Externer kann nicht wirksam zur Eigentümerversammlung laden

Hintergrund: Noch nicht bestellter Verwalter lädt zu Versammlung

In einer aus zwei Personen bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft mit drei Einheiten berief im Oktober 2017 die mit der Gemeinschaft seinerzeit in keinem Rechtsverhältnis stehende J KG eine Eigentümerversammlung ein. In der Gemeinschaft war kein Verwalter bestellt.

Obwohl die Minderheitseigentümerin die KG aufgefordert hatte, die geplante Versammlung nicht durchzuführen, fand diese statt. Auf dieser Versammlung, an der die Minderheitseigentümerin nicht teilnahm, wurde die J KG mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers für ein Jahr zur Verwalterin der WEG bestellt. In einem nachfolgenden Rechtsstreit stellte das Amtsgericht im April 2018 fest, dass in der Versammlung keine Beschlüsse gefasst worden waren.

Im Januar 2018 sprach die J KG erneut eine Einladung zu einer Eigentümerversammlung aus. Auf dieser Versammlung am 29.1.2018, an der wiederum nur der Mehrheitseigentümer teilnahm, wurde der Beschluss über die Bestellung der J KG als Verwalterin bestätigt.

Die Minderheitseigentümerin, die sich zuvor bereits gegen die Durchführung der ersten Versammlung gewendet hatte, ist der Meinung, es habe sich hierbei erneut um einen Nichtbeschluss gehandelt, da mit der J KG eine außerhalb der Gemeinschaft stehende Person zur Eigentümerversammlung geladen und diese durchgeführt habe. Sie begehrt die Feststellung, dass in der Eigentümerversammlung vom 29.1.2018 keine Beschlüsse gefasst worden sind.

Entscheidung: Beschlüsse nicht existent

Die Klage hat Erfolg. Auf der Eigentümerversammlung sind keine Beschlüsse gefasst worden.

Mit der J KG hat eine nicht zur Einladung und Durchführung der Eigentümerversammlung berechtigte Gesellschaft beziehungsweise Person gehandelt. Einen Beschluss, der die J KG zur Verwalterin der WEG gemacht und damit zur Einladung und Durchführung berechtigt hätte, gab es nicht. Damit hat ein Nichtberechtigter die Versammlung einberufen, der nicht einmal potenziell Einberufender ist oder war. Das führt dazu, dass keine Versammlung der Wohnungseigentümer im Sinne des WEG stattgefunden hat.

Der Mehrheitseigentümer kann sich auch nicht darauf berufen, dass es sich bei der J KG um eine faktische Verwalterin gehandelt habe und diese gerade keine außerhalb der WEG stehende Person sei, denn die J KG wurde unter schwerwiegenden Verstößen gegen die Teilnahme- und Mitwirkungsrechte der Minderheitseigentümerin einseitig von dem Beklagten als Verwalterin benannt, dieses alles ohne Beschlussfassung der WEG und unter Protest und Nichtanerkennung durch die Minderheitseigentümerin.

Selbst wenn man davon ausginge, dass wirksame, jedoch anfechtbare Beschlüsse vorliegen würden, so wären diese für ungültig zu erklären. Zwar scheidet eine Ungültigerklärung in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel nicht auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Anders ist dies jedoch bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitglieds in gravierender Weise ausgehebelt wird.

So liegt es hier. Der Mehrheitseigentümer hat die J KG, mithin eine offensichtlich Unberechtigte, gebeten, zu Eigentümerversammlungen einzuladen, damit diese dort mit seinen Stimmen zur Verwalterin gewählt werden kann. Obwohl die Minderheitseigentümerin auf die Nichtberechtigung und ihr Nichterscheinen hingewiesen hatte, wurden die Versammlungen durchgeführt. Dieses Verhalten, das nach außen Anzeichen eines kollusiven Zusammenwirkens haben muss, stellt einen schwerwiegenden Verstoß gegen die Mitwirkungsrechte der Klägerin dar.

(AG Bonn, Urteil v. 1.8.2018, 27 C 30/18)

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