Insbesondere im Bereich des Gewerberaummietrechts sind Klauseln verbreitet, die dem Vermieter ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses verleihen, sollte über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet werden. Derartige Lösungsklauseln widersprechen der gesetzlichen Kündigungssperre des § 112 InsO und sind gemäß § 119 InsO unwirksam.[1]
Wohnraummiete
Für den Bereich der Wohnraummiete gilt selbstverständlich nichts anderes. Vertragliche Lösungsklauseln für den Fall der Mieterinsolvenz sind auch bei der Wohnraummiete – erst recht – unzulässig.
§ 119 InsO regelt ausdrücklich, dass Vereinbarungen, durch die im Voraus die Anwendung der §§ 103 bis 118 InsO ausgeschlossen oder beschränkt wird, unwirksam sind. Hierdurch hat der Gesetzgeber deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er den Grundgedanken der Insolvenzordnung, nämlich die Möglichkeit der Sanierung, nicht gefährdet sehen möchte. Die automatische Beendigung des Mietverhältnisses könnte die Situation des Mieters noch verschärfen, da ihm die Möglichkeit genommen würde, Umsätze in den Mieträumen zu erzielen. Lösungsklauseln sind daher unwirksam.[2]
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