Haftung des werdenden Wohnungseigentümers

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von der Erwerberin einer Eigentumswohnung rückständige Hausgelder.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 14.7.2004 hatte die Tochter der nun beklagten Erwerberin die Wohnung und zwei Stellplätze von einem Bauträger gekauft. Am 19.4.2004 wurde für die Tochter eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Im September 2004 wurde erstmals ein weiterer Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Spätestens im Jahr 2006 überließ der Bauträger die Wohnung der Tochter zur Nutzung.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 2.10.2012 veräußerte die Tochter die Wohnung an ihre Mutter und trat die Auflassungsvormerkung an diese ab. Die Abtretung wurde wenige Tage später ins Grundbuch eingetragen. Mutter und Tochter bewohnen die Wohnung gemeinsam. Im Oktober 2013 wurden die Einheiten einem Dritten in der Zwangsversteigerung zugeschlagen. Weder Mutter noch Tochter wurden jemals als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt nun von der Mutter die Zahlung der Abrechnungsspitzen für das Jahr 2012, rückständiges Hausgeld für den Zeitraum Januar bis Oktober 2013 und die anteilige Zahlung einer Sonderumlage.

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Stellung der Tochter als werdende Wohnungseigentümerin durch die Veräußerung und Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs auf die Mutter übergegangen ist und letztere daher für die Lasten der Wohnung haftet.

Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg. Die Mutter, die die Wohnung von ihrer Tochter erworben hat, haftet nicht für die geforderten Beträge, weil sie nicht Wohnungseigentümerin im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG ist. Auch eine entsprechende Anwendung dieser Norm scheidet aus, weil sie nicht als werdende Wohnungseigentümerin anzusehen ist. Diese Rechtsstellung hat die Tochter spätestens im Jahr 2006 erlangt mit der Folge, dass (nur) sie seither die Kosten und Lasten tragen muss.

Die Rechtsstellung als werdende Wohnungseigentümerin ist nicht durch die Abtretung der Auflassungsvormerkung auf die Mutter übergegangen. Der Zweck der Anerkennung der Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers, nämlich die Loslösung der Meinungsbildung innerhalb der Gemeinschaft von dem teilenden Eigentümer, ist erreicht, sobald der erste Erwerber der jeweiligen Einheit - hier die Tochter - diese Rechtsstellung erlangt hat.

Veräußert ein werdender Wohnungseigentümer seine Einheit, erlangt der Erwerber die mitgliedschaftliche Stellung im Verband wie ein Zweiterwerber erst, wenn sein Eigentumserwerb vollendet ist, also erst mit Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Der BGH folgt damit der überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, nach der die Veräußerung einer Wohnung durch einen werdenden Wohnungseigentümer dem Zweiterwerb gleichgestellt ist.

Daher ist die Mutter als Zweiterwerberin vor dem endgültigen Erwerb des Eigentums weder beitragspflichtig noch stimmberechtigt.

(BGH, Urteil v. 24.7.2015, V ZR 275/14)

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