Kein Versammlungs- und Stimmrechtsausschluss bei Wohngeldverzug

Ein Wohnungseigentümer, der mit Hausgeldzahlungen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.

Hintergrund

Auf einer Eigentümerversammlung hatten die Wohnungseigentümer beschlossen, diejenigen Eigentümer, die mit ihren Hausgeldzahlungen mehr als einen Monat in Verzug waren, von der Versammlung auszuschließen. Auch wurde ihnen das Stimmrecht entzogen.

In der Teilungserklärung heißt es hierzu:

„Die Versammlung kann einen Wohnungseigentümer, der mit Zahlungen von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung und der Abstimmung ausschließen. Der Betroffene hat hierbei kein Stimmrecht. Mit vollständiger Zahlung der Rückstände entfällt die Wirkung obigen Beschlusses."

Ein Eigentümer, der wegen des Ausschlusses nicht weiter an der Versammlung teilnehmen konnte, ficht nun die dort gefassten Beschlüsse an.

Entscheidung

Der BGH gibt der Anfechtungsklage statt, weil der Eigentümer zu Unrecht von der Versammlung ausgeschlossen war.

Das Gesetz gibt den Wohnungseigentümern nicht das Recht, einem Mitglied der Gemeinschaft sein Stimmrecht zu entziehen und diesen wegen Zahlungsverzugs von einer Eigentümerversammlung auszuschließen. Die entsprechende Regelung in der Teilungserklärung ist nichtig.

Die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen endet dort, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird. Das mitgliedschaftsrechtliche Element des Wohnungseigentums verbietet einen allgemeinen Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht. Erst recht ist ein allgemeiner Ausschluss von Versammlungen der Wohnungseigentümer unzulässig. Dasselbe gilt im Grundsatz auch für einen nur vorübergehenden Ausschluss.

Ein Eingriff in das Teilnahmerecht ist nur statthaft, wenn auf andere Weise die geordnete Durchführung einer Versammlung nicht gewährleistet werden kann. Das kann der Fall sein, wenn ein Eigentümer nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin erheblich stört. Ist ein Eigentümer mit Hausgeldzahlungen in Verzug, besteht dagegen kein versammlungsspezifischer Bezug.

Auch wenn ein Eigentümer erheblich in Verzug ist und dadurch schwerwiegend gegen seine Pflichten verstößt, ergibt sich nichts anderes. § 25 Abs. 5 Alt. 3 WEG zeigt, dass ein Eigentümer sein Stimmrecht erst verliert, wenn er unter den strengen Voraussetzungen des § 18 WEG dazu verurteilt ist, seine Wohnung zu veräußern. Aber selbst dann darf der Eigentümer noch an den Versammlungen teilnehmen.

Der unzulässige Ausschluss des Eigentümers schlägt auch auf die in der Versammlung gefassten Beschlüsse durch. Zwar wird ein Beschluss nicht für ungültig erklärt, wenn sich der Beschlussmangel nicht auf das Ergebnis ausgewirkt haben kann. Bei schwerwiegenden Verstößen ist das anders. Hier liegt ein schwerwiegender Verstoß vor, weil der Ausschluss von der Versammlung und vom Stimmrecht in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte eingreift.

Ausdrücklich offen gelassen hat der BGH, ob der rechtswidrige Ausschluss dazu führt, dass die gefassten Beschlüsse nichtig sind oder „nur" anfechtbar. Da der Eigentümer die Anfechtungsklage binnen Monatsfrist erhoben hatte, kam es hierauf nicht an.

(BGH, Urteil v. 10.12.2010, V ZR 60/10)