mitwirkungspflichten hat dieser alles ihm Zumutbare zu tun, um dem Finanzamt die Realisation des abzutretenden Anspruchs zu ermöglichen. Eine Verletzung dieser Mitwirkungspflichten liegt nicht vor, wenn das Finanzamt ein Abtretungsangebot des leistenden Unternehmers ermessensfehlerhaft ablehnt.

Die Rückabwicklung der Umsatzsteuerfestsetzung in sog. Bauträgerfällen beschäftigt weiterhin die Gerichte: Muss der leistende Bauunternehmer nachträglich die Umsatzsteuer als Steuerschuldner selbst übernehmen? Besteht die Möglichkeit, den zivilrechtlichen Anspruch auf Umsatzsteuerrückerstattung gegenüber dem Leistungsempfänger an das Finanzamt abzutreten? Eigentlich muss das Finanzamt diese Abtretung annehmen. Wird die Abtretung aber erst nach Jahren erteilt, gilt dieser Grundsatz nicht.

Der Vergütungsanspruch eines Bauträgers, der einen Grundstücksanteil unter der gleichzeitigen Verpflichtung der Errichtung einer Eigentumswohnung veräußert, verjährt in 10 Jahren, wenn der Wohnungskaufpreis Teil der Gesamtvergütung ist.

Finanzgerichte entscheiden bei Streitigkeiten über die Rechtmäßigkeit von Abrechnungsbescheiden in sog. Bauträgerfällen auch über den Bestand und die Durchsetzbarkeit der ‑ dem Finanzamt von Bauleistenden abgetretenen ‑ zivilrechtlichen Werklohnforderungen.

Nimmt der Umsatzsteuerjahresbescheid den Regelungsgehalt vorheriger Voranmeldungsfestsetzungen in sich auf, ist für die Prüfung, zu welchem Zeitpunkt die in § 176 Abs. 2 AO genannte allgemeine Verwaltungsvorschrift als nicht mit dem geltenden Recht in Einklang stehend bezeichnet wurde, auf die jeweilige Voranmeldungsfestsetzung abzustellen.

Mit Baulandmodellen wollen die Kommunen mehr geförderten Wohnraum schaffen. Das Gegenteil ist der Fall: Sie verteuern laut einer Studie den frei finanzierten Wohnungsbau. Die Preise und Mieten steigen. Untersucht wurden exemplarisch vier deutsche Großstädte.

Mit 6 Beschlüssen hat der 5. Senat des FG Münster im Rahmen von Verfahren über die Aussetzung der Vollziehung zur Aufrechnung in Bauträgerfällen Stellung genommen.

In den sog. Bauträgerfällen führt ein Erstattungsanspruch des Leistungsempfängers (Bauträger) nicht zu einer Ablaufhemmung für die Steuerfestsetzung beim Bauleistenden, wenn im Zeitpunkt der Festsetzung des Erstattungsanspruchs bereits Festsetzungsverjährung beim Bauleistenden eingetreten ist.

Werdender Wohnungseigentümer ist auch derjenige, der erst nach Entstehen der WEG vom teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt und durch eine Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung eine gesicherte Rechtsposition erlangt. Unerheblich ist, ob dieser Ersterwerb während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit nach deren Abschluss erfolgt.

Ist ein Bauträger fälschlich davon ausgegangen, als Leistungsempfänger Steuerschuldner für von ihm bezogene Bauleistungen zu sein, kann er das Entfallen der unzutreffenden Besteuerung ohne weitere Voraussetzungen geltend machen. Einer Änderung der Umsatzsteuerbescheide steht der Grundsatz von Treu und Glauben nicht entgegen.

Nachdem der BFH die Erstattung der von Bauträgern in den Altfällen zu Unrecht an die Finanzverwaltung abgeführten Steuerbeträge im Rahmen des Reverse-Charge-Verfahrens nicht von weiteren Bedingungen abhängig gemacht hat, musste die Finanzverwaltung ihre dem entgegenstehende Rechtsauffassung aus 2017 aufgeben.

Die Entscheidung über die Annahme der Abtretung des Umsatzsteuernachforderungsanspruchs gem. § 27 Abs. 19 Satz 3 UStG ist eine Ermessensentscheidung des Finanzamts.

Ist ein Bauträger fälschlich davon ausgegangen, als Leistungsempfänger Steuerschuldner für von ihm bezogene Bauleistungen zu sein, kann er das Entfallen der unzutreffenden Besteuerung ohne weitere Voraussetzungen geltend machen (entgegen BMF-Schreiben v. 26.7.2017, BStBl I 2017 S. 1001).

Das FG Münster musste entscheiden, wann das Finanzamt berechtigt ist die Umsatzsteuerfestsetzung nach § 27 Abs. 19 Satz 1 UStG zu ändern.

Das FG Baden-Württemberg hat entschieden, dass das Finanzamt Erstattungszinsen zu Gunsten eines Bauträgers festsetzen muss, wenn zu Unrecht Umsatzsteuer für die Eingangsleistungen des Bauträgers erhoben wurde.

Bisher war der Bauträgervertrag im BGB nur im Kontext von Abschlagszahlungen erwähnt. Ansonsten gab es für diesen Vertragstyp keine speziellen Regelungen vor. Mit der Reform des Bauvertragsrechtes ist eine Legaldefinition des Bauträgervertrages normiert worden. Zwar bewirkt das keine maßgebliche Neuordnung des Bauträgervertragsrechts. Es dient aber der Klarstellung, welche Regelungen für den Bauträgervertrag gelten.  

Nachdem der BFH § 27 Abs. 19 UStG unter erweiterten Voraussetzungen als mit der Verfassung vereinbar angesehen hatte, nimmt die Finanzverwaltung zur weiteren Umsetzung Stellung.

Nach der ersten Hauptsache-Entscheidung des BFH (V R 16, 24/16) zu den sog. Bauträgerfällen fragen sich viele Steuerberater, was das Urteil für die Erstattungszinsen beim Bauträger bedeutet.

Eine Umsatzsteuerfestsetzung kann nach § 27 Abs. 19 Satz 1 UStG gegenüber dem leistenden Unternehmer nur dann (zu seinem Nachteil) geändert werden, wenn ihm ein abtretbarer Anspruch auf Zahlung der gesetzlich entstandenen Umsatzsteuer gegen den Leistungsempfänger zusteht. So entschied aktuell der BFH in einem klassischen Bauträgerfall.  

Das FG Münster hat über einen weiteren sog. Bauträger-Fall entschieden. Die Steuerschuldnerschaft eines Bauträgers entfällt danach unabhängig davon, ob der Bauträger als Leistungsempfänger die Umsatzsteuer an den Bauleistenden erstattet.

Ein Bauträger ist auch ohne gesonderte Vereinbarung verpflichtet, der WEG die Sicherungskarte und den Schließplan für die Schließanlage im fertiggestellten Gebäude zu übergeben.

Bei der Rückabwicklung von Bauträgerfällen aufgrund der geänderten Verwaltungsauffassung zur Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers schuldet der Bauträger in entsprechender Anwendung von § 17 Abs. 2 Nr. 1 Sätze 1 und 2 UStG solange die Umsatzsteuer, bis er diese an den Bauunternehmer gezahlt hat.

Der 15. Senat des FG Münster hat entschieden, dass in sog. Bauträger-Fällen einer Inanspruchnahme des Bauleistenden keine Vertrauensschutzgesichtspunkte entgegenstehen, wenn im Ergebnis eine finanzielle Belastung des Bauleistenden durch Abtretung des Umsatzsteuernachforderungsanspruchs gegen den Bauträger an das Finanzamt ausgeschlossen werden kann.

Werdender Wohnungseigentümer ist nur, wer - neben einem durch Vormerkung gesicherten Anspruch auf Eigentumserwerb - den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat.

Die Regelung des § 27 Abs. 19 UStG verstößt nicht gegen das Rückwirkungsverbot. Zu diesem Ergebnis kam das Niedersächsische FG in einem aktuellen Urteil. Es war die erste Hauptsache-Entscheidung zu den sog. Bauträgerfällen.

Nachträglich in Anspruch genommene Bauunternehmen können sich nicht auf die Vertrauensschutzregelung des § 176 Abs. 2 AO berufen und müssen sich ggf. auf die gesetzlich vorgesehene Abtretungsmöglichkeit einlassen.

Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbandes und haftet weiter für Kosten und Lasten, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und der Besitzübertragung veräußert. Der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen.

Unternehmer, die Bauleistungen an Bauträger erbracht haben, dürfen vorerst nicht rückwirkend zur Zahlung der auf ihre Leistungen angefallenen Umsatzsteuer herangezogen werden. Dies hat das FG Berlin-Brandenburg in einem Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes entschieden.

Die Steuerschuldnerschaft bei Bauleistungen steht seit Monaten im Fokus: Nach dem der BFH die alte Verwaltungsauffassung verworfen hatte, wurde diese zunächst angepasst. Jetzt wird die bisherige Regelung gesetzlich festgeschrieben und das BMF nimmt u. a. zum Thema Vertrauensschutz für die Altfälle Stellung. 

Ein Wohnungseigentümer kann dem Bauträger nicht selbst eine Frist zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum setzen, wenn dies mit den Interessen der WEG kollidiert.

Ist ein Bauträger mit der Übergabe einer Wohnung längere Zeit in Verzug, kann der Erwerber eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen, wenn ihm anderweitiger, etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung steht.

Für die Entstehung der Steuerschuld ist entscheidend, ob der Leistungsempfänger die an ihn erbrachte Bauleistung seinerseits zur Erbringung einer derartigen Leistung verwendet. 

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, wonach ein vom Bauträger bestimmter Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum abnehmen kann, ist unwirksam.

Der werdende Wohnungseigentümer haftet beim Ersterwerb vom Bauträger bzw. teilenden Eigentümer allein für die Lasten der Wohnung, sobald er eine verfestigte Erwerbsposition erlangt hat. Der noch im Grundbuch eingetragene Veräußerer muss nicht mehr für die Lasten aufkommen.