OLG Düsseldorf Urteil vom 25.09.2015 - I-7 U 48/14

Leitsatz (amtlich)

1. Es steht dem Provisionsanspruch des von dem Mieter beauftragten Maklers ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht entgegen, dass der Makler der Vater des Vermieters ist.

2. Verneint der von dem Mieter beauftragte Makler wahrheitswidrig die Frage, ob er mit dem Vermieter verwandt oder verschwägert sei, kann das zu einer Verwirkung des Provisionsanspruchs analog § 654 BGB führen.

Normenkette

BGB §§ 652, 654

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 21.01.2014; Aktenzeichen 5 O 161/11)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 21.01.2014 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 5. Zivilkammer des LG Düsseldorf zum Az. 5 O 161/11 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beklagte lediglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen hat und im Übrigen das Versäumnisurteil aufgehoben und die weitergehende Klage abgewiesen wird.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Dem Maklerlohnanspruch des Beklagten steht nicht das Verwandtschaftsverhältnis zwischen ihm und dem Vermieter im Sinne einer Verflechtung entgegen. Eine echte Verflechtung, also eine Beherrschung oder wesentliche Beteiligung des Beklagten am Vertragspartner der Klägerin, liegt nicht vor. Anders als bei Eheleuten, bei denen neben persönlichen Beziehungen auch regelmäßig wirtschaftliche Beziehungen bestehen, ist dies vorliegend gerade nicht der Fall, denn unstreitig bestanden keine wirtschaftlichen Beziehungen zwischen dem Beklagten und seinem Sohn. Dem Maklerlohnanspruch des Beklagten steht auch keine so genannte unechte Verflechtung entgegen. Eine solche wird angenommen, wenn aufgrund eines engen Verwandtschaftsverhältnisses ein institutionalisierter Interessenkonflikt zwischen Makler und Gegenpartei des Hauptvertrages besteht, der den Makler zur sachgerechten Wahrnehmung der Interessen des Kunden als ungeeignet erscheinen lässt (vgl. Müko BGB/Roth, 6. Auflage, § 652 Rn. 121). Dem Verdienen der Maklerprovision steht aber grundsätzlich nicht entgegen, dass der Makler und der Geschäftsgegner verwandt sind. Vielmehr ist davon auszugehen, dass persönliche Bindungen des Maklers an den Vertragsgegner als solche ohne Hinzutreten weiterer Umstände in aller Regel nicht ausreichen, weil derartige persönliche Bindungen nicht hinreichend institutionalisiert sind, um als dem Gebot der Rechtssicherheit genügende Anknüpfungen für die Provisionsschädlichkeit dienen zu können (vgl. BGH NJW 1981, 2293, 2294; BGH NZM 2009, 366, Rn. 9; Staudinger/Reuter, BGB, 2010, § 653, Rn. 163; Palandt/Sprau, 74. Auflage, § 652, Rn. 31; BVerfG, NJW 1988, 2663; a.A. wohl MüKo BGB/Roth, 6. Auflage, § 652 Rn. 127)

Der Maklerlohnanspruch des Beklagten ist aber aufgrund eines vorsätzlichen schwerwiegenden Pflichtverstoßes in entsprechender Anwendung des § 654 BGB verwirkt, so dass die Klägerin den gezahlten Maklerlohn zurückfordern kann. Die Vorschrift des § 654 BGB ist über ihren Wortlaut hinaus entsprechend anwendbar, wenn der Makler zwar nicht vertragswidrig für den anderen Teil tätig geworden ist, er aber sonst unter Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwidergehandelt hat. Für schwerwiegende Vertragsverletzungen sieht § 654 BGB als Sanktion auch ohne Schaden den Verlust des Maklerlohnanspruchs vor. Die Norm hat Strafcharakter und soll den Makler zur Wahrung seiner Treuepflicht anhalten (BGHZ 36, 323, juris-Rn. 14; Palandt/Sprau, BGB, 74. Auflage, § 654 Rn. 1; BeckOK BGB/Kotzian-Marggraf, Stand 01.08.2015, § 654 Rn. 19), wobei die entsprechende Anwendung zurückhaltend (vgl. BeckOK BGB/Kotzian-Marggraf, Stand 01.08.2015, § 654 Rn. 18) unter Berücksichtigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls erfolgt (vgl. MüKo BGB/Roth, 6. Auflage, § 654, Rn. 19). Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden lässt deshalb den Provisionsanspruch nach § 654 BGB entfallen, vielmehr ist in erster Linie subjektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung erforderlich; der Makler muss sich als seines Lohnes "unwürdig" erwiesen haben. Das ist erst dann der Fall, wenn er seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hat (vgl. BGH NJW 2012, 3718, Rn. 16 m.w.N.; insgesamt kritisch: Staudinger/Reuter, BGB, 2010, § 654 Rn. 15).

Die Verleugnung der verwandtschaftlichen Beziehung auf ausdrückliche Nachfrage der Klägerseite stellt eine objektiv schwerwiegende Treuepflichtverletzung des Beklagten dar. Der Auftraggeber darf mit der Wahrung seiner eigenen Interessen durch einen fairen und vom Vertragsgegner unabhängigen Makler rechnen (vgl. Jäger in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 7. Auflage, § 652 Rn. 101). Es besteht ein besonderes Treueverhältnis, das den Makler verpflichtet, im Rahmen des Zumutbaren das Interesse des Au...