Wie bereits erwähnt, müssen lediglich altersbedingte "Sonderlichkeiten" des Mieters geduldet werden, nicht jedoch erhebliche Beeinträchtigungen durch ihn. Dann jedenfalls kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden.
Dies ist insbesondere bei nächtlichem Schreien und Klopfen gegen die Wände der Fall.[1] Eine derartige Unzumutbarkeit ist auch dann gegeben, wenn ein paranoider Mieter wiederholt nachts grundlose Polizeieinsätze wegen angeblichen Kindesmissbrauchs in der Nachbarwohnung verursacht.[2] Wie bereits ausgeführt, kann das Mietverhältnis bei erheblichen Sachbeschädigungen außerordentlich fristlos gekündigt werden, ohne dass es einer vorangehenden Abmahnung bedarf. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter Personen verletzt oder mit gefährlichen Gegenständen bedroht oder auch nur in seinen Äußerungen und in der Unkontrolliertheit seines Verhaltens bedrohlich auftritt.[3]
Fäkalien
Insbesondere von psychisch kranken Mietern und auch geistig verwirrten alten Mietern können erhebliche Beeinträchtigungen durch Fäkalien hervorgerufen werden. Führt der Verlust der Fähigkeit des Mieters zu sozial angepasstem Verhalten zu unzumutbaren Beeinträchtigungen der Interessen der übrigen Mieter im Haus, ist die fristlose Kündigung des Mietvertrags begründet. Störungen des Hausfriedens auch durch einen schuldunfähigen Mieter, die eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zulassen, begründen stets auch die ordentliche Kündigung des Vermieters.[4] (
Unzumutbare Beeinträchtigungen für den Vermieter und andere Hausbewohner sind jedenfalls dann gegeben, wenn eine alte Mieterin wiederholt Eimer mit übel riechender Flüssigkeit von ihrem Balkon in den Garten schüttet. Das Mietverhältnis kann aus diesem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden.[5] Entsprechendes gilt, wenn ein Mieter über Monate hinweg mehrfach täglich im Keller uriniert.[6] Auch etwa das Verschmieren der Wohnungstür eines Mitmieters mit Fäkalien rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses – wohlgemerkt auch ohne Abmahnung und trotz Schuldunfähigkeit des Mieters.[7] Eine Abmahnung wird man allgemein bei dem psychisch kranken bzw. geistig verwirrten Mieter für entbehrlich halten können, weil er sein Verhalten nicht bewusst steuern kann.
Sollte ein Betreuer für den Mieter bestellt sein, muss die Kündigung an diesen gerichtet werden. Seine bloße Kenntnisnahme vom Inhalt eines Kündigungsschreibens reicht für eine wirksame Kündigung nicht aus.[8]
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