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Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung dient der Wohnungseigentümergemeinschaft als zentrales Gremium. Hier entscheiden die Eigentümer über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die WEG-Reform brachte zum 1.12.2020 einige Änderungen. Ab Herbst 2024 sind auch reine Online-Eigentümerversammlungen möglich.
Mindestens einmal jährlich muss der WEG-Verwalter eine Eigentümerversammlung einberufen. In der Eigentümerversammlung entscheiden die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters, die Jahresabrechnung (Gesamtabrechnung und Einzelabrechnung), den Wirtschaftsplan und Sonderumlagen, die Entlastung des Verwalters, die Wahl des Verwaltungsbeirats, bauliche Maßnahmen und vieles mehr. Die Eigentümer treffen ihre Entscheidungen in der Regel per Mehrheitsbeschluss. Je nach dem anwendbaren Stimmprinzip wird die Mehrheit unterschiedlich berechnet. Gesetzliches Stimmprinzip ist das Kopfprinzip. Dieses kann in der Teilungserklärung zugunsten des Objektprinzips oder des Wertprinzips abbedungen werden.
Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung
Eigentümerversammlungen sind nicht öffentlich. Grundsätzlich dürfen nur Mitglieder der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft teilnehmen, allerdings kann ein Eigentümer auch einem Stellvertreter eine Vollmacht erteilen. Per Geschäftsordnungsbeschluss können zu einzelnen Tagesordnungspunkten auch externe Personen wie Rechtsanwälte oder Architekten zugelassen werden.
Ordnungsgemäße Ladung
Eine ordnungsgemäße Ladung zur Eigentümerversammlung ist Voraussetzung für gültige Beschlüsse. Hierzu muss die Ladungsfrist eingehalten werden. Diese beträgt drei Wochen. Die Frist wurde durch die WEG-Reform um eine Woche verlängert.
In der Gemeinschaftsordnung kann eine abweichende Frist bestimmt werden. In Eilfällen kann die Ladungsfrist auch verkürzt werden.
Zudem muss die Ladung eine Tagesordnung enthalten. Nur über Angelegenheiten, die in der Tagesordnung hinreichend deutlich bezeichnet sind, dürfen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung Beschlüsse fassen. Anderenfalls sind die Beschlüsse mit der Anfechtungsklage angreifbar.
Beschlussfähigkeit
Durch die WEG-Reform, die zum 1.12.2020 in Kraft getreten ist, gab es wesentliche Änderungen in Bezug auf die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung.
Seit 1.12.2020 ist eine Eigentümerversammlung immer beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer oder Miteigentumsanteile in der Versammlung vertreten sind. Das Erfordernis, mangels Beschlussfähigkeit Wiederholungsversammlungen abzuhalten, ist entfallen.
Bis 30.11.2020 war die Eigentümerversammlung nur unter bestimmten Voraussetzungen beschlussfähig: In der Versammlung müssen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht. War die Versammlung beschlussunfähig, musste der Verwalter eine Wiederholungsversammlung einberufen. Diese war dann auf jeden Fall beschlussfähig.
Vorsitz, Protokoll und Beschluss-Sammlung
Den Vorsitz in der Eigentümerversammlung führt normalerweise der Verwalter. Der Verwalter ist auch dafür verantwortlich, ein Protokoll zu erstellen und die gefassten Beschlüsse unverzüglich nach der Eigentümerversammlung in die Beschluss-Sammlung einzutragen.
Elektronische Teilnahme an der Eigentümerversammlung
Durch die WEG-Reform wurde die Möglichkeit eingeführt, dass Wohnungseigentümer auch in elektronischer Form an der Eigentümerversammlung teilnehmen können. Hierzu bedarf es eines entsprechenden Beschlusses. Zugleich darf die Möglichkeit einer Präsenz-Teilnahme nicht ausgeschlossen werden.
Im Juli 2024 hat der Bundestag eine Gesetzesänderung beschlossen, die die Möglichkeit einführt, rein virtuelle Eigentümerversammlungen abzuhalten. Die Zustimmung des Bundesrates steht noch aus. Voraussichtlich ab Herbst 2024 sind unter gewissen Voraussetzungen auch reine Online-Eigentümerversammlungen zulässig.
Eigentümerversammlung und WEG-Reform
Alle Änderungen an den Regelungen zur Eigentümerversammlung durch die WEG-Reform
