Leitsatz

Ein Wohnungseigentümer ist entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen (Personen-)Gesellschaft jedenfalls dann nicht stimmberechtigt, wenn er an der Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist.

 

Normenkette

WEG § 25 Abs. 5 Alt. 1

 

Das Problem

  1. In einer Wohnungseigentumsanlage richtet sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen. Wohnungseigentümer B hat einen Miteigentumsanteil von 504/1000. Die übrigen – klagenden – Wohnungseigentümer haben zusammen 496/1000 Miteigentumsanteile. Die klagenden Wohnungseigentümer wenden sich gegen 2 Beschlüsse, die B mit seiner Stimmenmehrheit gefasst hat:

    • Zum einen den Beschluss zum Tagesordnungspunkt (TOP) 3. Nach diesem Beschluss ist der Verwalter beauftragt, mit einer C. Immobilien GmbH & Co. KG einen Vertrag über die Belieferung der Wohnungseigentumsanlage mit Wärme zu schließen. Die C. Immobilien GmbH & Co. KG betreibt auf einem benachbarten Grundstück eine Heizungsanlage und beliefert mehrere Wohnungseigentumsanlagen. Wohnungseigentümer B ist Kommanditist der KG und Geschäftsführer von deren Komplementär-GmbH, an der er mit 51 % der Geschäftsanteile beteiligt ist. Die übrigen 49 % der Geschäftsanteile der Komplementär-GmbH stehen seiner Ehefrau zu.
    • Zum anderen gegen den Beschluss zum TOP 4. Mit diesem Beschluss soll davon Abstand genommen werden, die Verwaltervergütung für die Geschäftsjahre 2012 und 2013 zurückzufordern, die der frühere – aber für diese Geschäftsjahre nicht bestellte – Verwalter aufgrund eines Beschlusses dem Verwaltungsvermögen entnommen und nur auf die klagenden Wohnungseigentümer umgelegt hatte.
  2. Wohnungseigentümer B tritt der Klage entgegen und beantragt für den Fall der Ungültigkeitserklärung des Beschlusses zu TOP 3 widerklagend, die klagenden Wohnungseigentümer zu verpflichten, den Verwalter zum Abschluss des (beschlossenen) Wärmelieferungsvertrags mit der KG zuzustimmen.
  3. Das Amtsgericht erklärt beide Beschlüsse für ungültig und weist die Widerklage ab. Die Berufung des B bleibt erfolglos. Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist der Beschluss zu TOP 3 nicht wirksam zustande gekommen, weil B gemäß § 25 Abs. 5 WEG bei der Abstimmung nicht stimmberechtigt gewesen sei und infolgedessen der Beschluss die erforderliche Mehrheit nicht gefunden habe. Nach ihrem Wortlaut erfasse die Vorschrift zwar nur Rechtsgeschäfte mit dem Wohnungseigentümer selbst. Sie sei aber entsprechend anzuwenden, wenn eine vergleichbare Interessenlage bestehe. Entscheidend sei, ob sich der Wohnungseigentümer bei der Stimmrechtsausübung von dem Interesse der Gesellschaft leiten lasse. Richtigerweise komme es darauf an, ob die wirtschaftliche Beteiligung an der Gesellschaft mit einer unternehmerischen Funktion in ihr verknüpft sei. So liege es, weil B als Mehrheitsgesellschafter der Komplementär-GmbH an der KG beteiligt und Geschäftsführer der Komplementär-GmbH sei. Hinzu komme, dass er die aus dem Wärmelieferungsvertrag für ihn als Wohnungseigentümer entstehenden Belastungen weitgehend an seine Mieter weiterreichen könne. Der Abschluss des Vertrags habe für die KG auch über das Entgelt hinausgehende Vorteile. Der Beschluss zu TOP 4 widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil B von den Kosten der Verwaltung in den Jahren 2012 und 2013 vollständig freigestellt worden, solche Kosten aber nach dem maßgeblichen Umlageschlüssel allen Wohnungseigentümern anteilig anzulasten seien. Unbegründet sei die Berufung schließlich auch hinsichtlich der Hilfswiderklage.
  4. Mit der Revision – die nur zum TOP 3 zulässig ist – verfolgt B seinen diesbezüglichen Antrag weiter. Die Revision bleibt ohne Erfolg.
 

Die Entscheidung

Das Berufungsgericht nehme zutreffend an, dass der Beschluss zu TOP 3 die erforderliche Mehrheit nicht gefunden habe. W, dessen Stimmenmehrheit diesen Beschluss trage, sei bei der Abstimmung hierüber nicht stimmberechtigt gewesen.

§ 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG

Nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG sei ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts "mit ihm" betreffe. Nach ihrem Wortlaut sei die Vorschrift hier nicht anwendbar, weil Vertragspartner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht B selbst werden sollte, sondern die KG.

Entsprechende Anwendung des § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG

  1. Ein Wohnungseigentümer sei aber jedenfalls dann entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen (Personen-)Gesellschaft nicht stimmberechtigt, wenn er an dieser mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter sei. Offen bleibe, ob die Vorschrift auch in anderen Fällen entsprechend anwendbar sei, etwa wenn der Wohnungseigentümer zwar Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter der Gesellschaft, an ihr aber nicht oder nicht mehrheitlich beteiligt ...

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