Makler: Doppeltätigkeit und Verwirkung / 2 Schwerwiegende Pflichtverletzung

Über die zuvor geschilderten Fälle der pflichtwidrigen Doppeltätigkeit hinaus wird die Bestimmung des § 654 BGB immer dann entsprechend angewendet, wenn der Makler durch vorsätzliche oder grob leichtfertige Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwiderhandelt.^[1] Zu beachten ist allerdings, dass die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs Strafcharakter hat. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden lässt deshalb den Provisionsanspruch entfallen, vielmehr ist in erster Linie subjektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung zu fordern.^[2] Allein der Umstand, dass der Makler unzulässige AGB verwendet, führt noch nicht zur Verwirkung des Provisionsanspruchs, vielmehr müssen weitere Umstände hinzutreten, die auf vorsätzliches Handeln oder gar Arglist schließen lassen.^[3]

[1] OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.9.2015, I-7 U 48/14, MDR 2016, 149; KG Berlin, Urteil v. 15.8.2011, 10 U 47/11, MDR 2012, 271.

[2] BGH, Urteil v. 18.10.2012, III ZR 106/11, NJW 2012, 3718; KG Berlin, Urteil v. 1.3.2012, 10 U 144/11, GE 2012, 615.

[3] BGH, Urteil v. 26.11.2020, I ZR 169/19, NZM 2021, 305.

2.1 Aufklärungspflichtverletzung

In der Praxis in diesem Zusammenhang am weitesten verbreitet sind Informations- und Aufklärungspflichtverletzungen. Zwar darf der Makler Informationen, die er vom Verkäufer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft an Interessenten weitergeben. Das setzt allerdings voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen – insbesondere wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt – mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat. Hierzu gehört selbstverständlich, dass der Makler keine Angaben des Verkäufers in sein Exposé aufnimmt, die nach seinen beruflichen Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind.^[1]

Die vom Auftraggeber erhaltenen Informationen muss der Makler wahrheitsgemäß weitergeben. Dabei gilt: Gibt er kaufentscheidende Informationen nicht wahrheitsgemäß weiter, verwirkt er in der Regel seinen Provisionsanspruch.^[2] Um seinen Courtageanspruch nicht zu gefährden, muss der Makler jedenfalls alle Informationen an seinen Kunden weiterleiten, die für diesen erkennbar für den Abschluss des Vertrags von Bedeutung sind.^[3]

Verwirkung tritt insbesondere unter folgenden Umständen ein:

• Der Makler erkennt nach der Erstellung des Exposés, dass wesentliche Angaben unrichtig sind und klärt seine Kunden hierüber nicht auf.^[4] Beispiel: Im Exposé steht, das Grundstück sei an die öffentliche Wasserversorgung angeschlossen, in Wirklichkeit ist ein derartiger Anschluss lediglich geplant.^[5]
• Der Makler unterdrückt ein ihm bekanntes Mängelgutachten.^[6]
• Der Makler verschweigt einen ihm bekannten Sanierungsbedarf.^[7]
• Der Makler nennt bewusst ein falsches Baujahr einer Immobilie.
• Der Makler verleugnet auf ausdrückliche Nachfrage seines Kunden ein tatsächlich bestehendes Verwandtschaftsverhältnis zum Verkäufer.^[8]
• Der Makler verschweigt bewusst, dass ein Konkurrenzunternehmen des Maklerkunden in unmittelbarer Nachbarschaft geplant ist.^[9]
• Der Makler klärt seinen Kunden nicht darüber auf, dass die Denkmalschutzbehörde eine Prüfung des zu vermittelnden Objekts angekündigt hat und ein Denkmalschutzverfahren durchführen wird.^[10]
• Der Makler weist bezüglich einer Kaufgelegenheit über ein Einfamilienhaus nur die Möglichkeit zum Erwerb eines Erbbaurechts nach und behauptet, das Eigentum am Hausgrundstück könne gesondert zu einem bestimmten Preis hinzuerworben werden.^[11]
• Der Makler verheimlicht gegenüber dem Maklerkunden bewusst die tatsächliche Belegkapazität eines zum Verkauf stehenden Hotels.^[12]
• Der Makler verschweigt bewusst, dass sich die angebotene Immobilie in der Zwangsversteigerung befindet.^[13]
• Der Makler offenbart seinem Kunden ihm bekannte massive Feuchtigkeitserscheinungen nicht.^[14]
• Der Makler weist seinen Kunden, der eine Wohnung in einer noch zu errichtenden Wohnanlage kaufen will, nicht auf massive finanzielle Schwierigkeiten des Bauträgers hin.^[15]

Keine Pflichtverletzung konnte dem Makler hingegen zum Vorwurf gemacht werden, wenn er über eine 1920 errichtete Immobilie schreibt, dass sie "mit wenigen Handgriffen bereit sei, neue Besitzer zu beherbergen", wenn das Exposé von "renovierungsbedürftig" spricht und entsprechender Bedarf auch aus den im Exposé enthaltenen Bildern deutlich wird.^[16]

Eine Pflichtverletzung des Maklers wurde auch nicht angenommen, wenn er im Exposé Souterrain-Flächen als "Wohnfläche" ausweist, während sie in der maßgeblichen Abgeschlossenheitsbescheinigung "als Hobby- und Kellervorraum" bezeichnet waren, die öffentlich-rechtlich keinen Wohnraum darstellen. Ein Schadensersatzanspruch des Käufers musste versagt werden, weil eine Hinweispflicht des Maklers voraussetzt, dass ihm die Bedeutung eines Umstands für den Kaufentschluss erkennbar und die Käuferseite insofern auch belehrungsbedürftig sein muss. Das kam a...