Ein längerer beruflicher Auslandsaufenthalt des Mieters begründet ein berechtigtes Interesse daran, Teile der Wohnung unterzuvermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung pflichtwidrig, muss er Schadensersatz leisten.
Hintergrund
Die Mieter einer Wohnung verlangen von der Vermieterin Schadensersatz, weil die Vermieterin einer Untervermietung der Wohnung nicht zugestimmt hat.
Das Mietverhältnis über die Dreizimmerwohnung besteht seit 2001. Seit November 2010 halten sich die Mieter in Kanada auf, weil einer von ihnen zum 1.1.2011 eine zeitlich befristete Tätigkeit in Ottawa aufgenommen hat.
Im August 2010 unterrichteten die Mieter die Hausverwaltung von ihrer Absicht, die Wohnung mit Ausnahme eines von ihnen weiter genutzten Zimmers ab dem 15.11.2010 voraussichtlich für zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin unterzuvermieten, weil sie sich in dieser Zeit aus beruflichen Gründen regelmäßig im Ausland aufhalten würden.
Die Vermieterin verweigerte die Zustimmung zur Untervermietung. Daraufhin klagten die Mieter auf Zustimmung. Das Amtsgericht verurteilte die Vermieterin im Oktober 2011, der Untervermietung bis Ende 2012 zuzustimmen.
Die Mieter verlangen nun von der Vermieterin Zahlung entgangener Untermiete für den Zeitraum 15.11.2010 bis 30.10.2011 in Höhe von 7.475 Euro.
Entscheidung
Der BGH gibt den Mietern Recht. Die Vermieterin muss Schadensersatz zahlen.
Den Mietern stand nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung zweier Zimmer zu. Indem die Vermieterin die Zustimmung zur Untervermietung verweigert hat, hat sie schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens in Form des Mietausfalls verpflichtet.
Der Wunsch der Mieter, im Hinblick auf die befristete Arbeitstätigkeit eines der Mieter im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Dem Anspruch auf Gestattung der Untervermietung stand auch nicht entgegen, dass die Mieter nur ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnehmen und auch dieses während ihres Auslandsaufenthalts nur gelegentlich zum Übernachten nutzen wollten.
Das Gesetz gibt weder vor, wie groß der beim Mieter verbleibende Teil der Wohnung sein muss noch trifft es eine Aussage, wie der Mieter diesen Rest nutzen muss. Es reicht aus, wenn der Mieter ein Zimmer zurückbehält, um hierin Einrichtung zu lagern und/oder hierin gelegentlich zu übernachten.
Die Vermieterin kann sich bezüglich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Die Frage, ob der Mieter in Fällen wie dem vorliegenden die Erlaubnis zur Untervermietung beanspruchen kann, war zwar noch nicht höchstrichterlich geklärt. Die Vermieterin hätte aber in Erwägung ziehen müssen, dass sie der Untervermietung zustimmen muss. Das Risiko eines Irrtums kann sie nicht auf die Mieter übertragen.
(BGH, Urteil v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13)