Zum Stimmverbot in der WEG bei Geschäften mit einer Gesellschaft

Hintergrund: Mehrheitsgesellschafter stimmt über Vertrag mit ab

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft hält ein Eigentümer 504/1.000 Miteigentumsanteile. Die übrigen Miteigentumsanteile sind in der Hand verschiedener Eigentümer.

Der Mehrheitseigentümer ist Kommanditist einer GmbH & Co. KG und Geschäftsführer der Komplementär-GmbH, an der er mit 51 Prozent beteiligt ist. Die übrigen 49 Prozent hält seine Ehefrau. Die GmbH & Co. KG betreibt auf dem benachbarten Grundstück eine Heizungsanlage und beliefert mehrere Wohnanlagen in der Umgebung mit Wärme.

In einer Eigentümerversammlung wurde darüber abgestimmt, ob die GmbH & Co. KG künftig die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Wärme beliefern soll. An der Abstimmung nahm auch der Mehrheitseigentümer teil. Mit seinen Stimmen wurde der Beschlussantrag angenommen.

Die übrigen Wohnungseigentümer haben gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben. Sie meinen, der Mehrheitseigentümer sei vom Stimmrecht ausgeschlossen gewesen, weil er zugleich Gesellschafter und Geschäftsführer der Gesellschaft sei, mit der der Vertrag über die Wärmelieferung geschlossen werden solle.

Entscheidung: Vorschrift zum Stimmverbot entsprechend anwendbar

Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Der Beschluss ist nicht wirksam zustande gekommen. Der Mehrheitseigentümer war gemäß § 25 Abs. 5 WEG bei der Abstimmung nicht stimmberechtigt. Infolgedessen hat der Beschluss die erforderliche Mehrheit nicht gefunden.

Ein Wohnungseigentümer ist nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts „mit ihm“ betrifft. Nach ihrem Wortlaut ist die Vorschrift hier nicht anwendbar, weil Vertragspartner der WEG nicht der Mehrheitseigentümer selbst werden sollte, sondern die KG.

Ein Wohnungseigentümer ist aber jedenfalls dann entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen (Personen-)Gesellschaft nicht stimmberechtigt, wenn er

a) an dieser mehrheitlich beteiligt

und 

b) deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist.

Dies war hier der Fall.

Offen gelassen hat der BGH, ob der Stimmrechtsausschluss auch in anderen Fällen gilt, etwa wenn der Wohnungseigentümer zwar Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter der Gesellschaft, an ihr aber nicht oder nicht mehrheitlich beteiligt ist oder wenn er an der Gesellschaft mehrheitlich beteiligt ist, ohne Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter zu sein.

(BGH, Urteil v. 13.1.2017, V ZR 138/16)

§ 25 WEG Mehrheitsbeschluss

...

(5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.

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