Rückblick: Das war das Immobilienjahr 2020

Von der WEG-Reform über das Maklergesetz und die Grundsteuer-Debatte bis zu den Diskussionen um die Regulierung des Mietwohnungsmarktes – passiert ist dieses Jahr viel, doch ganz besonders hat die Covid-19-Pandemie die Immobilienwelt in Atem gehalten. Ein Blick zurück auf das Jahr 2020.

Einige Gesetze wurden verabschiedet, ein paar Reformen lassen noch auf sich warten, Eingriffe in das Mietrecht werden zum Dauerbrenner und manches liegt noch beim Bundesverfassungsgericht zur abschließenden Entscheidung. Nichts aber hat die Immobilien- und die Wohnungswirtschaft in 2020 so eiskalt erwischt wie die Folgen der Corona-Pandemie mit abgesagten Leitmessen, Lockdowns, mietrechtlichen Sonderregeln und Brandbriefen aus der Wirtschaft. Es waren zwölf ereignisreiche Monate.

Covid-19: Ein Virus fordert die Immobilienwelt heraus

Nachdem ein großer Teil der Immobilienbranche zunächst relativ unbehelligt von der Corona-Pandemie in das Jahr startete, so bekam der innerstädtische Handel in Deutschland die Krise bereits früh zu spüren. Auf die einschränkenden Corona-Maßnahmen im Frühjahr folgten im Sommer sogenannte "Lockdowns Light" – weit über den November hinaus. Die staatlich angeordneten Schließungen bedrohen am Ende des Jahres auch Hotels, die Gastronomie sowie den Kultur- und Freizeitbereich in ihrer Existenz. Ökonomen erklärten eine leichte Konjunkturerholung vorerst für beendet. Im Bereich Wohnen prognostizierten Marktexperten das Ende der "Zeit exorbitanter Mietsteigerungen".

Auch dem Wohnungsneubau setzte die Pandemie zu. In den Ämtern kam es Corona-bedingt zu massiven Verzögerungen unter anderem bei den Genehmigung neuer Projekte. Sozial orientierte Wohnungsunternehmen hätten Investitionen in Millionenhöhe zurückgestellt, berichteten Verbände. Auch geplante Modernisierungen und Sanierungen wurden auf Eis gelegt. Ein Problem mit klammen Mietern meldeten jedoch insbesondere Eigentümer von Gewerbeimmobilien. Selbst der Branchenriese Adidas verlangte zwischenzeitlich Stundungen und erntete dafür einen – zu Neudeutsch – massiven Shitstorm.

Corona-Lockdown: Von Mietenmoratorium bis Mietmangel

Mit einer Sonderregelung hatte es die Bundesregierung zu Beginn der Krise im Frühjahr ermöglicht, dass Mieter von Gewerberäumen und Wohnungen Mieten stunden konnten. Dieses Mietenmoratorium lief Ende Juni aus. Mit den neuen Lockdowns nach dem Sommer stellte sich die Politik die Kernfrage: Kann es als Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) gelten, wenn der Staat Pandemie-bedingt die Läden dicht macht? Dann nämlich ist eine Vertragsanpassung drin. Eine entsprechende Regelung hat der Bundestag im Dezember noch eilig beschlossen.

Doch nach wie vor bleibt der Einzelfall entscheidend. Bislang liegen zu dieser Rechtsfrage mehrere Urteile vor, die sehr unterschiedlich ausfallen.

Würfel Aufschrift Lockdown
Im November wurden die Corona-Maßnahmen deutlich verschärft – mit neuen Lockdowns für viele Gewerbe

Corona: Push-Effekt auf die Digitalisierung?

Veranstalter von Branchenmessen mussten sich wegen der Pandemie von heute auf morgen auf eine neue Situation einrichten. Nachdem Events im Frühjahr en masse abgesagt wurden, fiel im Oktober auch der Expo Real Hybrid Summit 2020 komplett aus. Sogar das virtuelle Programm wurde gestrichen.

Doch auch Alternativkonzepte für Events kamen auf den Tisch. Mehr als 600 Teilnehmer loggten sich im Juli in den "digitalen Zwilling" des GdW-Wohnzukunftstags ein. Am "Tag der Wohnungswirtschaft" im November waren es sogar mehr als 1.000. Die Veranstalter wollten ein Exempel statuieren, dass virtuelle Formate funktionieren.

Der vielfach beschworene Push-Effekt der Corona-Krise auf die Digitalisierung blieb im Großen und Ganzen allerdings aus: Das Bewusstsein der Immobilienbranche für digitale Themen sei zwar gestiegen, bei der Transformation tue sich aber immer noch zu wenig, zeigte eine Umfrage von Drooms, einem Anbieter von virtuellen Datenräumen, im September.

Grundsteuer-Reform nimmt Fahrt auf

Hart gearbeitet hat im zu Ende gehenden Jahr der Gesetzgeber. Bei der Grundsteuer kamen sukzessive die Bundesländer in die Gänge – wer das Bundesmodell wählt, muss nichts weiter tun, doch wer ein eigenes Modell zur Neuberechnung der Grundsteuer umsetzen will (Öffnungsklausel), muss ein Gesetz erlassen. Baden-Württemberg hat im November 2020 als erstes und einziges Land schon ein Landesgesetz verabschiedet.

GEG und EEG Klima-Regeln für Eigentümer

In Kraft getreten ist am 1.11.2020 das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es vereint die Regelungen des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG), der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG). Die Wohnungswirtschaft begrüßte vor allem die Innovationsklausel: Nicht mehr jedes einzelne Gebäude muss den Energieanforderungen entsprechen – es zählt die Bilanz im Quartier.

Als Sofortmaßnahme gegen Corona hatte sich die Bundesregierung bereits im Mai auf die "kleine EEG-Novelle" geeinigt und damit darauf, dass der 52-Gigawatt-Solardeckel fällt – auf den letzten Drücker, sonst wäre insbesondere die Förderung von kleineren und mittleren Solaranlagen gefährdet gewesen.

Die Anpassung an das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) wurde im Dezember 2020 gesetzlich umgesetzt. Der Bundesrat hat am 18.12.2020 den Weg frei gemacht für die EEG-Reform – Betreiber von Solaranlagen auf Wohnhäusern sollen stärker gefördert werden, wenn das EEG zum Jahreswechsel in Kraft tritt. Auch das Modell Mieterstrom für Vermieter wird attraktiver: Das bisher größte steuerliche Hemmnis, die Gewerbesteuer, fällt weg.

Urteilsverkündungen 2020 Die wichtigsten WEG- und Mietrechtsfälle vor dem Bundesgerichtshof (BGH)
April

Umlage "sämtlicher Betriebskosten" in der Gewerbemiete

April

Mietendeckel greift nicht bei Alt-Prozessen über Mieterhöhung

Mai

Mietpreisbremse: Rüge durch einen Mieter reicht, aber Rückforderung nur an alle

Juni

Neuer Fußboden muss schallschutzkonform sein

Juni

Abzug eines Instandhaltungsanteils bei Modernisierungsmieterhöhung

Juli

Schonfristzahlung ermöglicht Widerspruch gegen ordentliche Kündigung nicht

Juli

Kompromiss-Urteil zu Schönheitsreparaturen

August

Mietpreisbremse und höhere Vormiete

September

Geschiedene Ehegatten bleiben mietrechtlich Familienmitglieder

WEG-Reform: Das Highlight 2020

Von Eigentümern und Verwaltern lange erwartet: Das neue Wohnungseigentümergesetz (WEG) trat am 1.12.2020 in Kraft – mit zahlreichen Erleichterungen. So wurden, um Sanierungstau vorzubeugen, Beschlussfassungen zu baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vereinfacht, und Eigentümerversammlungen deutlich aufgewertet. Doch es gab auch Kompromisse: So wird es auch mit der WEG-Reform keinen verbindlichen Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter geben, aber einen Anspruch der Eigentümer auf Bestellung eines "zertifizierten Verwalters".

GEIG: Ladensäulen sollen Pflicht werden

E-Mobilität soll auch in urbanen Wohnquartieren vorangetrieben werden. Dazu braucht es mehr private Ladeinfrastruktur – Vorgaben für Eigentümer sollen mit dem Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) geregelt werden. Ein Entwurf des Gesetzes wurde im Mai vom Kabinett beschlossen und in den Bundestag eingebracht. Das GEIG wurde bislang (Stand 22.12.2020) noch nicht verabschiedet. Tritt es wie geplant am 1.1.2021 in Kraft, muss für Bauvorhaben mit Antragstellung oder Bauanzeige nach dem 10.3.2021 die Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge eingeplant werden.

E-Auto Ladesäule
Das GEIG enthält Regeln für den Bau von Ladeinfrastruktur auf Stellplätzen an Wohngebäuden

Mietendeckel, Mietpreisbremse und kein Ende?

Der Berliner Mietendeckel hat die Republik das ganze Jahr über beschäftigt, steht er doch als extremstes Beispiel für den Eingriff in das Mietrecht hierzulande. Als das Mietendeckel-Gesetz (MietenWoG) am 23.2.2020 in Kraft trat, wurden die Mieten für rund eineinhalb Millionen Wohnungen in der Hauptstadt eingefroren. Seit dem 23.11.2020 müssen Berliner Vermieter auch Bestandsmieten senken, wenn sie über der zulässigen Obergrenze liegen. Das MietenWoG steht auf der Kippe: Es liegt derzeit zur Klärung beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG).

Mietenstopp – immer mehr Initiativen bundesweit

Auf kommunaler und auf Länderebene haben sich Initiativen für einen Mietenstopp stark gemacht. Ein erster Mietenstopp-Gipfel fand im Oktober statt: 20 Initiativen setzten sich für einen bundesweiten Mietenstopp ein. In Bayern wurde vom Verfassungsgericht eine Klage auf Zulassung eines Volksbegehrens abgewehrt, während es in Hamburg zwei Volksinitiativen mit Billigung des Senats geschafft haben, dass die Bürgerschaft sich mit einem Verkaufsverbot von Stadt-Grundstücken und einer 100-Prozent-Sozialbauquote beschäftigen wird. Und in Hessen wurde eine Mietenstopp-Kampagne gestartet, unterstützt von SPD und Linken.

Auch die Diskussion um die Enteignung großer Wohnungsunternehmen ist noch nicht vom Tisch: Im September erklärte die Berliner Innenverwaltung das geplante Volksbegehren der Initiative "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" für zulässig.

Aufreger "Umwandlungsverbot": Das Baulandmobilisierungsgesetz

Am 4. November hat das Bundeskabinett das sogenannte Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen: Tritt es in Kraft, würde auch das umstrittene "Umwandlungsverbot" von Miet- in Eigentumswohnungen – zeitlich befristet bis zum 31.12.25 – kommen, das nur wenige Ausnahmen vorsieht. Der Bundesrat hat das Vorhaben gebilligt. Der Entwurf statuiere zugleich eindeutig das "Primat des Bauens" – aber doch zu kurz gedacht, sagte Prof. Dr. Günter Vornholz von der EBZ Business School.

Makler: Geteilte Provision und schärferes Geldwäschegesetz

Im Mai 2020 hat der Bundestag einen Gesetzentwurf über die Neuverteilung der Maklerkosten verabschiedet. Am 23.12.2020 tritt das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" in Kraft. Künftig gilt: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Courtage tragen.

Seit Anfang 2020 gilt das verschärfte Geldwäschegesetz (GWG) mit neuen Regeln auch für Makler. Neu ist unter anderem, dass Immobilienmakler nicht nur bei der Vermittlung von Kaufverträgen, sondern auch "bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen bei Transaktionen mit einer monatlichen Miete oder Pacht in Höhe von mindestens 10.000 Euro" verpflichtet sind, dies an die Anti-Geldwäsche-Einheit des Bundes zu melden.

Intern: L'Immo-Podcast und DW-Zukunftspreis

Auch wir waren während der Corona-Krise kreativ und haben zu Beginn der Pandemie ein neues Podcast-Format auf die Beine gestellt: L'Immo – Der Podcast von Haufe.Immobilien. Mittlerweile sind daraus einige Dutzend Folgen geworden, mit spannenden Themen zu den großen Herausforderungen der Immobilien- und der Wohnungswirtschaft.

Im September wurde bereits zum 17. Mal der DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft verliehen. Wegen der Corona-Pandemie fand die Preisverleihung erstmals digital statt. Die Ausschreibung für das kommende Jahr läuft bereits.

Schlagworte zum Thema:  Immobilienwirtschaft, Wohnungswirtschaft, Makler