Keine Abnahme durch Bauträger-Verwalter

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft macht gegen einen Bauträger Gewährleistungsansprüche geltend. Der Bauträger hatte sich 2001 verpflichtet, eine Wohnungseigentumsanlage, bestehend aus zwei Häuserzeilen mit insgesamt 13 Einfamilienreihenhäusern zu errichten.

Die notariellen Kaufverträge wurden vor dem 1.1.2002 geschlossen. Hinsichtlich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums enthalten die jeweils gleichlautenden Kaufverträge folgende Regelung:

"Für das Gemeinschaftseigentum findet im Regelfall eine gesonderte Abnahme statt. Der Käufer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, und zwar jeden für sich allein, den nachgenannten vereidigten Sachverständigen, den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum ist somit abgenommen, wenn entweder alle Käufer oder anstelle von Käufern der Sachverständige oder der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnimmt."

Der Bauträger behauptet, der Erstverwalter habe das Gemeinschaftseigentum am 14.12.2001 abgenommen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt vom Bauträger einen Kostenvorschuss, um Undichtigkeiten an Dächern zu beseitigen. Der Bauträger hält eventuelle Ansprüche für verjährt.

Entscheidung

Die Gewährleistungsansprüche der Eigentümergemeinschaft sind nicht verjährt. Die Abnahme durch den Erstverwalter am 14.12.2001 war unwirksam, weil der Verwalter durch die Kaufverträge nicht wirksam zu einer Abnahme bevollmächtigt worden ist. Die betreffende Regelung in den Kaufverträgen benachteiligt die Käufer unangemessen und ist daher unwirksam.

Der teilende Eigentümer kann einen Verwalter bereits in der Teilungserklärung bestellen. Dabei kann er einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. Das begründet im Hinblick auf die Abnahme für die Erwerber die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zugunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte.

Deshalb hält eine vom Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die - wie hier - die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen mit dem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter ermöglicht, nach nahezu einhelliger Auffassung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 9 Abs. 1 AGBG bzw. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand.

(BGH, Beschluss v. 12.9.2013, VII ZR 308/12)

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