Nur ausnahmsweise führt Majorisierung zu einem Stimmrechtsausschluss Bild: Haufe Online Redaktion

Der Ausschluss eines Wohnungseigentümers vom Stimmrecht wegen Majorisierung kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Das hat der BGH klargestellt und zudem zur Vermehrung der Stimmrechte bei Wohnungsveräußerung an eine dem Verkäufer nahestehende Gesellschaft Stellung genommen.

Hintergrund: Eigentümer verkauft Wohnung an nahestehende Gesellschaft

Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen Beschlüsse über die Jahresabrechnung und die Verwalterbestellung.

Die Wohnanlage besteht aus vier Einheiten. Ursprünglich gehörten die Wohnungen Nr. 3 und 4 dem Anfechtungskläger, bis er das Eigentum an Wohnung Nr. 4 an die S. UG & Co. KG übertrug. Alleiniger Gesellschafter der UG sowie Kommanditist und Geschäftsführer der KG ist der Kläger.

In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer mit den Stimmen der Wohnungen Nr. 1 und 2, dass die KG vom Stimmrecht ausgeschlossen sei. Gegen die Stimme des Klägers genehmigten sie sodann die Jahresabrechnung und bestellten einen Verwalter.

Entscheidung: Stimmrechtsausschluss war unzulässig

Die Anfechtungsklage hat Erfolg, weil die KG zu Unrecht vom Stimmrecht ausgeschlossen wurde.

Neues Stimmrecht für KG entstanden

Da in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt ist, gilt das gesetzlich vorgesehene Kopfstimmrecht. Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG eine Stimme.

Wohnungseigentümer und damit Träger des Stimmrechts ist nach allgemeinem Verständnis derjenige, der der materiellen Rechtslage entsprechend im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Infolgedessen können sich unter der Geltung des Kopfstimmrechts die Stimmrechte nachträglich vermehren, wenn ein Eigentümer wie hier mehrere Einheiten hält und diese sukzessive veräußert. Auch dann, wenn eine von mehreren Einheiten im Hinblick auf das zusätzliche Stimmrecht an einen nahen Angehörigen veräußert wird, hat der neue Eigentümer eine (neu hinzugekommene) Stimme.

Daran gemessen entsteht bei Geltung des Kopfstimmrechts auch dann ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt. Deshalb ist durch die Eigentumsübertragung der Wohnung Nr. 4 auf die KG ein viertes Stimmrecht entstanden. Dass es zu einer Vermehrung der Stimmrechte kommen kann, ist im Kopfstimmrecht angelegt und hinzunehmen, selbst wenn der veräußernde Wohnungseigentümer beherrschenden Einfluss auf den Erwerber ausübt.

Zur Berechnung der Stimmrechte beim Kopfprinzip

Nicht entscheiden musste der BGH die Frage, ob ein neues Stimmrecht auch entsteht, wenn der Verkäufer anteilig Eigentümer der veräußerten Einheit bleibt, weil er nur einen Bruchteil des Eigentums an einer von mehreren Einheiten an einen Dritten veräußert.

Kein allgemeiner Ausschluss vom neu entstandenen Stimmrecht

Die KG ist nicht allgemein (also unabhängig vom jeweiligen Beschlussgegenstand) von der Ausübung des entstandenen Stimmrechts ausgeschlossen. Da das Stimmrecht zum Kernbereich der elementaren Mitgliedschaftsrechte gehört, darf es nur ausnahmsweise und unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden. Der Ausschluss des Stimmrechts ist auf bestimmte Fälle schwerwiegender Interessenkollisionen beschränkt, in denen die - sonst legitime - Verfolgung privater Sonderinteressen bei der Willensbildung der Wohnungseigentümer nicht mehr hinnehmbar erscheint.

Ein allgemeiner Stimmrechtsausschluss kommt auch dann nicht in Betracht, wenn die konkrete Gefahr der Majorisierung durch einzelne Eigentümer besteht. Steht eine Blockade durch einzelne Eigentümer im Raum, muss dieser Konflikt grundsätzlich mit den Rechtsschutzmöglichkeiten gelöst werden, die den übrigen Eigentümern zur Verfügung stehen. Der Minderheitenschutz ist durch das Prinzip ordnungsgemäßer Verwaltung gewährleistet. Hier steht der Minderheit zur gerichtlichen Kontrolle insbesondere die Anfechtungsklage zur Verfügung. Wenn ein Mehrheitseigentümer zu Unrecht die Fassung gebotener Beschlüsse verhindert, kommt die Beschlussersetzungsklage in Betracht.

Kein Stimmverbot im konkreten Fall

Die KG war auch nicht für die konkreten Beschlüsse unter dem Gesichtspunkt der Blockade vom Stimmrecht ausgeschlossen.

Abgegebene Stimmen können wegen einer missbräuchlichen Ausübung des Stimmrechts unwirksam und deshalb bei der Feststellung des Beschlussergebnisses nicht zu berücksichtigen sein. Hierfür reicht es aber nicht aus, wenn ein Mehrheitseigentümer sein Stimmenübergewicht ausnutzt. Vielmehr ist eine Majorisierung erst dann rechtsmissbräuchlich, wenn weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung darstellen.

Für einen Stimmrechtsausschluss reicht es nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht oder dass ein Wohnungseigentümer mit seinem Stimmgewicht Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen. Vielmehr muss die Art und Weise der Stimmrechtsausübung die übrigen Wohnungseigentümer so offenkundig und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise benachteiligen, dass der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens nicht abgewartet werden kann. Das wird in aller Regel nur bei positiven Stimmabgaben in Betracht kommen, die dazu führen, dass Beschlüsse zustande kommen, etwa wenn ein Mehrheitseigentümer eine wegen gravierender Vermögensdelikte vorbestrafte Person aufgrund einer persönlichen Nähe zum Verwalter bestellt, oder wenn mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers ein Beschluss gefasst wird, der diesem offensichtlich unangemessene Vorteile verschafft.

Abgesehen von solchen Ausnahmefällen muss die Stimme eines Wohnungseigentümers regelmäßig gewertet werden, sofern die Voraussetzungen von § 25 Abs. 5 WEG nicht vorliegen. Die Rechtssicherheit erfordert es, dass in der Eigentümerversammlung ohne weiteres festzustellen ist, ob das Stimmrecht besteht. Die Minderheit kann dann gerichtlich klären lassen, ob die gefassten Beschlüsse insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen beziehungsweise ob die Voraussetzungen für eine Beschlussersetzung vorliegen.

Bei der Abgabe von Nein-Stimmen, die die Ablehnung eines Beschlussantrags durch einen Negativbeschluss zur Folge haben, führt selbst eine treuwidrige Blockade in der Regel nicht dazu, dass die Stimme des „Blockierers“ außer Betracht bleibt. Dies hätte nämlich zur Folge, dass mit den Stimmen einer Minderheit positive Beschlüsse gefasst werden können. Vielmehr ist es Sache der Gerichte, eine Beschlussersetzung vorzunehmen.

So sind negative Stimmabgaben, mit denen die Mehrheit eine dringend gebotene Sanierungsmaßnahme zum Nachteil der Minderheit verzögert, nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, so dass ein Beschluss über die erforderliche Maßnahme nicht zustande kommt; die treuwidrige negative Stimmabgabe kann aber zu einer gerichtlichen Beschlussersetzung führen und Schadensersatzansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer begründen.

Blockiert ein Mehrheitseigentümer die Verwalterbestellung trotz drohender Verwalterlosigkeit, ist seine Stimmabgabe nicht unwirksam mit der Folge, dass der von der Minderheit gewünschte Verwalter bestellt ist, sondern das Gericht kann auf Antrag durch einstweilige Verfügung einen Notverwalter bestellen, und in der Hauptsache kann die Verwalterbestellung im Wege der Beschlussersetzung herbeigeführt werden.

(BGH, Urteil v. 14.7.2017, V ZR 290/16)

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§ 25 WEG, Mehrheitsbeschluß

...

(5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.

Schlagworte zum Thema:  Immobilienverwaltung, Eigentümerversammlung, Stimmrecht, Kopfprinzip, Wohnungseigentumsrecht

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