Eine Klage auf Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums ist seit der WEG-Reform stets gegen die Gemeinschaft zu richten. Der Verwalter ist nicht mehr der richtige Klagegegner.
Hintergrund: Zustimmungsklage gegen den Verwalter
Eine Wohnungseigentümerin hatte im Oktober 2020 ihr Wohnungseigentum für 240.000 Euro an eine externe Erwerberin verkauft. Laut Teilungserklärung aus dem Jahr 1985 bedarf die Veräußerung eines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters.
Die Verwalterin erteilte die Zustimmung nicht. Daraufhin erhob die Eigentümerin gegen die Verwalterin im Jahr 2021 Klage auf Zustimmung. Amts- und Landgericht wiesen die Klage ab, da die Eigentümerin mit der Verwalterin die Falsche verklagt habe. Seit Inkrafttreten der WEG-Reform am 1.12.2020 müsse sich die Zustimmungsklage gegen die Gemeinschaft richten.
Entscheidung: Seit WEG-Reform muss die GdWE verklagt werden
Der BGH bestätigt die Entscheidungen der Vorinstanzen. Die Klage ist unbegründet, weil die Verwalterin für den Zustimmungsanspruch nicht passivlegitimiert ist.
Sieht die Gemeinschaftsordnung gemäß § 12 WEG vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist seit dem Inkrafttreten der WEG-Reform am 1.12.2020 eine Klage auf Zustimmung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zu richten. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung über das Zustimmungserfordernis vor diesem Datum getroffen wurde, wie dies hier der Fall ist.
Nach dem bisherigen Recht war die Klage auf Zustimmung grundsätzlich gegen den Verwalter zu richten; wenn die Wohnungseigentümer die Entscheidung über die an sich vom Verwalter zu erteilende Zustimmung an sich gezogen und die Zustimmung verweigert hatten, war die Zustimmungsklage gegen diese zu richten.
WEG-Reform richtet Aufgaben und Befugnisse des Verwalters neu aus
Das gilt seit der WEG-Reform nicht mehr. Der Gesetzgeber hat die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und dessen Verhältnis zur GdWE grundlegend neu ausgerichtet. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt jetzt ausschließlich der GdWE; diese erfüllt ihre Aufgaben durch ihre Organe. Internes Organ für die Ausführung ist der Verwalter. Das gilt auch, wenn sich eine Vorschrift ihrem Wortlaut nach an ein konkretes Organ richtet; damit wird lediglich das für die Erfüllung dieser Aufgabe zuständige Organ bestimmt.
Dieser Paradigmenwechsel wirkt sich auch auf die Auslegung einer Bestimmung in der Teilungserklärung aus, die die Veräußerung eines Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters abhängig macht. Wenn hier der Verwalter angesprochen ist, ist dieser in seiner Eigenschaft als Organ der Gemeinschaft gemeint.
Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn die Teilungserklärung mit einem vorgesehenen Zustimmungsvorbehalt des Verwalters noch – wie hier – aus der Zeit vor der WEG-Reform stammt. Seit der Geltung des neuen Rechts ist nicht mehr der Verwalter zustimmungsberechtigt, sondern die GdWE, die durch den Verwalter handelt.
Streitwert für Zustimmungsklage
Der Streitwert für eine Klage auf Veräußerungszustimmung beträgt in der Regel 20 Prozent des Verkaufspreises. Hieran hat sich durch die WEG-Reform nichts geändert, so dass der Streitwert hier auf 48.000 Euro festzusetzen war.
(BGH, Urteil v. 21.7.2023, V ZR 90/22)
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