BFH I R 118/97
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mehrfamilienhäuser und Gewerbebauten als Objekte i.S. der Drei-Objekt-Grenze

 

Leitsatz (amtlich)

Objekte im Sinne der von der Rechtsprechung entwickelten sog. Drei-Objekt-Grenze zur Abgrenzung einer privaten Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel können nicht nur Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen, sondern auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbebauten sein. Es kommt weder auf die Größe und den Wert des einzelnen Objekts noch auf dessen Nutzungsart an (gegen Tz. 9 des BMF-Schreibens vom 20. Dezember 1990 IV B 2 -S 2240- 61/90, BStBl I 1990, 884).

 

Normenkette

GewStG § 2 Abs. 2 S. 1, §§ 7, 9 Nr. 1 S. 2; EStG § 15 Abs. 2

 

Verfahrensgang

FG Berlin (Dok.-Nr. 0144961; EFG 1998, 52)

 

Tatbestand

Die Klägerin und Revisionsbeklagte (Klägerin), eine GmbH, ist Eigentümerin von 14 Grundstücken, die von ihr vermietet und verwaltet werden. Sie erwarb mit Vertrag vom 31. Juli 1986 ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück (Objekt A) für 2,322 Mio. DM. In der Folgezeit ließ sie mit einem Gesamtaufwand von ca. 160 000 DM die Steigleitung und die Stromversorgung des Gebäudes erneuern. Mit Vertrag vom 15. Januar 1991 veräußerte sie das Grundstück für 3,78 Mio. DM. Mit Vertrag vom 21. Februar 1989 erwarb die Klägerin ein weiteres Grundstück (Objekt B) zu einem Kaufpreis von 7,3 Mio. DM, welches neben Mietwohnhäusern auch mit einem eingeschossigen gewerblichen Gebäude bebaut war. Diesen mit dem gewerblich genutzten Gebäude bebauten Grundstücksteil veräußerte die Klägerin am 22. Mai 1991 für 2,6 Mio. DM. Außerdem verkaufte die Klägerin ein am 11. Juli 1990 von ihr für 2,1 Mio. DM erworbenes Mehrfamilienhaus mit Vertrag vom 19. Dezember 1990 für 2,625 Mio. DM weiter (Objekt C).

Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt ―FA―) versagte der Klägerin für die Streitjahre 1988 bis 1990 die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG), weil sie aufgrund der vorgenannten Grundstücksgeschäfte nicht mehr ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und genutzt, sondern gewerblichen Grundstückshandel betrieben habe. Dementsprechend ergingen geänderte Gewerbesteuermeßbescheide.

Der dagegen nach erfolglosem Vorverfahren erhobenen Klage gab das Finanzgericht (FG) mit den in Entscheidungen der Finanzgerichte 1998, 52 wiedergegebenen Gründen statt.

Seine Revision stützt das FA auf Verletzung materiellen Rechts. Zur Begründung verweist es insbesondere auf das Schreiben des Bundesministers der Finanzen (BMF) vom 20. Dezember 1990 IV B 2 -S 2240- 61/90 (BStBl I 1990, 884) und den dort (unter Tz. 9) vertretenen Standpunkt, daß Objekte im Sinne der sog. Drei-Objekt-Grenze, wie sie die Rechtsprechung zur Abgrenzung der bloßen Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel entwickelt habe, nur Zweifamilienhäuser, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und die für eine Bebauung mit solchen Objekten vorgesehen Bauparzellen seien, nicht jedoch andere Objekte wie z.B. Mehrfamilienhäuser, Büro-, Hotel-, Fabrik- oder Lagergrundstücke.

Es beantragt, das FG-Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Das dem Verfahren beigetretene BMF hat keine Anträge gestellt.

 

Entscheidungsgründe

Die Revision ist unbegründet.

1. Bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Ein- oder Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern, tritt bei der Ermittlung des Gewerbeertrages (§ 7 GewStG) gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG auf Antrag an die Stelle der Kürzung nach Nr. 1 Satz 1 der Vorschrift die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrages, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.

2. Diese Voraussetzungen sind im Streitfall erfüllt.

Die Tätigkeit der Klägerin beschränkte sich (auch) in den Streitjahren darauf, eigenen Grundbesitz zu verwalten und zu nutzen. Die hier in Rede stehenden Grundstücksveräußerungen stehen dem nicht entgegen. Die sog. erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ist einem Unternehmen grundsätzlich auch dann zu gewähren, wenn es einzelne Grundstücke veräußert. Eine gelegentliche Veräußerung und Umschichtung von Grundbesitz gehört zu dessen Verwaltung, solange hierdurch keine Tätigkeit ausgeübt wird, die als solche gewerbesteuerpflichtig ist (vgl. z.B. Senatsurteile vom 24. Februar 1971 I R 174/69, BFHE 101, 396, BStBl II 1971, 338; vom 29. März 1973 I R 174/72, BFHE 109, 456, BStBl II 1973, 686; vom 29. April 1987 I R 10/86, BFHE 150, 59, BStBl II 1987, 603). Entgegen der Annahme des FA und des dem Verfahren beigetretenen BMF waren die Grundstücksgeschäfte der Klägerin nicht als solche gewerbliche Tätigkeiten. Die Klägerin hat nicht Grundbesitz in einer Weise veräußert, die ―wäre sie eine natürliche Person und keine GmbH und unterläge sie nicht bereits deswegen der Gewerbesteuer (vgl. § 2 Abs. 2 Satz 1 GewStG)― zu einem gewerblichen Grun...

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