LG Berlin Urteil vom 22.09.2011 - 5 O 430/10

Nachgehend

KG Berlin (Urteil vom 01.03.2012; Aktenzeichen 10 U 144/11)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Streithelfer haben ihre Kosten selbst zu tragen. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Zahlung von 16.422,00 EUR Maklerlohn.

Die Streithelfer der Klägerin waren Eigentümer des Mehrfamilienhauses mit 5 Wohnungen in der …. 57 in 12247 Berlin und beauftragten die Klägerin mit der Suche nach einem Käufer, wobei der Maklerlohn von den späteren Käufern des Objekts getragen werden sollte. Das Erdgeschoß des Hauses stand leer und die übrigen 4 Wohnungen waren vermietet. Am 8.6.2010 erhielt die Klägerin von ihren Streithelfern eine E-Mail (Anlage B 3), an deren Erhalt sie sich nicht erinnern kann. Mit dieser E-Mail teilten die Streithelfer die aktuellen monatlichen Kaltmieten mit insgesamt 1.091,– EUR für die 4 vermieteten Wohnungen nebst einer Garage und mit ca. 1.000,– EUR für die leerstehende Erdgeschoßwohnung (letzte erzielte Miete) mit. Am 14.6.2010 erhielt die Klägerin von der Hausverwaltung des Objekts ein Stammdatenblatt, wegen dessen Inhalt auf die Anlage B 4 Bezug genommen wird. In diesem Stammdatenblatt ist zu jeder Wohnung hinter dem Begriff „Miete:” ein bestimmter Betrag genannt. Diese Beträge belaufen sich auf insgesamt 2.683,94 EUR.

Die Klägerin inserierte das Objekt auf der Internet-Seite der „Morgenpost”. In dem Inserat heißt es u.a.:

„Sichere Geldanlage in unruhigen Zeiten, …, eine Leerwohnung, Garage, insgesamt 5 Wohnungen, gut vermietet…”

Der Beklagte meldete sich auf das Inserat und besichtigte das Objekt am 26.6.2010. Hierbei übergab die Mitarbeiterin der Klägerin, Frau …, dem Beklagten das Stammdatenblatt der Hausverwaltung und das von ihr erstellte Expose, wegen dessen Inhalt auf die Anlage B 2 Bezug genommen wird. In dem Expose heißt es u.a.:

„Mieteinn.: Ca. 30.000,– netto

Nebenkosten: Werden ermittelt”

Mit notariellem Kaufvertrag vom 8.7.2010, wegen dessen Inhalt auf die Anlage K 4 Bezug genommen wird, erwarb der Beklagte das Objekt von den Streithelfern für 345.000,– EUR. Die Mitarbeiterin der Klägerin, Frau …, und der Beklagte trafen sich 45 Minuten vor dem Notartermin und dem Beklagten wurden die aktuellen Mietverträge und -unterlagen übergeben.

Die Klägerin meint, der Beklagte habe aufgrund des Stammdatenblattes nicht davon ausgehen können, daß Mieteinnahmen in Höhe von 30.000,– EUR netto erzielt würden. Bei einer bloßen Durchsicht des Stammdatenblattes sei für den Beklagten ohne weiteres ersichtlich gewesen, daß der dort ausgewiesene Betrag die Bruttomiete angebe. Die Klägerin behauptet, die Mietverträge seien während des Treffens vor dem Notartermin durchgesehen und Rückfragen des Beklagten erläutert worden. Die tatsächliche Gesamtnettomiete des Objekts betrage mindestens 25.140,– EUR.

Die Klägerin und ihre Streithelfer beantragen,

den Beklagten zu verurteilen,

1. an die Klägerin 16.422,– EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.8.2010 zu zahlen;
2. an die Klägerin weitere 807,80 EUR zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er behauptet, ihm seien die Mietverträge von der Klägerin vor dem Notartermin im Warteraum in einem geschlossenen Umschlag übergeben worden, ohne daß er Gelegenheit zur Durchsicht der Verträge gehabt habe. Zudem habe er sich auf die ihm mitgeteilten Mieteinnahmen verlassen. Die tatsächliche Gesamtnettomiete des Objekts betrage 17.521,92 EUR.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien und der Streithelfer wird Bezug genommen auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 16.422 EUR Maklerlohn aus

dem als Anspruchsgrundlage einzig in Betracht kommenden § 652 BGB, denn ihr Lohnanspruch ist in entsprechender Anwendung des § 654 BGB verwirkt.

Bei ordnungsgemäßer Ausführung ist ein Maklerlohnanspruch der Klägerin in Höhe von 16.422 EUR entstanden. Dieser Lohnanspruch ist jedoch analog § 654 BGB ausgeschlossen, weil die Klägerin dem Beklagten die Höhe der Gesamtnettomiete des Objekts – entgegen eigenen besseren Wissens – falsch mitgeteilt hat und diese inhaltlich falsche Mitteilung auch nicht berichtigt hat, obwohl sie davon ausgehen musste, dass der Beklagte vor Vertragsschluss Wert legte auf die zutreffende Kenntnis von der tatsächlich erzielten Gesamtnettomieteinnahme in dem Objekt.

Nach § 654 BGB ist der Anspruch auf Maklerlohn ausgeschlossen, wenn der Makler vertragswidrig auch für den anderen Teil tätig geworden ist. Die Rechtsprechung hat in dieser Vorschrift den Ausdruck eines allgemeinen Verwirkungsgedankens gesehen (BGHZ 36, 323, 326 ff.). Danach verwirkt ein Makler seinen Lohnanspruch, wenn er vorsätzlich, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahe kommenden grob leichtfertigen Weise so d...