Verwaltervertrag: Sondervergütung für gerichtliches Verfahren

Leitsatz

Durch Beschluss kann nicht – auch wenn eine derartige (nichtige) Regelung im Verwaltervertrag existiert – eine Pauschale von der Forderungshöhe unabhängige Sondervergütung (200 EUR) für die Zuarbeit im Rahmen der gerichtlichen Beitreibung von Hausgeldern durch einen Rechtsanwalt beschlossen werden.

Normenkette

WEG § 26, § 27; BGB §§ 305ff.

Das Problem

1. Im Verwaltervertrag heißt es unter Punkt 4.5 "Vergütung des Verwalters" auszugsweise wie folgt:

   Für den Fall, dass rückständige Hausgelder im Wege einer Hausgeldklage (erfolgt in der Regel nach 2 bzw. 3 erfolglosen Mahnungen) geltend gemacht werden müssen (z.B. Anfertigen von Kopien, zusätzlicher Arbeitsaufwand, wie Sachinformationen, Besprechungstermine, Kopieren/Zusammenstellung von Unterlagen) bzw. Kosten für eine Prozessführung durch einen beauftragten Anwalt, erhält die Verwaltung für die Aufbereitung der Unterlagen und Zuarbeit zu dem Rechtsanwalt für alle Instanzen eine einmalige Klagegebühr in Höhe von 200 EUR inkl. Mehrwertsteuer je Klage. Für die Vertretung bei Gericht erhält der Verwalter 49 EUR je Stunde zzgl. Mehrwertsteuer. Gleichzeitig wird diese Gebühr unmittelbar dem jeweiligen Verursacher weitergegeben und dessen Hausgeldkonto belastet.

   Auf der Versammlung vom 13.7.2017 wird folgender Beschluss gefasst:

   Für den Fall, dass rückständige Hausgelder im Wege einer Hausgeldklage (erfolgt in der Regel nach 2 bzw. 3 erfolglosen Mahnungen) geltend gemacht werden müssen, erhält die Verwaltung für die Aufbereitung der Unterlagen und Zuarbeit zu dem Rechtsanwalt für alle Instanzen eine einmalige Gebühr in Höhe von 200 EUR inkl. Mehrwertsteuer je Klage. Gleichzeitig wird diese Gebühr unmittelbar dem jeweiligen Verursacher weitergegeben und dessen Hausgeldkonto belastet.

2. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Sondervergütungen, die in einer pauschalen Form beschlossen würden, müssten sich in einem angemessenen, transparenten Rahmen halten. Schon ein Pauschalbetrag von 100 EUR sei zu hoch. Zudem sei festzustellen, dass die Sondervergütung für eine der "ureigensten Aufgaben" des Verwalters beschlossen worden sei. Der darüber hinaus im Verwaltervertrag enthaltene Passus verstoße gegen "AGB-Rechtsprechung" und sei ebenfalls unwirksam. Die Beklagten meinen, der Beschluss entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Sinn von Pauschalen sei es, Einzelerfassungen zu vermeiden.

Die Entscheidung

Der Beschluss widerspricht nach Ansicht des Landgerichts (LG) ordnungsmäßiger Verwaltung.

1. Zwar könne die Vereinbarung von Sondervergütungen für Hausgeldklagen grundsätzlich als zulässig angesehen werden. Die Vergütung müsse jedoch "verhältnismäßig" sein. Dies sei dann nicht der Fall, wenn eine Begrenzung der Vergütung der Höhe nach im Verhältnis zum rückständigen Betrag nicht erfolge (Hinweis auf Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl. 2015, § 26 Rn. 113).
2. Die Regelung in Ziff. 4 a) Nr. 5 des Verwaltervertrags sei aus den gleichen Gründen wie der Beschluss mangels Beschränkung der Sondervergütung der Höhe nach im Verhältnis zum rückständigen Betrag wegen unangemessener Benachteiligung der Wohnungseigentümer gemäß § 307 BGB unwirksam.

Kommentar

Anmerkung

1. Soll der Verwalter für eine Leistung eine Sondervergütung erhalten, reicht es grundsätzlich nicht, diese zu beschließen. Warum nicht? Durch den Beschluss bilden die Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Willen, dem Verwalter ein Angebot auf Änderung des Verwaltervertrags zu machen oder ein Angebot des Verwalters mit diesem Inhalt anzunehmen.
2. Für die Vertragsänderung bedarf es neben dieser Willensbildung einer Mitteilung der Willensbildung an den Verwalter. Diese mag man darin erkennen, dass der Verwalter die Versammlung leitet und den Beschluss verkündet. Besser ist es aber, z.B. einen Verwaltungsbeirat nach § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG mit der ausdrücklichen Vertragsänderung zu ermächtigen.

Was ist für den Verwalter wichtig?

1. In der Regel vereinbaren Verwalter eine monatlich anfallende pauschale Grundvergütung für ihre gesetzlichen und gewillkürten Amtspflichten sowie Sondervergütungen für Leistungen, die darüber hinausgehen. Eine solche Sondervergütung wird mit allgemeiner Billigung unter anderem für den Fall vereinbart, dass der Verwalter für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer einen Prozess führt (Elzer, NZM 2014, S. 695). Diese Sondervergütung soll gegebenenfalls sogar dann anfallen können, wenn der Verwalter den Prozess durch einen Rechtsanwalt führen lässt. Ferner kann der Verwalter für die "Begleitung" eines gerichtlichen Verfahrens, z.B. zur Information und Instruktion des beauftragten Rechtsanwalts, eine Sondervergütung vereinbaren.
2. Das LG stellt dies nicht in Frage, meint aber, die Vergütung müsse verhältnismäßig sein und dass dies dann nicht der Fall sei, wenn eine Begrenzung der Vergütung der Höhe nach im Verhältnis zum rückständigen Betrag nicht erfolge. Dies ist für die Prüfung der Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses vertretbar (BayObLG, Beschluss...