Majorisierung bei der Verwalterbestellung

Hintergrund: Mehrheitseigentümer bestellt sich zum Verwalter

In einer aus zwei Personen bestehenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hält eine Eigentümerin 400/1000 Miteigentumsanteile, der andere Eigentümer 600/1000 Miteigentumsanteile.

In einer Eigentümerversammlung wurden mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers mehrere Beschlüsse gefasst. Laut einem der Beschlüsse wurde der Mehrheitseigentümer für fünf Jahre gegen eine Vergütung von 25 Euro pro Wohnung und Monat zum Verwalter bestellt.

Die Minderheitseigentümerin hat gegen die Beschlüsse Anfechtungsklage erhoben. Der BGH hatte unter anderem zu entscheiden, ob die Bestellung des Mehrheitseigentümers zum Verwalter ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Entscheidung: Minderheitenschutz muss gewährleistet sein

Der Beschluss über die Verwalterbestellung des Mehrheitseigentümers könnte unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung anfechtbar sein.

Zwar war das Stimmrecht des Mehrheitseigentümers bei der Beschlussfassung über seine Bestellung zum Verwalter nicht ausgeschlossen. Die Belange der Minderheitseigentümerin sind in diesem Fall aber unter anderem durch den Grundsatz von Treu und Glauben und den Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung zu wahren.

Es versteht sich in diesem Zusammenhang nicht von selbst, dass sich ein Mehrheitseigentümer, der nicht professioneller Verwalter ist, gegen den Willen der Minderheit selbst zum Verwalter bestellen darf. Dies wird ordnungsmäßiger Verwaltung in der Regel dann nicht entsprechen, wenn ein professioneller Verwalter zur Verfügung steht.

Im Übrigen wird es auf die Umstände des Einzelfalls ankommen. Dabei ist insbesondere zu prüfen, ob der Mehrheitseigentümer persönlich und fachlich geeignet ist, das Amt des Verwalters auszuüben.

Auch erscheint es zweifelhaft, ob es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, den Mehrheitseigentümer gegen den Willen der Minderheit für den höchstmöglichen Bestellungszeitraum von fünf Jahren zum Verwalter zu bestellen; hierfür müsste es besondere Gründe geben.

Das Landgericht muss nun unter Beachtung dieser Rechtsauffassung prüfen, ob die Verwalterbestellung des Mehrheitseigentümers im konkreten Fall gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.

(BGH, Urteil v. 21.7.2023, V ZR 215/21)

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