KG Berlin Urteil vom 01.03.2012 - 10 U 144/11

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 22.09.2011; Aktenzeichen 5 O 430/10)

Tenor

Auf die Berufungen der Klägerin und der Streithelferin wird das am 22.9.2011 verkündete Urteil des LG Berlin - 5 O 430/10 - geändert:

1) Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 16.422 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 14.8.2010 zu zahlen.

2) der Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin 807,80 EUR zu zahlen.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich derer der Streithelfer zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

(Ohne Tatbestand gem. §§ 313a Abs. 1 Satz 1, 542 Abs. 2 Satz 1 ZPO) I. Die gem. § 511 ZPO statthaften Berufungen der Klägerin und der Streithelfer sind zulässig, sie sind insbesondere form- und fristgerecht i.S.d. §§ 517, 519, 520 ZPO eingelegt und begründet worden.

II. Die Berufungen sind auch begründet.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein auf § 652 Abs. 1 BGB gestützter Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision i.H.v. 16.422 EUR zu.

Zwischen der Klägerin und dem Beklagten ist unstreitig ein Maklervertrag zustande gekommen, mit dem sich der Beklagte zunächst zur Zahlung einer Provision von 7,14 % des Kaufpreises für den Nachweis der Gelegenheit zum Kauf des Objekts L.5..., 1...B., verpflichtete. Dieser Provisionsanspruch ist durch Vereinbarung vom 2.7.2010 auf 4 % reduziert worden.

Die Klägerin hat die Nachweisleistung erbracht.

Der Anspruch ist auch fällig. Der Beklagte hat den Hauptvertrag mit den Streithelfern am 8.7.2010 zu einem Kaufpreis von 345.000 EUR geschlossen.

Damit verlangt die Klägerin zu Recht die Provision i.H.v. 16.422 EUR.

Der Zahlungsanspruch der Klägerin ist auch - anders als das LG meint - nicht gem. § 654 BGB verwirkt.

§ 654 BGB enthält den allgemeinen Rechtsgedanken, dass ein Makler, der unter vorsätzlicher oder fahrlässiger Verletzung wesentlicher Vertragspflichten die Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise verletzt, den Anspruch auf Zahlung der Provision verliert (vgl. bereits RGZ 113, 264; BGH NJW 1962, 734; NJW-RR 2005, 1423). Die Vorschrift kann entgegen ihrem Wortlaut nach ständiger Rechtsprechung auch dann anwendbar sein, wenn der Makler nicht vertragswidrig für den anderen Teil tätig geworden ist, er aber sonst unter Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwidergehandelt hat. Die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs hat jedoch Strafcharakter. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden lässt deshalb den Provisionsanspruch nach § 654 BGB entfallen, vielmehr ist in erster Linie subjektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung zu fordern; der Makler muss sich seines Lohns "unwürdig" erwiesen haben. Das ist nach der Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn er seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahe kommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hat (vgl. BGH NJW 1962, 734; NJW 1985, 45; NJW 1981, 2297; NJW-RR 1992, 817, 818). Andere Fälle sind unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung zufriedenstellend zu lösen (BGH NJW 1962, 734).

Zwar kann eine fehlerhafte oder unterlassene Weitergabe von Informationen, die für den Abschluss des Hauptvertrags oder für seine Kalkulation von Bedeutung sind, zur Verwirkung des Anspruchs führen (vgl. Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, 6. Aufl., Kap. XII Rz. 730, m.w.N. s. Fn. 52). Jedoch kann ist die der Klägerin vom Beklagten vorgeworfene objektive Sorgfaltspflichtverletzung bei der Mitteilung der erzielten bzw. erzielbaren Jahresnettokaltmiete angesichts der dargestellten Maßstäbe nicht geeignet, den Verwirkungstatbestand zu begründen.

Zwar ist es unstreitig, dass die Klägerin in dem dem Beklagten ausgehändigten Exposé die Mieteinnahmen mit "ca. 30.000 EUR netto" angegeben hat. Dies entsprach nicht den der Klägerin von den Verkäufern, den Streithelfern, mitgeteilten Angaben. Denn der Beklagten hat vorgetragen, dass der Streithelfer zu 1) der Klägerin mit Email vom 8.6.2010 (vorgelegt als Anl. B 3) Angaben zu den erzielten Nettokaltmieten gemacht hat. Diese beliefen sich danach (unter Berücksichtigung der für die leerstehenden Wohnung erzielbaren Miete) auf monatlich 2.100 EUR, woraus sich eine rechnerische Jahresnettokaltmiete von lediglich 25.200 EUR ergibt.

Ebenfalls unstreitig ist dem Beklagten bei der Erstbesichtigung am 26.6.2010 ein Stammdatenblatt der Hausverwaltung übergeben worden, dass der Beklagte als Anlage B 4 in den Rechtsstreit eingeführt hat. Dieses Stammdatenblatt listet unter der Bezeichnung "Miete" zu den einzelnen im Objekt befindlichen Wohnungen Beträge von 481 EUR, 935,95 EUR, 548,94 EUR, 354 EUR, 364,05 EUR auf. Insgesamt belaufen sich die Mieteinnahmen monatlich auf insgesamt 2.683,94 EUR und damit auf einen Jahresbetrag von 32.207,28 EUR. Eine Aufschlüsselung nach Nettokaltmiete und Betriebs- bzw. Heizkostenvorauszahlun...