Auch Einzimmerwohnung kann untervermietet werden

Hintergrund: Mieter geht vorübergehend ins Ausland

Der Mieter einer Einzimmerwohnung in Berlin wollte seine Wohnung während eines beruflichen Auslandsaufenthalts untervermieten. Er bat den Vermieter um Erlaubnis und nannte einen konkreten Untermieter.

Nachdem der Vermieter eine Untervermietung abgelehnt hatte, erhob der Mieter Klage auf Erlaubnis der Untervermietung eines Teils der Wohnung und trug vor, persönliche Gegenstände weiter in der Wohnung lagern zu wollen. 

Während seines Auslandaufenthalts lagerte der Mieter seine in der (schließlich untervermieteten) Wohnung verbliebenen persönlichen Gegenstände dort in einem Schrank und einer Kommode sowie in einem am Ende des Flurs gelegenen, durch einen Vorhang abgetrennten, nur von ihm zu nutzenden Bereich von der Größe eines Quadratmeters. Außerdem behielt er einen Wohnungsschlüssel. 

Anders als zuvor das Amtsgericht gab das Landgericht der Klage statt. Hiergegen zog der Vermieter vor den BGH.

Entscheidung: Einzimmerwohnung ist untervermietbar

Der BGH bestätigt das Urteil des Landgerichts und gibt dem Mieter Recht. Dieser hat einen Anspruch auf Gestattung der befristeten, teilweisen Gebrauchsüberlassung an den von ihm benannten Untermieter.

Nach § 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter einer Wohnung die Zustimmung zur Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten verlangen, wenn er hieran ein berechtigtes Interesse hat. Dabei macht die Vorschrift weder quantitative Vorgaben über den beim Mieter verbleibenden Anteil des Wohnraums noch qualitative Vorgaben, wie der Mieter die Räume weiter nutzt. Daher überlässt der Mieter (nur) einen Teil des Wohnraums an einen Dritten, wenn er den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt.

Deshalb kann auch der Mieter einer Einzimmerwohnung einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung haben. Ein Ausschluss von Einzimmerwohnungen aus dem Anwendungsbereich von § 553 Abs. 1 BGB ergibt sich weder aus dem Gesetzeswortlaut, der Gesetzesgeschichte noch aus dem mieterschützenden Zweck der Vorschrift. Letzterer liefe für Mieter einer Einzimmerwohnung andernfalls gänzlich leer. Sachgerechte Gründe dafür, solche Mieter als weniger schutzwürdig anzusehen als Mieter einer Mehrzimmerwohnung, erschließen sich nicht. Auch dem Mieter einer Einzimmerwohnung kann es wie hier darum gehen, sich bei befristeter Abwesenheit den Wohnraum zu erhalten.

Hier wollte der Mieter dem Untermieter die Einzimmerwohnung nur teilweise überlassen. Er hat den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgegeben, denn er hat persönliche Gegenstände in der Wohnung in Bereichen zurückgelassen, die seiner alleinigen Nutzung vorbehalten waren, und sich den Zugriff hierauf zudem durch Zurückbehaltung eines Wohnungsschlüssels gesichert. Hinzu tritt der Wille des Mieters, die Wohnung nur für die Zeit seines Auslandsaufenthalts teilweise einem Dritten zu überlassen.

(BGH, Urteil v. 13.9.2023, VIII ZR 109/22)

Gesetzliche Grundlage 

§ 553 BGB Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte 

(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

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