Werdender Wohnungseigentümer wird man nur mit Übergabe

Hintergrund: Keine Übergabe an Erwerber

Eine (werdende) Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt vom teilenden Eigentümer die Zahlung von Hausgeld und einer Sonderumlage für zwei Wohnungen.

Der beklagte Eigentümer hatte das mit einem Altbau bebaute Grundstück in fünf Wohneinheiten aufgeteilt und die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 an eine Erwerberin, die Wohnung Nr. 3 an eine zweite und die Wohnungen Nr. 4 und Nr. 5 an eine dritte Erwerberin verkauft. In den Kaufverträgen hatte er sich verpflichtet, das gesamte Gebäude zu sanieren. Zu Gunsten der Erwerberinnen wurden Auflassungsvormerkungen in das Grundbuch eingetragen. Das Eigentum wurde bislang nicht umgeschrieben. Die Wohnungen Nr. 2, Nr. 3 und Nr. 5 wurden an die Erwerberinnen übergeben.

Die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 wurden nicht in der vereinbarten Frist fertiggestellt. Daraufhin kündigten deren Erwerberinnen insoweit die Bauträgerverträge, lehnten eine weitere Mängelbeseitigung ab und erhoben jeweils eine auf Auflassung gerichtete Klage. Eine einvernehmliche Übergabe dieser Wohnungen erfolgte nicht.

In einer Eigentümerversammlung am 3.4.2013 wurde eine Wohngeldzahlung ab April 2013 von 2,50 Euro pro Quadratmeter und eine Sonderumlage von 700 Euro je Wohneinheit beschlossen. Die Beschlüsse wurden bestandskräftig. Bereits im Zeitpunkt der Beschlussfassung hatten die Erwerberinnen in den Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 einige Einrichtungsgegenstände untergebracht, obwohl die Wohnungseingangstüren seinerzeit noch fehlten.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt vom teilenden Eigentümer für die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 die Zahlung der Sonderumlage und der Hausgelder für die Monate April bis Juli 2013. Der Eigentümer meint, die Erwerberinnen müssten die Lasten tragen.

Entscheidung: Bauträger haftet weiter

Die Klage hat Erfolg. Der teilende Eigentümer muss für die Hausgelder und die Sonderumlage der Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 aufkommen.

Mit Eintragung der Auflassungsvormerkungen und Übergabe der Wohnungen Nr. 2, Nr. 3 und Nr. 5 ist eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden. Diese kann die Zahlungsansprüche geltend machen, obwohl der teilende Eigentümer noch als Eigentümer aller Wohneinheiten im Grundbuch eingetragen ist. In Bezug auf die Wohnungen Nr. 2, Nr. 3 und Nr. 5 sind die Erwerberinnen werdende Wohnungseigentümer und haben die Kosten und Lasten zu tragen. Der teilende Eigentümer haftet nicht gesamtschuldnerisch.

Bezüglich der Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4, für die hier Zahlung verlangt wird, sind die Erwerberinnen hingegen keine werdenden Wohnungseigentümer geworden. Daher muss nach wie vor der teilende Eigentümer für die Kosten und Lasten dieser Einheiten aufkommen.

Vordergründig sind zwar auch hinsichtlich der Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 die Voraussetzungen erfüllt, unter denen ein Erwerber als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist, nämlich wirksame, durch Vormerkung gesicherte Übereignungsansprüche und Alleinbesitz an den erworbenen Einheiten. Allerdings reicht nicht jede Form des Besitzübergangs aus, um eine Stellung als werdender Wohnungseigentümer zu begründen. Vielmehr ist erforderlich, dass der Erwerber den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat. Anderenfalls könnte der Bauträger seine mitgliedschaftliche Stellung ohne oder gegen seinen Willen verlieren und so aus der Gemeinschaft gedrängt werden. An einer Übergabe fehlt es hier.

BGH: Ohne Übergabe kein werdender Wohnungseigentümer

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Die Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft stehen dem Erfordernis einer Übergabe nicht entgegen. Insbesondere wird es dem Verband hierdurch nicht über Gebühr erschwert, zu ermitteln, wer die mitgliedschaftlichen Rechte und Pflichten innehat, also zu Eigentümerversammlungen eingeladen werden muss, dort das Stimmrecht ausüben darf und die Kosten und Lasten tragen muss.

Hat ein Erwerber die Wohnung bereits bezogen, kann der Verband grundsätzlich von einer Übergabe ausgehen, da eine solche dem Einzug (zumindest stillschweigend) in aller Regel vorausgeht. In diesem Fall kann der Käufer die Erfüllung seiner mitgliedschaftlichen Pflichten im Verhältnis zum Verband nicht unter Hinweis auf eine unterbliebene Übergabe verweigern. Dies stünde im Widerspruch zu seinem eigenen Verhalten - nämlich dem Einzug in die Wohnung.  Nur wenn der Bauträger seinerseits plausible Gründe dafür mitteilt, dass der Einzug ohne vorherige Übergabe erfolgt ist, ist im Zweifel die Grundbucheintragung maßgeblich und infolgedessen der Bauträger weiterhin als Wohnungseigentümer anzusehen.

Ist die Wohnung - wie hier - noch nicht bezogen, ist schon die Besitzbegründung durch den Erwerber als solche nach außen nicht ohne weiteres erkennbar. Es obliegt den Parteien des Bauträgervertrags, dem Verband eine schon im Vorfeld des Einzugs erfolgte einvernehmliche Übergabe mitzuteilen. Im Zweifel ist auch hier die Grundbucheintragung maßgeblich und der Bauträger als Wohnungseigentümer anzusehen. Bei einer gegen ihn gerichteten Zahlungsklage hat der Bauträger darzulegen und unter Beweis zu stellen, dass die Voraussetzungen vorliegen, unter denen ein Übergang der mitgliedschaftlichen Stellung auf den Erwerber anzunehmen ist.

(BGH, Urteil v. 11.12.2015, V ZR 80/15)

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