Jahresrückblick: Was die Immobilienbranche bewegt hat

Gesetze, Reformen, Proteste, Enteignungsdebatte: ein aufregendes Jahr geht zu Ende. Und viele Themen werden die Immobilien- und die Wohnungswirtschaft auch über den Jahreswechsel hinaus noch beschäftigen. Was hat die Branche 2019 am meisten bewegt? Ein Jahresrückblick.

Wir blicken zurück auf zwölf ereignisreiche Monate, die geprägt waren vor allem von politischen Entscheidungen, vielen neuen Gesetzen und Reformvorhaben, aber auch vom Dauerthema "Bezahlbares Wohnen", das die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft wohl noch intensiver beschäftigt hat als in den Jahren zuvor   auch weil gesellschaftlich eine heiße Diskussion geführt wurde. Die Folgen werden im neuen Jahr zu spüren sein, angekündigte Rechtsstreitigkeiten inklusive.

Enteignungsdebatte und Berliner Mietendeckel

Eine Volksinitiative in Berlin startete Anfang des Jahres die Kampagne "Deutsche Wohnen enteignen" und kämpft nach wie vor für ein Gesetz zur Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen großer Immobilienunternehmen. Rechtlich sind die Hürden dafür hoch, wie eine Studie des Verbandes BBU zeigt. Einwände gab es nicht nur von Juristen, sondern auch aus der hohen Politik: Die damalige CDU-Bundesvorsitzende Annegret Kramp-Karrenbauer sprach sich gegen die Enteignungen privater Wohnungsunternehmen in Berlin aus.

Andere Verbände, allen voran der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW, monierten, dass Enteignungen, sollte es je dazu kommen, auch wirtschaftlich nicht sinnvoll wären: Mindestens 36 Milliarden Euro würden fällig, wie eine Schätzung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im März bestätigte. Tübingens grüner Oberbürgermeister Boris Palmer kam derweil um Ostern herum auf die Idee, Briefe an Eigentümer von brachliegen Grundstücken zu verschicken: Wer nicht baut oder verkauft, soll mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro rechnen müssen, hieß es darin. Aber nicht nur Politiker, auch der Deutsche Städte- und Gemeindebund hatte das Thema "verschärftes Baugebot" auf der Agenda.

In Berlin sorgte zudem der geplante Mietendeckel der rot-grot-grünen Regierung für große Aufregung. Der Senat hat mit Beschluss vom 22. Oktober 2019 ein Landesgesetz zur Deckelung der Mieten für fünf Jahre auf den Weg gebracht. Es soll im Januar 2020 im Abgeordnetenhaus beschlossen werden und im Frühjahr in Kraft treten. Opposition und Wirtschaft laufen Sturm dagegen und wollen vor das Verfassungsgericht ziehen.

Marketinginitiative Wohnungsbaugenossenschaften Berlin
Die Berliner Genossenschaften können nicht nur bauen, sondern auch Marketing: Die "Bauklötzchen-Initiative"

Bezahlbares Wohnen wird "Chefsache"

Bundespräsident Frank-Walter Steinmeier (SPD) bezeichnete im Sommer bezahlbares Wohnen als Existenzfrage. Damit landete zwar das Thema "Bezahlbares Wohnen" im Jahr 2019 endgültig an höchster politischer Stelle, die Debatte geht allerdings in eine falsche Richtung. Das meinen zumindest die Wissenschaftler des Deutschen Instituts der Wirtschaft (IW) Köln. Dass vor allem private Wohnungskonzerne in der Kritik stünden, sei verkehrt: Deren Mieter würden von einer Vergesellschaftung zum Beispiel gar nicht profitieren, heißt es in einer IW-Studie von Juni.

Anstelle von Mietendeckel und Enteignung schlugen Ökonomen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) im Juli ein staatlich gefördertes Mietkauf-Modell vor, um den nach wie vor angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten. Berlin startete im Sommer indessen ein groß angelegtes Rekommunalisierungsprogramm, das Ende des Jahres seine Fortsetzung fand und auch 2020 weiter laufen soll: So wollen die kommunalen Wohnungsunternehmen bezahlbare Mieten sichern.

Zweckentfremdungsverbot und Durchbruch bei der Grundsteuer

Um den anhaltenden Mietenanstieg zu bremsen, der vor allem in den Großstädten Deutschlands auf das verknappte Angebot am Markt zurückgeführt wird, haben 2019 zudem weitere Kommunen der sogenannten Zweckentfremdung von Wohnraum ein Riegel vorgeschoben  die Liste wird länger, zuletzt gesellte sich im November die Nordseeinsel Norderney dazu. Die Städte und Gemeinden haben Satzungen erlassen, die eine Umnutzung von Wohnungen zu Feriendomizilen à la Airbnb verbieten und bei Zuwiderhandlung mit hohen Geldbußen drohen. Im Fall von "Vermietungen auf Zeit" kündigte Frankfurt am Main im Herbst juristische Schritte bei Verstößen gegen Ferienwohnungssatzung und Mietrecht an.

Auch das war 2019 großes Thema für die Kommunen: Im jahrelangen Ringen um eine neue Grundsteuer gab es in diesem Jahr quasi "in letzter Minute" einen Durchbruch: Der Bundesrat hat im November der Reform zugestimmt. 2025 soll das Gesetz in Kraft treten. Die Länder können dann das Bundesmodell nutzen oder eine eigene Berechnungsmethode entwickeln. Das Bundesverfassungsgericht hatte die Neufassung bis Jahresende verlangt. Wäre 2019 nichts daraus geworden, wäre die Steuer weggefallen und den Kommunen Milliardeneinnahmen entgangen.

Mietrechtsanpassungsgesetz, Mietpreisbremse und WEG-Reform

Die Mietrechtsänderung ist zum 1.1.2019 in Kraft getreten. Unter anderem wurde die zulässige Modernisierungsumlage gesenkt und Mieter können Verstöße gegen die Mietpreisbremse einfacher rügen. Im Oktober beschloss die Bundesregierung, dass die Mietpreisbremse, die im Juli vom Bundesverfassungsgericht für grundgesetzkonform erklärt wurde, bis Ende 2025 verlängert und noch einmal verschärft werden soll Mitte Dezember wurde der in der Immobilienbranche umstrittene Gesetzentwurf vorgelegt. Im Sommer gab es bereits ein erstes prominentes Urteil gegen ein großes privates Wohnungsunternehmen: Das LG Berlin warf der Deutsche Wohnen vor, die Mietpreisbremse umgehen zu wollen.

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz gab Ende November bekannt, dass es mit der Novelle des Wohnungseigentumgesetzes vorwärts gehe. Die WEG-Reform soll als Ganzes kommen, nicht in Häppchen. Einen Gesetzentwurf zu einer umfassenden Reform des WEG sowie zur Anpassung des Mietrechts will die Bundesregierung eigentlich noch bis Silvester vorlegen.

Urteilsverkündungen 2019 Die wichtigsten WEG- und Mietrechtsfälle vor dem Bundesgerichtshof (BGH)
Februar

Sozialbindung kann lange, aber nicht ewig gelten

März

Änderung von "Geburtsfehlern" der Teilungserklärung

April

WEG kann Kurzzeitvermietung nicht per Mehrheitsbeschluss verbieten

April

Wer Mangelbeseitigung ablehnt, darf Miete nicht zurückbehalten

AprilBerechnung der Wohnfläche
Mai

Mahnung zur Sorgfalt bei Härtefallprüfung nach Kündigung

Juni

Wer Gemeinschaftseigentum selbst saniert, erhält kein Geld zurück

Juli

Abrechnung der Mietkaution

September

Kein Anspruch auf Baumfällen, wenn Grenzabstand eingehalten ist

Dezember

Pflichten des WEG-Verwalters bei Instandsetzung

Grunderwerbsteuer, Share Deals und Maklerprovison

Ebenfalls ein Dauerbrenner: Die Reform der Grunderwerbsteuer. Sie ist eine wichtige Kapitalspritze für die Bundesländer – bis zu 6,5 Prozent können fällig werden. Die Steuer wird von den Immobilienkäufern gezahlt, belastet würden aber in erster Linie die Verkäufer, sagen Forscher des ifo Instituts. Mit Share Deals können Unternehmen bisher die Grunderwerbsteuer sparen. Das will der Bund nun erschweren. Ein Gesetzentwurf zur Reform der Grunderwerbsteuer wurde im Juli beschlossen, dazu gab es zuletzt im Oktober noch Anhörungen. Das Gesetz sollte ursprünglich am 1.1.2020 in Kraft treten.

Darum, wer wann was bezahlt, ging es im vergangenen Jahr auch beim Thema Maklerkosten. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung über die Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienkauf wurde im Dezember vorgelegt. Wer den Makler beauftragt, zahlt und kann noch maximal 50 Prozent der Provision an die jeweils andere Partei umlegen. Das soll zunächst nur bei selbstgenutztem Wohneigentum gelten. Die von Teilen der Politik geforderte Einführung eines Bestellerprinzips für den Immobilienkauf ist vom Tisch.

Klimaschutzgesetz, EEG- und GEG-Entwurf

An diesem Thema ging 2019 kein Weg vorbei – Klimaschutz. Die Bundesregierung hat ein Blitzprogramm auf die Beine gestellt: Das sogenannte Klimapaket wechselte bis Mitte Dezember in den Gremien hin und her. Der Entwurf für ein Klimaschutzgesetz, der im Frühjahr 2020 in überarbeiteter Form vorgelegt werden soll, landete schließlich kurz vor Weihnachten zur abschließenden Beratung im Bundesrat. Für die Immobilienbranche von besonderem Interesse waren die Themen CO2-Preis fürs Heizen und die Möglichkeit der steuerlichen Abschreibung von Maßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung. Grob zusammengefasst wird das Heizen teurer, der Strom günstiger, die Sanierungs-Afa bleibt auf selbstgenutztes Wohneigentum beschränkt, dafür können die Kosten für Energieberater abgesetzt werden.

Klima-Streik am 30.9.2019 Freiburg
Demos für mehr Klimaschutz, wie hier im September im badischen Freiburg, waren prägend für das Straßenbild

Für ein "grüneres Deutschland" hat der Bundesrat zum Jahresende einen Entwurf zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) vorgelegt. Darin ist auch eine Forderung von Verbänden der Immobilienbranche entahlten: Der sogenannte Solardeckel soll ersatzlos gestrichen werden. Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) sollte bereits im Januar erlassen werden werden, aber hier zieht sich das Prozedere. Zumindest einen modifizierten Referentenentwurf hat das Kabinett im Oktober gebilligt. Mit im Paket: Ölheizungen sie sollen ab 2026 verboten werden. 

Digitalisierung und Fachkräftemangel

In Sachen Digitalisierung wartete 2019 mit zahlreichen Studien auf, die sich sowohl mit dem Status Quo als auch zukünftigen Herausforderungen der Immobilienbranche in diesem Bereich befassten. So hat sich etwa gezeigt, dass die PropTech-Szene sich selten aus der Immobilienbranche akquiriert, sondern den Markt "von außen aufrollt". Die Startups schließen (noch) Marktnischen der Immobilienbranche mit ihren innovativen Geschäftsmodellen. Die Möglichkeiten sind vielfältig: Fondsbeteiligung per Click dank Blockchain-Technologie, total vernetzte Smart-City-Modelle wie in der japanischen Stadt Fujisawa vorgelebt oder virtuelle Eigentümerversammlungen via Internet sind nur einige Beispiele und häufig steht dabei auch noch der Datenschutz im Weg. Bei schlüssellosen Smart-Home-Schließsystemen kann der schon mal zum Problem werden.

Und was tragen wir sonst aus 2019 in die Zukunft? Der Fachkräftemangel in der Immobilienbranche hat sich weiter zugespitzt und wird immer eklatanter. Das Gewinnen und Halten von Talenten ist nicht nur ein Schlüssel zu einer erfolgreichen Corporate-Real-Estate-Strategie, Unternehmen müssen sich künftig beim Recruiting auch darauf einstellen, dass die junge Generation ganz anders tickt als alle vorangegangenen. Und damit es in Zukunft mehr weibliche Führungskräfte in der Immobilienbranche gibt, hat die EBZ Business School noch kurz vor Jahresschluss ein Mentoring-Programm für Frauen ins Leben gerufen – das wird zunächst für ein Jahr laufen.


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