Sonderform der Dienstbarkeit
Bei der Veräußerung von Wohnimmobilien lässt sich nicht selten der bisherige Eigentümer ein dingliches Wohnungsrecht gewähren. Es handelt sich dabei um eine Sonderform der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1093 BGB. Dessen Abs. 1 Satz 1 lautet: "Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen."
Diese Dienstbarkeit ist also nießbrauchsähnlich ausgestaltet. Daher finden hierauf nach § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB zahlreiche für den Nießbrauch geltende Vorschriften entsprechende Anwendung.[1] Das Wohnen muss hierbei den Hauptzweck der Benutzung darstellen. Andere untergeordnete Nutzungsmöglichkeiten wie Garagen- oder Gartenbenutzung sind unschädlich. Wird ein Wohnungsrecht an einer Eigentumswohnung bestellt, kann eine Verpflichtung des Eigentümers zur Wiederherstellung des Gebäudes nicht zum Inhalt des Wohnungsrechts bestimmt werden.[2] Fehlt es am Ausschluss des Eigentümers, so liegt kein Wohnungsrecht, sondern eine "normale" beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 Abs. 1, 1. Alt. BGB vor.[3]
Dem Wohnungsrecht nachgebildet ist das Dauerwohnrecht nach § 31 WEG.
Wohnungsrecht und Nießbrauch
Die Eintragung eines Wohnungsrechts gemäß § 1093 BGB zusätzlich zu einem Nießbrauch desselben Berechtigten, der dasselbe Grundstück betrifft, ist mangels eines rechtlich geschützten Interesses des Nießbrauchers unzulässig.[4] Allerdings kann für den Übertraggeber eines Grundstücks neben einem Nießbrauch ein Wohnungsrecht begründet werden, wenn es mit Rang vor dem Nießbrauch im Grundbuch eingetragen wird.[5]
Abgrenzung von Wohnungsreallast
Vereinbart der Eigentümer – ohne Festlegung der Räume – allgemein mit dem Berechtigten, diesem Wohnraum mit einer bestimmten Größe und Qualität zur Verfügung zu stellen, so handelt es sich um eine Wohnungsreallast. Hat das Grundbuchamt stattdessen eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) eingetragen, ist diese Eintragung inhaltlich unzulässig und von Amts wegen zu löschen.[6]
Bedingung möglich
Ein Wohnungsrecht kann grundsätzlich aufschiebend und auflösend bedingt bestellt werden. Allerdings können nur solche Ereignisse zur Bedingung für das Erlöschen des Rechts gemacht werden, deren Eintritt objektiv mit der gebotenen Eindeutigkeit bestimmbar ist.[7]
Wirksame Bedingungen
Das Wohnungsrecht soll erlöschen, "wenn der Berechtigte das Anwesen nicht nur vorübergehend verlässt".[8]
Das Wohnungsrecht kann auch unter 2 Bedingungen bestellt werden: Es soll, aufschiebend bedingt, mit dem Tod der Bestellerin wirksam werden und, auflösend bedingt, bei vorheriger Auflösung der Partnerschaft mit dem Berechtigten erlöschen.[9]
Die Einräumung eines Wohnrechts unter der Voraussetzung, dass eine Wohnung von bestimmten Personen nicht mehr bewohnt wird, stellt eine hinreichend bestimmte aufschiebende Bedingung dar.[10]
Schutz in der Zwangsverwaltung
Bei der Zwangsverwaltung eines mit einem Wohnungsrecht belasteten Grundstücks kollidiert das Verwertungsrecht eines Grundschuldgläubigers nach den §§ 1092, 1047 BGB mit dem Nutzungsrecht des Wohnungsrechtsinhabers aus § 1093 Abs. 1 BGB. Insoweit hat der BGH[11] klargestellt: Die unbeschränkte Anordnung der Zwangsverwaltung durch das Vollstreckungsgericht begründet keinen Anspruch des Zwangsverwalters gegen einen Wohnungsrechtsinhaber auf Herausgabe der Wohnung nach § 985 BGB.
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