Der verstorbene oder verschwundene Mieter / 1 Sonderrechtsnachfolge/Sonderkündigungsrechte

Grundsätzlich können bestimmte Personen in das Mietverhältnis des Verstorbenen eintreten. Sind solche Personen nicht vorhanden oder unbekannt, gestaltet sich die Situation für den Vermieter schwierig. Im Grundsatz gilt beim verstorbenen Mieter das Gleiche, wie in dem oben zitierten Urteil des BGH.

Im Grundsatz verhält es sich so, dass, wenn jemand mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung zusammengelebt hat, das Mietverhältnis weiter mit diesen Personen fortgesetzt wird. Das Mietverhältnis, der Mietvertrag besteht nunmehr mit diesen Personen weiter, sie treten an die Stelle des Verstorbenen, sie haben jedoch ein Kündigungsrecht. Das Gleiche gilt für den Vermieter, bei ihm ist das Kündigungsrecht aber erschwert. Er kann nur dem Nachfolger des Mieters kündigen, wenn ein sogenannter wichtiger Grund in der Person des Mietnachfolgers besteht, zum Beispiel eine persönliche Feindschaft zwischen dem Eingetretenen und dem Vermieter. Das Gesetz sagt nicht, wann ein wichtiger Grund vorliegt, der zur Kündigung berechtigt. Hier kann auf § 543 Abs. 1 BGB zurückgegriffen werden. Dort heißt es, dass unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Beispiele

• Wenn von der Mietsache erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigungen für den Mieter ausgehen, zum Beispiel bei starkem Schimmelbefall oder Schadstoffbelastungen (LG Lübeck, Urteil vom 6.11.1997, 14 S 135/97; LG Duisburg, Urteil vom 23.1.2001, 13/23 S 359/00).
• Starke Lärmbelästigung aus der Nachbarschaft (LG Hamburg, Urteil vom 21.10.1986, 16 S 32/86; LG Duisburg, Urteil vom 15.3.1988, 7 S 252/87).
• Bedrohung oder Beleidigung des Mieters durch den Vermieter oder Personen in seinem Umfeld (LG Hannover, Urteil vom 14.3.2000, 18 S 665/99).
• Erhebliche Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs, zum Beispiel unzumutbare Raumtemperatur durch Heizungsausfälle im Winter bzw. starker Hitzeentwicklung im Sommer (OLG Düsseldorf, Urteil vom 4.6.1998, 24 U 194/96).

Ansonsten kommen Kündigungsgründe gemäß § 573 BGB in Betracht.

Zitat

§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Weiterhin kann die außerordentliche Kündigung bei erheblichen Mietrückständen ausgesprochen werden. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB besteht für den Vermieter ein fristloser Kündigungsgrund, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.

Zitat

§ 563 BGB Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

(1) Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dasselbe gilt für den Lebenspartner.

(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Der Eintritt des Lebenspartners bleibt vom Eintritt der Kinder des Mieters unberührt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.

(3) Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.

(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, auße...