Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel -- Fünf-Jahres-Zeitraum keine absolute Grenze; langfristige Vermietung

 

Leitsatz (NV)

1. Für die gewerbliche Prägung einer Tätigkeit ist nicht so sehr die Beschaffungsseite als vielmehr die Zahl der Verkäufe ausschlaggebend.

2. Der Fünf-Jahres-Zeitraum stellt als objektives Beweisanzeichen -- neben der Objektzahl -- keine absolute Grenze dar. Die mit zunehmender Zeitdauer sich verringernde Indizwirkung ist dann gegebenenfalls durch zusätzliche Anhaltspunkte für einen gewerblichen Grundstückshandel zu ergänzen. Derartige Umstände können insbesondere in einer höheren Zahl nach Ablauf dieses Zeitraums planmäßig veräußerter Objekte oder in einer hauptberuflichen Tätigkeit im Baubereich gesehen werden. Dazu gehören nicht nur Berufe des Baugewerbes selbst, sondern auch die dem Baugewerbe nahestehenden Berufe.

3. Im Rahmen eines von einer Mitunternehmerschaft ausgeübten gewerblichen Grundstückshandels müssen sich die übrigen Gesellschafter die Branchenkenntnisse und Geschäftsbeziehungen auch nur eines Gesellschafters als Vertretungsorgan zurechnen lassen.

4. Als ein gegen eine bereits beim Erwerb vorliegende zumindest bedingte Weiterveräußerungsabsicht sprechender objektiver Umstand ist eine vom Weiterveräußerer selbst vorgenommene langfristige Vermietung anzusehen, weil dadurch die Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer bloßen Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten in den Vordergrund tritt.

 

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2 S. 1; GewStG § 2 Abs. 1 S. 2

 

Tatbestand

Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) ist eine 1979 gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Die Gesellschafter M und K waren je zur Hälfte am Gewinn und Verlust beteiligt. M ist freiberuflich als Architekt und K selbständig als Installateurmeister tätig. Die Klägerin erwarb am 4. Mai 1979 das flächenmäßig zusammenliegende Eckgrundstück X- und Y-Straße in Z. Das Grundstück war wie folgt bebaut:

Objekt A --

Mietwohngrundstück, X-Straße 1--3 mit neun Wohnungen und fünf Garagen,

Objekt B --

Zweifamilienhaus Y-Straße 1,

Objekt C --

Mietwohngrundstück Y-Straße 3--5 mit acht Wohnungen,

Objekt D --

Geschäftsgrundstück Y-Straße 7 mit mehreren Hallen und einer Hausmeisterwohnung.

Die Klägerin trat entweder in bestehende Mietverträge ein oder schloß -- insbesondere bezüglich der Hallen -- eigene ab. Mit notariellem Vertrag vom ... September 1983 teilte die Klägerin das Mietwohngrundstück A in neun Eigentumswohnungen (Nr. 1 bis 9) und fünf Garagen sowie das Objekt B in ein Wohneigentum (Nr. 10) auf und veräußerte mit Vertrag vom gleichen Tag die Eigentumswohnung Nr. 1 nebst Garage Nr. 5 zum Preis von ... DM. Zum ... Juni 1984 veräußerte sie das Wohneigentum Nr. 10 für ... DM. Mit weiterem Vertrag vom ... Mai 1985 teilte sie das Objekt D in fünf Einheiten (Teileigentum Nr. 1 bis 5) auf und veräußerte diese in der Folgezeit:

Teileigentum 1 am 28. Mai 1985

zum Preis von ... DM,

Teileigentum 5 am 27. Juni 1985

zum Preis von ... DM,

Teileigentum 3 am 19. November 1985

zum Preis von ... DM,

Teileigentum 4 am 23. Dezember 1985

zum Preis von ... DM,

Teileigentum 2 am 31. August 1987

zum Preis von ... DM.

Mit notariellem Vertrag vom 2. März 1989 veräußerte die Klägerin die restlichen Objekte (Eigentumswohnungen Nr. 2 bis 9 nebst Garagen Nr. 1 bis 4 sowie das nicht aufgeteilte Mietwohngrundstück C) zum nicht im einzelnen aufgeteilten Gesamtkaufpreis von ... DM.

Die von der Klägerin für die Streitjahre 1983 bis 1987 erklärten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung stellte der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt -- FA --) unter dem Vorbehalt der Nachprüfung entsprechend einheitlich und gesondert fest. Im Anschluß an eine 1989 durchgeführte Betriebsprüfung vertrat das FA die Auffassung, die Klägerin habe in den Jahren von 1983 bis 1989 seit der Aufteilung des Objektes A einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben. Das FA erließ am 9. August 1989 nach § 164 Abs. 2 der Abgabenordnung (AO 1977) geänderte Feststellungsbescheide und am 21. August 1989 erstmalige Gewerbesteuermeßbescheide für die Jahre 1983 bis 1987. Mit den dagegen eingelegten Einsprüchen hatte die Klägerin u. a. geltend gemacht, nach einem von der Stadt Z vorgelegten Bebauungsplan für das Stadtrandgebiet habe sie nach Abriß der Gebäude die Errichtung eines Wohnparks mit kleineren, ebenfalls langfristig zu vermietenden Wohneinheiten (Einfamilien- und Zweifamilienhäuser) vorgesehen. Nachdem der Bebauungsplan nicht genehmigt und damit eine abweichende Nutzung des Geländes ausgeschlossen gewesen sei, habe sie sich zum Verkauf entschlossen. Überdies habe sie die Gebäude lediglich in Wohneinheiten aufgeteilt, ohne grundlegende Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen.

Einspruch und Klage blieben erfolglos.

Mit der Revision rügt die Klägerin sinngemäß Verletzung des § 15 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG), § 2 Abs. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG).

Die Klägerin beantragt sinngemäß, das Urteil des Finanzgerichts (FG) vom 21. Oktober 1992 und die Gewerbesteuermeßbescheide für 1983 bis 1987 i. d. F. der Einspruchsentscheidung vom 30. März 1990 aufzuheben sowie die geänderten einheitlichen und gesonderten Gewinnfeststellungsbescheide für 1983 bis 1987 vom 9. August 1989 i. d. F. der Einspruchsentscheidung vom 30. März 1990 in der Weise abzuändern, daß nur die in diesem Zeitraum erzielten laufenden Einkünfte als solche aus Vermietung und Verpachtung festgestellt werden.

Das FA beantragt, die Revision als unzulässig zu verwerfen, hilfsweise als unbegründet zurückzuweisen.

 

Entscheidungsgründe

Die zulässige Revision ist unbegründet. Sie war deshalb zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung -- FGO --).

Das FG hat rechtsfehlerfrei entschieden, daß die Klägerin in den Streitjahren einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hat.

1. a) Nach § 15 Abs. 2 EStG ist unter einem Gewerbebetrieb jede selbständige, nachhaltige Tätigkeit zu verstehen, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Es darf sich dabei weder um die Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch um die Ausübung eines freien Berufes oder eine andere selbständige Tätigkeit handeln und die Betätigung muß den Rahmen privater Vermögensverwaltung überschritten haben.

Zwischen den Beteiligten ist das Vorliegen der positiven Merkmale eines Gewerbebetriebes unstreitig (vgl. im einzelnen dazu das Urteil des erkennenden Senats vom 21. Mai 1993 VIII R 10/92, BFH/NV 1994, 94 m. w. N.).

b) aa) Eine private Vermögensverwaltung ist dann (noch) gegeben, wenn der Erwerb der Grundstücke lediglich den Beginn und die spätere Veräußerung das Ende einer grundsätzlich auf Fruchtziehung gerichteten Tätigkeit darstellt. Ein gewerblicher Grundstückshandel ist hingegen anzunehmen, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung die Umschichtung von Vermögenswerten und deren Verwertung als Vermögenssubstanz entscheidend in den Vordergrund treten (Beschluß des Großen Senats des Bundesfinanzhofs -- BFH -- vom 3. Juli 1995 GrS 1/93, BStBl II 1995, 617; Urteile in BFH/NV 1994, 94, 96 m. w. N.; vom 28. Juli 1993 XI R 21/92, BFH/NV 1994, 463, 464). Dabei sind alle Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen, und zwar nicht nur die der streitigen Veranlagungszeiträume, sondern die der gesamten überschaubaren Tätigkeit (vgl. BFH-Urteil vom 14. März 1989 VIII R 96/84, BFH/NV 1989, 784, 785).

Ob ein Gericht die von der Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungsmerkmale zutreffend angewandt und das Gesamtbild unter Berücksichtigung aller danach erheblichen Kriterien und der Verkehrsanschauung gewürdigt hat, betrifft eine Frage der dem Revisionsgericht obliegenden Rechtsanwendung (vgl. Urteil in BFH/NV 1994, 94, 96 m. w. N.).

bb) Hat der Veräußerer mehr als drei Objekte (Wohnungen) zuvor gekauft und sie in engem zeitlichen Zusammenhang damit veräußert, so zwingt dies nach den Regeln der Lebenserfahrung mangels eindeutiger gegenteiliger Anhaltspunkte zu der Schlußfolgerung, daß bereits bei Ankauf der Wohnungen zumindest eine bedingte Weiterveräußerungsabsicht bestanden hat (BFH-Urteile vom 15. Dezember 1992 VIII R 9/90, BFH/NV 1993, 656, 657 m. w. N.; in BFH/NV 1994, 463, ständige Rechtsprechung), auch wenn die eigentliche Absicht auf eine anderweitige Nutzung als durch Verkauf gerichtet war. Für die gewerbliche Prägung einer Tätigkeit ist nicht so sehr die Beschaffungsseite ausschlaggebend als vielmehr die Zahl der Verkäufe (BFH-Urteile vom 16. April 1991 VIII R 74/87, BFHE 164, 347, BStBl II 1991, 844, 846, und vom 12. Juli 1991 III R 47/88, BFHE 165, 498, BStBl II 1992, 143, 146). Ein enger zeitlicher Zusammenhang wird in aller Regel angenommen, wenn die Zeitspanne zwischen Errichtung oder Erwerb und Verkauf der Objekte nicht mehr als fünf Jahre beträgt (Urteile in BFH/NV 1994, 94, 95, und vom 4. Juni 1992 IV R 79/91, BFH/NV 1992, 809, 810 m. w. N.). Dieser Zeitraum gilt grundsätzlich auch, wenn das Grundstück vom Veräußerer zunächst selbst genutzt oder vermietet worden ist; dann ist von einer zumindest bedingten Veräußerungsabsicht auszugehen (vgl. BFH-Urteile vom 18. September 1991 XI R 24/90, BFH/NV 1992, 235, 236 m. w. N., und in BFH/NV 1992, 809, 810). Die konkreten Anlässe und Beweggründe für den Verkauf sind grundsätzlich unbeachtlich. Sie sagen nichts darüber aus, ob der Steuerpflichtige nicht auch aus anderen Gründen zum Verkauf bereit gewesen wäre und insofern von Anfang an zumindest eine bedingte Veräußerungs absicht bestanden hat (BFH/NV 1994, 94, 95).

Die vorgenannten Umstände sind als Beweisanzeichen im Zusammenhang zu würdigen. Dementsprechend bildet auch der Fünf-Jahres-Zeitraum keine absolute Grenze (BFH/NV 1993, 656, 657). Je größer allerdings der zeitliche Abstand zwischen Anschaffung und anschließender Veräußerung ist, desto weniger ist, wenn nicht besondere äußere Umstände vorliegen, anzunehmen, daß der Steuerpflichtige die Grundstücke bereits in zumindest bedingter Weiterveräußerungsabsicht zur Ausnutzung von Substanzwertsteigerungen angeschafft hat (BFH-Urteile in BFH/NV 1994, 463, 464 m. w. N.; vom 5. September 1990 X R 107--108/89, BFHE 161, 543, BStBl II 1990, 1060, mit zustimmender Anmerkung ohne Verfasser in Höchstrichterliche Finanzrechtsprechung -- HFR -- 1991, 97; Vorlagebeschluß des XI. Senats vom 2. September 1992 XI R 21/91, BFHE 171, 31, BStBl II 1993, 668). Objekte, die nach mehr als fünf Jahren seit Anschaffung oder Errichtung veräußert werden, bleiben jedoch nicht generell außer Betracht (BFH-Urteile vom 23. Oktober 1987 III R 275/83, BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293, und vom 2. März 1990 III R 75/85, BFH/NV 1991, 584, 585; in BFHE 161, 543, BStBl II 1990, 1060, 1061). Die mit zunehmender Zeitdauer sich verringernde Indizwirkung muß dann jedoch gegebenenfalls durch andere Anhaltspunkte ergänzt werden. So kann es genügen, wenn innerhalb des für die Gewerblichkeit sprechenden Fünf-Jahres- Zeitraums zwar weniger als vier Objekte veräußert werden, sich in der Folgezeit jedoch planmäßig weitere Veräußerungen anschließen. Derartige Umstände können insbesondere in einer höheren Zahl der veräußerten Objekte oder in einer hauptberuflichen Tätigkeit im Baubereich gesehen werden. Die größere Zahl von Veräußerungen läßt den Gesichtspunkt der Umschichtung stärker hervortreten und kompensiert den loseren zeitlichen Zusammenhang (vgl. Urteil des erkennenden Senats in BFH/NV 1993, 656, 657; Urteile in BFH/NV 1992, 235, 236, und in BFHE 161, 543, BStBl II 1990, 1060, 1061).

Die Rechtsprechung unterscheidet bei Anwendung dieser Kriterien nicht zwischen den Fällen, in denen vom Veräußerer zuvor die Objekte errichtet oder erworben worden sind. Beide Sachverhalte sind hinsichtlich der notwendigen Unterscheidung zwischen bloßer Fruchtziehung und Substanzverwertung in gleicher Weise für sich allein nicht aussagekräftig (vgl. BFH/NV 1994, 94; Urteile des erkennenden Senats vom 10. November 1992 VIII R 100/90, BFH/NV 1993, 539; in BFHE 164, 347, BStBl II 1991, 844, 846, und vom 10. Februar 1987 VIII R 167/85, BFH/NV 1987, 440).

cc) Bei der von der Revision aufgeworfenen Frage, welche Berufe dem Bau- und Grundstücksmarkt hinreichend verbunden sind, um eine entsprechende Indizwirkung für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels zu entfalten, stellt die Rechtsprechung entscheidend darauf ab, ob durch die Tätigkeit und die dadurch bestehenden Beziehungen die Chancen größer sind für günstige Gelegenheiten zum An- und Verkauf von Grundstücken. Häufig bedarf es aufgrund dieser Branchennähe keiner besonderen Verwertungsmaßnahmen mehr (vgl. BFH-Urteile in BFH/NV 1989, 784, 785; in BFH/NV 1987, 440, und vom 29. März 1973 I R 153/71, BFHE 109, 431, BStBl II 1973, 661, 663). Die Rechtsprechung hat entsprechend dieser Begründung nicht nur Berufe des Baugewerbes selbst, sondern auch die dem Baugewerbe nahestehenden Berufe einbezogen (BFH-Urteil vom 30. Juni 1993 XI R 38, 39/91, BFH/NV 1994, 20, 21; Urteil des erkennenden Senats vom 14. März 1989 VIII R 373/83, BFHE 158, 214, BStBl II 1990, 1053, 1054: Baugewerbe oder dem nahestehender Beruf; ebenso BFHE 161, 574, BStBl II 1990, 1060, 1062; BFH/NV 1989, 784, 785 mit umfassenden Nachweisen). Eine solche Branchennähe ist insbesondere für selbständige Architekten wiederholt bejaht worden (Urteile in BFH/NV 1989, 784, 785; vom 11. Oktober 1985 III R 196/81, BFH/NV 1986, 279, 280, und vom 28. September 1987 VIII R 46/84, BFHE 151, 74, BStBl II 1988, 65, 66).

c) Als einen gegen eine bereits beim Erwerb vorliegende zumindest bedingte Weiterveräußerungsabsicht sprechenden objektiven Umstand hat die Rechtsprechung eine vom Weiterveräußerer selbst vorgenommene (vgl. dazu BFH-Urteil in BFH/NV 1991, 584) langfristige Vermietung angesehen, weil dadurch die Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer bloßen Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten in den Vordergrund tritt im Gegensatz zu einer lediglich zwischenzeitlichen Vermietung oder Selbstnutzung (vgl. BFH-Urteile in BFH/NV 1992, 809, 810 mit umfassenden Nachweisen; vom 26. Februar 1988 III R 321/84, BFH/NV 1988, 561, 563, und vom 10. August 1983 I R 120/80, BFHE 139, 386, BStBl II 1984, 137). Der Verkauf langfristig durch Vermietung genutzter Wohnungen stellt sich dann lediglich als Abschluß einer privaten Vermögensverwaltung dar. Errichtung oder Anschaffung von Häusern in der Absicht langfristiger Vermietung hält sich selbst dann noch im Rahmen privater Vermögensverwaltung, wenn sie einen erheblichen Umfang annimmt, in beträchtlichem Umfang Fremdkapital eingesetzt wird und der Steuerpflichtige nicht branchenfremd ist (vgl. BFH-Urteile in BFH/NV 1992, 809, 810 m. w. N., und vom 12. März 1964 IV 136/61 S, BFHE 79, 366, BStBl III 1964, 364). Die mehr als dreijährige Vermietung hat der BFH noch nicht als "langfristig" beurteilt (BFH-Urteile in BFH/NV 1992, 809, 810, und in BFHE 151, 399, BStBl II 1988, 293). Der erkennende Senat hat im Urteil in BFHE 151, 74, BStBl II 1988, 65 die Vermietung auf eine feste Dauer zwischen fünf bis zehn Jahren durch Branchenfremde als langjährig und die Aufteilung in Eigentumswohnungen bereits zwei Jahre nach Errichtung eines Wohnhauses und die anschließende Veräußerung innerhalb von vier Jahren als noch im Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung liegend beurteilt (zustimmend BFH-Urteil in BFHE 161, 543, BStBl II 1990, 1060, 1062).

2. Das FG hat in Anwendung dieser höchstrichterlichen Rechtsgrundsätze und in vertretbarer Würdigung der Gesamtverhältnisse (§ 118 Abs. 2 FGO) rechtsfehlerfrei für die Streitjahre einen von der Klägerin bereits im Jahr 1979 begonnenen gewerblichen Grundstückshandel angenommen.

a) Die Zahl der Objekte, der zeitliche und sachliche Zusammenhang zwischen Erwerb und Verkauf und die fortlaufende Veräußerung nach Aufteilung der Objekte sowie die Branchennähe zumindest des Gesellschafters M rechtfertigen den Schluß, daß bereits im Zeitpunkt des Erwerbs eine jedenfalls bedingte Weiterveräußerungsabsicht bestanden hat und die Tätigkeit der Klägerin nach den gesamten Umständen sowie nach der Verkehrsanschauung den Rahmen einer lediglich auf Fruchtziehung gerichteten privaten Vermögensverwaltung und deren Beendigung durch Veräußerung im Streitfall überschritten hat. Zutreffend hat das FG nicht bereits aufgrund der Art und der Nutzung des zusammenhängenden Eckgrundstücks einen gewerblichen Grundstückshandel bejaht. Die Rechtsprechung hat entgegen der Auffassung des Bundesministeriums der Finanzen -- BMF -- (vgl. Schreiben vom 20. Dezember 1990 IV B 2 -- S 2240 -- 61/90, BStBl I 1990, 884 Tz. 9) keine Ausnahme von der Objektgrenze allein im Hinblick auf Wert, Größe und insbesondere auf die Nutzungsart eines Grundstücks gemacht (vgl. BFHE 171, 31, BStBl II 1993, 668, 669, mit zustimmender Anmerkung von Gosch, Die steuerliche Betriebsprüfung, 1993, 260, 262; Anmerkung ohne Verfasser in HFR 1993, 716 sub Ziff. 2; Schmidt, Einkommensteuergesetz, 14. Aufl., § 15 Rz. 69).

Die Klägerin hat zwar innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums nur zwei Objekte veräußert, so daß sich die Stärke der Indizwirkung verringert. Indessen liegen im Streitfall zusätzliche, von der Rechtsprechung bereits als indiziell bedeutsam anerkannte Umstände vor. Die Klägerin hat nämlich in der Folgezeit in einer Weise fortlaufend weitere Objekte veräußert, daß von einem planmäßigen und einem lediglich nicht mehr gleichsam zufälligen, gelegentlichen Verkauf auszugehen ist. Insgesamt hat die Klägerin in der Folgezeit noch sechs weitere Objekte veräußert. Des weiteren hat das FG der Branchennähe der Gesellschafter der Klägerin Gewicht beigemessen. Der Gesellschafter M war selbständiger Architekt. Für diese Berufsgruppe hat der BFH, wie ausgeführt, wiederholt eine indizielle Branchennähe angenommen. Es kann dahingestellt bleiben, ob in diesem Sinne auch für den zweiten Gesellschafter K eine derartige indizielle Branchennähe zu bejahen wäre. Jedenfalls muß sich der Gesellschafter K die Branchenkenntnisse und Geschäftsbeziehungen des Gesellschafters M zurechnen lassen (BFH-Beschluß vom 13. März 1986 IV S 16/85, BFH/NV 1986, 606). Nach herrschender Meinung, der sich auch der erkennende Senat anschließt, sind der Gesamthand die Kenntnisse und das Wissen auch nur eines Vertretungsorgans zuzurechnen, unabhängig von den konkreten Vertretungsregelungen (Einzel- oder Gesamtvertretung) und von dem weiteren Umstand, in welcher Eigenschaft (als Organmitglied oder im privaten Bereich) das Wissen erworben worden ist (Urteile des Bundesgerichtshofs -- BGH -- vom 1. Juni 1989 III ZR 261/87, Betriebs-Berater 1989, 1641; vom 1. März 1984 IX ZR 34/83, Juristische Schulung 1984, 716 mit zustimmender Anmerkung von K. Schmidt; vom 6. April 1964 II ZR 75/62, BGHZ 41, 282, 287; vom 23. Oktober 1958 II ZR 127/57, Wertpapier-Mitteilungen 1959, 81, 84; vom 3. März 1956 IV ZR 314/55, BGHZ 20, 149, 153; K. Schmidt, Gesellschaftsrecht, 2. Aufl. -- 1991 --, S. 246ff., m. w. N.).

Die Klägerin hat schließlich keine, die Vermutungswirkung entkräftenden objektiven Umstände dargetan, noch sind solche ersichtlich.

Zutreffend hat das FG den Beginn des Gewerbebetriebs auf den Zeitpunkt des Erwerbs des Eckgrundstückes in zumindest bedingter Weiterveräußerungsabsicht gelegt (vgl. BFH-Urteile vom 28. Oktober 1993 IV R 66--67/91, BFHE 173, 313, BStBl II 1994, 463, 466, und in BFH/NV 1989, 784, 786; Schmidt, a. a. O., § 15 Rz. 131; Söffing, Der Betrieb 1992, 1846, 1851; Völker, Die Information über Steuer und Wirtschaft, 1995, 357, 360). Bestand vom Erwerb des Grundstücks an eine zumindest bedingte Weiterveräußerungsabsicht, so ist der Einwand, im Zusammenhang mit der nachfolgenden Aufteilung seien keine umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen (vgl. dazu BFH-Urteil in BFHE 173, 313, BStBl II 1994, 463, 465 m. w. N.) durchgeführt worden, unerheblich (BFH-Urteile vom 6. April 1990 III R 28/87, BFHE 160, 494, BStBl II 1990, 1057, 1058 m. w. N., und in BFH/NV 1991, 584).

Ebensowenig ist die unsubstantiierte Behauptung der Klägerin, sie habe die Gebäude nicht veräußern, sondern langfristig durch Vermietung nutzen wollen, geeignet, den Indizienbeweis zu erschüttern (vgl. BFH-Urteile vom 11. Dezember 1991 III R 59/89, BFH/NV 1992, 464, 467, und in BFHE 165, 498, BStBl II 1992, 142, 145).

Eine im Sinne der Rechtsprechung langfristige Vermietung der Objekte hat nicht vorgelegen. Die Klägerin hat, obwohl ihr die Entscheidungserheblichkeit bekannt sein mußte, zum Inhalt und zu der Dauer der von ihr entweder übernommenen oder selbst abgeschlossenen Mietverträge nichts vorgetragen, insbesondere auch nicht geltend gemacht, daß eine deutlich längere Mietzeit als fünf Jahre fest vereinbart gewesen wäre. Die Revision hat auch nicht fristgerecht eine Verfahrensrüge mangelnder Sachaufklärung (§ 76 Abs. 1 Satz 1 FGO) erhoben. Im Gegenteil spricht der Vortrag der Klägerin, sie habe eine grundlegende Umgestaltung und Modernisierung der Gebäude geplant, sogar eher dafür, daß die vorhandenen Objekte jedenfalls nicht in einer dieses Vorhaben behindernden Weise langfristig vermietet worden sind. Die Würdigung des FG, die von der Klägerin behauptete Absicht, die umgestalteten und modernisierten Objekte langfristig zu vermieten, sei als innere Einstellung nicht überprüfbar, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Die Klägerin hat keinerlei objektive Anhaltspunkte für eine derartige Konzeption vorgetragen und unter Beweis gestellt. Nicht ersichtlich ist, wieso die zeitliche Verschiebung der Aufstellung eines entsprechenden Bebauungsplans und die behauptete Aufgabe der Modernisierungspläne im Jahr 1989 Rückschlüsse auf eine ursprünglich vorhandene entsprechende langfristige Vermietungsabsicht erlauben sollten. Die Klägerin hat überdies das Anwesen bereits 1983 aufgeteilt und anschließend fortlaufend Objekte veräußert.

3. Die Höhe der in den Streitjahren festgestellten gewerblichen Gewinne ist zwischen den Beteiligten unstreitig. Wegen des Verbots der Schlechterstellung (vgl. § 96 Abs. 1 Satz 2 FGO) im finanzgerichtlichen Verfahren ist unverändert von den vom FA geschätzten höheren Teilwerten der Gebäude im Jahre 1983 auszugehen.

4. Hinsichtlich der ebenfalls angefochtenen Gewerbesteuermeßbescheide ergeben sich bei der rechtlichen Würdigung keine Abweichungen gegenüber den Ausführungen zur Gewinnfeststellung (vgl. auch BFH/NV 1994, 94).

5. Danach war die Revision in vollem Umfang als unbegründet zurückzuweisen.

 

Fundstellen

Haufe-Index 421105

BFH/NV 1996, 466

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