Das Immobilienjahr 2023 war geprägt vom Ampel-Streit zum Heizungsgesetz, von Haushaltsdebatten, Zinspolitik und Insolvenzen. Was beschlossen, angeschoben, gestoppt oder gar vor Gericht gezerrt wurde – und was die Branche noch länger in Atem halten wird im Überblick.
Die Zeit der fossilen Energien neigt sich dem Ende zu, die Abkehr von Öl, Kohle und Gas ist das Ziel – das bekam im vergangenen Jahr auch die Immobilienbranche mit zahlreichen neuen Vorschriften beim Thema Heizen zu spüren. Die hohe Inflationsrate und teure Baukredite wegen gestiegener Zinsen machten vor allem Projektentwicklern zu schaffen. Zahlreiche Insolvenzen waren die Folge. Beim Wohnungsbau war die Stimmung besonders düster.
Die Ampel-Koalition sah sich 2023 gefangen in Streitereien um Etats und Nachtragshaushalte, und beim umstrittenen Heizungsgesetz flogen immer wieder die Fetzen. Sogar das Bundesverfassungsgericht hatte seinen Part, während die Karlsruher BGH-Richter wieder zahlreiche wegweisende Urteile im Miet- und WEG-Recht fällten.
Das wurde 2023 beschlossen oder fortgeführt
Energiepreisbremsen: Früheres Aus
Strom- und Gaskunden profitierten seit Anfang März 2023 von den Energiepreisbremsen. Die sollten eigentlich bis Ostern 2024 verlängert werden, laufen aber jetzt zum 31.12.2023 aus. Das war eine Folge nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 15. November: Die Richter erklärten den zweiten Nachtragshaushalt 2021 für verfassungswidrig. Das Geld für die Preisbremsen aus einem Sonderfonds war damit gesperrt.
Härtefallhilfen für Holz und Pellets
Am 30.3.2023 einigten sich Bund und Länder nach langen Verhandlungen auf die Umsetzung von Härtefallhilfen auch für Heizöl, Holzpellets und ähnliche Energieträger: Hier konnten zwischen Mai und Oktober rückwirkend für das Jahr 2022 Zuschüsse beantragt werden.
Balkonkraftwerke: Gesetzliche Erleichterung verschoben
Als Turbo beim Ausbau von Solarstrom hat das Bundeskabinett am 13.9.2023 Änderungen im Mietrecht (BGB) und im Wohnungseigentumsrecht (WEG) auf den Weg gebracht: Die Installation von Balkonkraftwerken sollte für Mieter und Wohnungseigentümer eigentlich schon ab Januar 2024 erleichtert werden, der zuständige Ausschuss im Bundestag hat die Abstimmung über Teile des Solarpakets am 13.12.2023 aber vertagt.
EnSimiMaV: Regeln für Gasheizungen verlängert
Seit September 2022 galt die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV). Sie wurde im Februar 2023 um eineinhalb Monate bis zum 15.4.2023 verlängert.
GdW-Rahmenvereinbarung 2.0: Serielles Bauen
Im Oktober 2023 hat der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW die Rahmenvereinbarung 2.0 vorgestellt: Die umfasst 25 innovative Angebote für den seriellen und modularen Wohnungsbau.
Sozialer Wohnungsbau: Programme in den Ländern
Es fehlt an bezahlbaren Wohnungen in Deutschland: Neben Berlin haben im vergangenen Jahr auch drei andere Bundesländer ihre Förderrichtlinien modernisiert.
Sanierungspflicht: Reform der Gebäuderichtlinie (EPBD)
Die reformierte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) sieht strengere Vorgaben zur Energieeffizienz von Immobilien vor. Darauf haben sich Rat, Kommission und Parlament am 7.12.2023 geeinigt. Eine Sanierungspflicht für einzelne Wohnhäuser ist aber vom Tisch.
Gesetze und Verordnungen: Das ist in Kraft getreten
EEG-Novelle: Ausbau von Solarenergie und grüner Strom
Am 1.1.2023 ist das Erneuerbare-Energien-Gesetz 2023 (EEG 2023) in Kraft getreten. Der Ausbau von Solarenergie soll deutlich beschleunigt werden. Das Ziel: 80 Prozent grüner Strom bis 2030.
CO2-Abgabe: Aufteilung zwischen Mietern und Vermietern
Am 1.1.2023 ist das Gesetz in Kraft getreten, das die Aufteilung der Kosten der CO2-Abgabe zwischen Vermietern und Mietern gestaffelt über zehn Stufen regelt. Die Emissionshöhe des Gebäudes zählt. Ende Dezember beschloss die Ampel, dass der CO2-Preis und damit die CO2-Steuer steigen soll.
Sonderabschreibung: Lineare AfA für neue Wohngebäude
Ebenfalls seit Jahresbeginn 2023 gilt der höhere lineare AfA-Satz für neue Wohngebäude von drei Prozent jährlich. Die Bundesregierung plant derzeit eine Erweiterung der Sonderabschreibung.
Smart-Meter-Gesetz passiert Bundesrat
Das Gesetz zum Neustart der Digitalisierung der Energiewende wurde am 12.5.2023 vom Bundesrat gebilligt. Es legt verbindliche Ziele für den verpflichtenden Einbau von Smart Metern bis zum Jahr 2030 vor.
Null-Prozent-Steuersatz für Photovoltaik
Seit dem 1.1.2023 gilt für die Lieferung von Photovoltaikanlagen in bestimmten Fällen ein Umsatzsteuersatz von null Prozent – dieser Steuervorteil soll dauerhaft bleiben, wie das Bundesfinanzministerium im September bestätigte.
Besteuerung der Dezemberhilfe 2022 gestrichen
Der Bundesrat hat am 15.12.2023 dem Kreditzweitmarktförderungsgesetz zugestimmt. Damit werden auch Teile des Wachstumschancengesetzes umgesetzt. Unter anderem wurde die Besteuerung der Dezemberhilfe 2022 gestrichen.
Anspruch auf den zertifizierten Verwalter
Es ist so weit: Seit dem 1.12.2023 können Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Die Vorschrift wurde im Zuge der WEG-Reform eingeführt.
Urteilsverkündungen 2023 | Die wichtigsten WEG- und Mietrechtsfälle vor dem BGH |
Januar | |
Februar | |
Februar | |
März | Altvertrag allein kann nicht gegen Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen |
März | |
Mai | |
Juni | |
Juni | |
Juli | |
Juli | |
August | |
August | |
September | Auch Vor-Vormieter kann für zulässige Miethöhe maßgeblich sein |
September | |
September | |
Oktober |
Gesetze, Fristen, Förderung: Das greift ab 2024
GEG-Novelle kann am 1.1.2024 in Kraft treten
Am 29.9.2023 wurde das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verabschiedet. Damit kann das sogenannte Heizungsgesetz wie geplant am 1.1.2024 in Kraft treten. Im Bestand gilt die 65-Prozent-Vorgabe aber erst, wenn die Gemeinden Pläne zur kommunalen Wärmeplanung vorgelegt haben.
Wärmeplanungsgesetz wurde verabschiedet
Das entsprechende Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze (Wärmeplanungsgesetz) hat der Bundesrat am 15.12.2023 verabschiedet – es soll nun mit der GEG-Novelle am 1.1.2024 in Kraft treten.
Kompromiss: BEG kommt wohl mit Abstrichen
Mit den Gesetzen zum klimafreundlichen Heizen wird auch die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) reformiert und soll ab 2024 gelten. Beim geplanten Förderkonzept wird es Abstriche geben, nachdem sich die Bundesregierung auf einen Kompromiss für den Bundeshaushalt 2024 geeinigt hat.
Serielles Sanieren: Förderung ausgesetzt
Wegen der Ausgabensperre im Haushalt wurden mehrere Förderprogramme auf Eis gelegt, die aus dem Klima- und Transformationsfonds (KTF) bezahlt werden sollten. Dazu gehört auch die Bundesförderung Serielles Sanieren.
KfW-Förderstopps Bauen & Wohnen
Die staatliche Förderbank KfW hat im November 2023 infolge des Haushaltsurteils des Bundesverfassungsgerichts insgesamt vier Programme gestoppt, die das Wohnen betreffen: Darunter das Programm Altersgerecht Umbauen.
Solardachpflicht in den Bundesländern
In einigen Bundesländern existiert schon länger eine Pflicht zur Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach von Wohngebäuden – andere haben 2023 entsprechende Änderungen beschlossen, die ab dem 1.1.2024 gelten.
Das wird die Immobilienbranche weiter beschäftigen
Reine Online-Eigentümerversammlung
Das Thema reine Online-Eigentümerversammlung bleibt ein Dauerbrenner: Ein Gesetzentwurf des Bundeskabinetts sieht vor, eine neue Beschlusskompetenz einzuführen. Wohnungseigentümer sollen mit einer Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen die Möglichkeit virtueller Versammlungen in der WEG beschließen können. Der Bundesrat hat am 24.11.2023 dazu Stellung genommen und fordert Einstimmigkeit.
Nachverhandlung: Degressive AfA für Wohnungsneubau
Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 24.11.2023 mit dem Wachstumschancengesetz zur weiteren Beratung auch die Verhandlungen über die degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) für Wohnungsbauprojekte in den Vermittlungsausschuss geschickt.
Hydraulischer Abgleich: Stichtage 2023 und 2024
In Mehrfamilienhäusern ab zehn Wohneinheiten musste die Gaszentralheizung gemäß der EnSimiMaV bereits bis zum 30.9.2023 überprüft und optimiert werden. Ein hydraulischer Abgleich war vorgeschrieben. Für Häuser mit sechs bis neun Wohneinheiten gilt der 15.9.2024 als Stichtag.
EZB-Geldpolitik: Kommt die Zinssenkung?
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im vergangenen Jahr den Leitzins weitere Male angehoben. Im Oktober hat die Notenbank bei 4,5 Prozent die erste Zinspause eingelegt und ist im Dezember dabei geblieben. Experten gehen davon aus, dass es 2024 zu ersten Zinssenkungen kommen könnte.
Insolvenzen: Projektentwickler in Not
Innerhalb weniger Wochen haben bis Herbst 2023 mehrere Projektentwickler, darunter große Player, Insolvenz angemeldet. Experten gehen davon aus, dass sich die Lage in der Immobilienbranche noch zuspitzen wird.
Neue Grundsteuer vor dem BFH
Die Grundsteuerreform sorgte 2023 mit mehreren Musterklagen in verschiedenen Bundesländern für Aufhebens. Jetzt ist das höchste deutsche Finanzgericht damit beschäftigt: Womöglich kommt im neuen Jahr ein wegweisendes Urteil.
TKG-Novelle: Ende der Umlagefähigkeit
Im Zuge Novelle des Telekommunikationsgesetzes kommt ein Stichtag auf Wohnungsunternehmen zu: Vermieter können die Kosten für die Kabelfernsehversorgung nur noch bis zum 30.6.2024 auf die Mieter umlegen.
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