Gewerblicher Grundstückshandel: Mehrfamilienhaus als ein Objekt; Erwerb eines Objekts durch Erbanfall

Leitsätze (amtlich)

1. Objekt i.S. der von der Rechtsprechung entwickelten sog. Drei-Objekt-Grenze zur Abgrenzung einer privaten Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel kann auch ein Mehrfamilienhaus sein (Anschluss an BFH-Urteil vom 18.5.1999,I R 118/97, BStBl II 2000, S. 28 = INF 1999, S. 570; gegen Tz. 9 des BMF-Schreibens vom 20.12. 1990, IV B 2-S 2240-61/90, BStBl I 1990, S. 884, und BMF-Schreiben vom 21.1.2000, IV C 2-S 2240-2/00, BStBl I 2000, S. 133).
2. War das verkaufte Grundstück im Wege der Erbfolge auf den Veräußerer übergegangen, ist hinsichtlich der Frage des sachlichen und zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung und Veräußerung die Besitzdauer des Erblassers grundsätzlich nicht wie eine eigene Besitzzeit des Veräußerers zu werten (gegen Tz. 2 des BMF-Schreibens in BStBl I 1990, S. 884).

Sachverhalt

Die Klägerin hatte von ihrer 1989 verstorbenen Mutter den hälftigen Anteil an einer GbR geerbt, zu deren Gesamthandsvermögen fünf in der M-Straße in B belegene Eigentumswohnungen gehörten. Diesen Anteil veräußerte sie am 1.12.1989 zum Kaufpreis von 380 000 DM. Die Mutter hatte den Gesellschaftsanteil am 22.9.1988 für 223 000 DM angeschafft. Die Brüder der Klägerin hatten die Erbschaft nach ihrer Mutter ausgeschlagen. Die Klägerin hat hierzu unwidersprochen vorgetragen, dadurch habe sie die Möglichkeit gehabt, die Anteile an den Wohnungen zu veräußern. Sie habe dann ihren Brüdern "deren Anteile am Verkaufserlös" ausgezahlt und zahle ihnen noch auf ihr Erbe Raten, da diese nicht mit Geld umgehen könnten. Außerdem erwarb und veräußerte die Klägerin von 1987 bis 1992 zwei Eigentumswohnungen und ein Mehrfamilienhaus. Das Finanzamt meinte, mit den vier Verkäufen innerhalb von fünf Jahren habe die Klägerin einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben und erließ für die Streitjahre 1989.1990 und 1992 entsprechende Steuerbescheide. Das FG gab der dagegen gerichteten Klage statt^[1]. Die Revision blieb erfolglos.

Entscheidungsgründe

Das FG hat rechtsfehlerfrei entschieden, dass die Klägerin mit der Anschaffung und Veräußerung der hier fraglichen

Grundstücke keinen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hat. Die Klägerin hat weniger als vier Objekte angeschafft und verkauft.

1. Das Mehrfamilienhaus in S ist ein Objekt i.S. der Drei-Objekt-Grenze. Der An- und Verkauf dieses Grundstücks hat im Rahmen der für die Annahme eines Handels mit Grundstücken grundsätzlich erforderlichen "Objektzählung" ungeachtet dessen kein höheres quantitatives oder qualitatives Gewicht, dass keine Wohneinheit, sondern ein Mehrfamilienhaus angeschafft und veräußert worden ist. Der 1. Senat des BFH hat entschieden, dass Objekte i.S. der sog. Drei-Objekt-Grenze Mehrfamilienhäuser und Gewerbebauten sein können. Im Rahmen der gebotenen "normausfüllenden Typisierung" komme es weder auf die Größe und den Wert des einzelnen Objekts noch auf dessen Nutzungsart an^[2]. Der erkennende Senat schließt sich dieser Rechtsauffassung an.
2. Der Erwerb des erbrechtlich der Klägerin zustehenden Anteils an der grundstücksbesitzenden GbR kraft Gesamtrechtsnachfolge ist kein Erwerb eines Objekts i.S. der Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel. Auch kann der Klägerin die Anschaffung des Gesellschaftsanteils durch die Mutter nicht mit tatbestandsbegründender Wirkung zugerechnet werden^[3]. Nach der Rechtsprechung des BFH sind nur solche Objekte in die Gesamtbetrachtung mit einzubeziehen, hinsichtlich derer eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht festgestellt werden kann^[4]. Nur diejenigen Grundstücksgeschäfte sind als gewerblich zu beurteilen, die in einem solchen sachlichen und zeitlichen Zusammenhang zueinander stehen, dass der Schluss auf einen einheitlichen gewerblichen Betätigungswillen möglich ist^[5]. Der gebotene zeitliche und sachliche Zusammenhang von Grundstücksgeschäften ist grundsätzlich in dem Sinne personenbezogen, dass der Tatbestand des Handels konstituiert wird durch die Zeitnähe zwischen Anschaffung und Veräußerung, die eine Anschaffung in zumindest bedingter Veräußerungsabsicht des Erwerbers im Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs indiziert (Anschaffung zur Weiterveräußerung). Dieser Rückschluss aus äußeren Tatsachen auf eine subjektive Absicht setzt grundsätzlich Personenidentität voraus. Die Veräußerung eines Grundstücks durch den Erben lässt nicht den Schluss auf eine bestimmte Absicht des Erblassers zu. Der Erbe kann und wird oft aufgrund einer anderen Interessenlage andere Vorstellungen über die Nutzung bzw. Verwertung des ererbten Vermögens haben. Anders ist die Rechtslage allenfalls dann, wenn bereits der Erblasser in seiner Person einen gewerblichen Grundstückshandel aufgenommen hatte und der Erbe einen unternehmerischen Gesamtplan fortführt; hierzu ist im Streitfall nichts ersichtlich.
3. Soweit die Klägerin infolge der Erbausschlagung ihrer Brüder Gesellschafterin der grundstücksbesitzenden GbR geworden ist und sie den Gesellschaftsanteil weiterveräußert hat, sind Anhaltspunkte für die vom Finanzamt beanspruchte Wer...