Zur Eigentümerversammlung sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zu laden. Je nach Einzelfall können auch sogenannte „werdende Wohnungseigentümer“, die Erben eines verstorbenen Eigentümers, Zwangsverwalter, Insolvenzverwalter oder Betreuer zu laden sein.
Wird eine zu ladende Person versehentlich nicht geladen, kann dies zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse führen. Eine absichtliche Nichtladung eines Eigentümers kann sogar zur Nichtigkeit der Beschlüsse führen.
Die Einladung zu einer Eigentümerversammlung muss bestimmte formale Anforderungen erfüllen. Diese Anforderungen sind nicht nur für die ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung entscheidend, sondern auch für die Rechtsgültigkeit der dort gefassten Beschlüsse. Gemäß § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG erfolgt die Einberufung der Eigentümerversammlung in Textform.
Wichtige Bestandteile einer fristgerechten Einladung zur Eigentümerversammlung
- Datum, Uhrzeit und Ort der Versammlung. Diese müssen angemessen sein, z. B. nicht vormittags.
- Die Tagesordnung muss vorab bekannt gegeben werden. Die anstehenden Themen sind darin schlagwortartig so zu bezeichnen, dass die Wohnungseigentümer überblicken können, was besprochen und beschlossen werden soll. Eine Beschlussfassung unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ ist nicht zulässig.
- Die Einladung muss – vorbehaltlich anderer Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung – innerhalb einer Frist von drei Wochen vor der Versammlung zugestellt werden.
Einberufung der Eigentümerversammlung: Schritte und Rechtsgrundlagen
- Festlegung des Termins durch den Verwalter. Nur in Ausnahmefällen dürfen Wohnungseigentümer oder der Beirat einladen.
- Erstellung der Tagesordnung.
- Versand der Einladungen unter Einhaltung der Ladungsfrist.
- Rechtsgrundlagen: Die Einberufung muss gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und der jeweiligen Gemeinschaftsordnung erfolgen.
Fristen für Anträge und Tagesordnungspunkte in der Eigentümerversammlung einhalten
Antragsfrist: Eigentümer müssen ihre Anträge gemäß der Gemeinschaftsordnung bis zu einem bestimmten Datum vor der Versammlung einreichen. Ist diesbezüglich nichts in der Gemeinschaftsordnung festgelegt, sollte der Antrag möglichst frühzeitig eingereicht werden, so dass die Ladungsfrist eingehalten werden kann.
Die Wohnungseigentümerversammlung kann ohne vorherige Ankündigung über die Änderung der Reihenfolge der Tagesordnung mehrheitlich beschließen. Gleiches gilt für die Vertagung von Tagesordnungspunkten. Auch die Absetzung eines Tagesordnungspunkts kann mehrheitlich beschlossen werden. Allerdings kann dies ausnahmsweise dann ein Anfechtungsrisiko bergen, wenn der Geschäftsordnungsbeschluss erkennbar zur Behinderung der Rechte desjenigen geschieht, der die Abstimmung wünscht.
Einladung zur Eigentümerversammlung: Muster/Vorlage
Ein Muster/eine Vorlage für eine Einladung zur Eigentümerversammlung finden Sie auf Haufe VerwalterPraxis Gold:
