Vermietung / 4.2 Steuerpflicht und Steuersatz

Bei der Vermietung von Grundstücken oder Grundstücksteilen (auch von Gebäuden und Gebäudeteilen) ergibt sich grds. nach § 4 Nr. 12 UStG eine Steuerbefreiung. Von dieser Steuerbefreiung werden die folgenden Umsätze erfasst:

• Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, von Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten, und von staatlichen Hoheitsrechten, die Nutzungen von Grund und Boden betreffen^[1],
• die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zur Nutzung aufgrund eines auf Übertragung des Eigentums gerichteten Vertrags oder Vorvertrags^[2],
• die Bestellung, die Übertragung und die Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken.^[3]

Wenn der Vermietungsumsatz steuerfrei ausgeführt wird, hat der Vermieter keinen Vorsteuerabzugsanspruch aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie aus den laufenden Unterhaltungskosten des vermieteten Objekts.

Praxis-Tipp

Vorsteuerabzugsmöglichkeit bei Option

Der Vermieter kann jedoch unter den Voraussetzungen des § 9 UStG zur Umsatzsteuerpflicht des Vermietungsumsatzes optieren. Soweit die Option zur Umsatzsteuer zulässig ist und ausgeführt wird, eröffnet sich für den Vermieter die Möglichkeit, den Vorsteuerabzug aus allen Eingangsleistungen nach § 15 UStG vorzunehmen.

Immer steuerpflichtig sind aber, da von den Steuerbefreiungen des § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a–c UStG nach der ausdrücklichen Regelung des § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG ausgeschlossen, die folgenden Vermietungsleistungen:

• Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält (insbesondere im Hotel- und Pensionsgewerbe);
• Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (soweit keine Nebenleistung);
• kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen^[4];
• Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen (Maschinen und sonstige Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören).

Wichtig

Haupt- und Nebenleistung auch bei Vermietung von Betriebsvorrichtungen möglich

Ist die Vermietung einer Betriebsvorrichtung aber nur eine Nebenleistung zu einer steuerfreien Grundstücksvermietung, gilt nach der Rechtsprechung des EuGH^[5] auch in diesem Fall der Grundsatz "Nebenleistungen teilen das Schicksal der Hauptleistung".^[6]

Wird eine steuerpflichtige Vermietungsleistung ausgeführt oder hat der Vermieter zulässigerweise eine eigentlich steuerfreie Vermietungsleistung durch Option steuerpflichtig ausgeführt, erstreckt sich die Steuerpflicht auch automatisch auf alle Nebenleistungen der Vermietung (z. B. Lieferung von Wärme, Versorgung mit Wasser, Überlassung von Waschmaschinen, die Flur- und Treppenreinigung und die Treppenbeleuchtung).^[7] Keine Nebenleistungen sind aber die Lieferung von Heizgas, von Heizöl sowie die Möglichkeit der Mitbenutzung einer zentralen Telekommunikationsanlage. Eine auf die Nebenkosten beschränkte Option kann nicht in Betracht kommen.

Praxis-Beispiel

Vorsteuerabzugsmöglichkeit bei Option

Vermieter V vermietet eine Gewerbeeinheit an einen Rechtsanwalt. V hat zulässigerweise auf die Steuerfreiheit bei der Vermietung nach § 9 UStG verzichtet.

Neben der vereinnahmten Miete sind auch alle Umlagebeträge und Nebenkosten steuerpflichtig, die V dem Rechtsanwalt berechnet. Dabei kommt es nicht darauf an, ob sich für die Nebenkosten (z. B. Versicherungsbeträge, Grundsteuer) beim Vermieter eine Vorsteuerabzugsberechtigung ergeben hat oder nicht.

Wichtig

Keine isolierte Option auf Nebenkosten möglich

Hat der Vermieter die Vermietung aber nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG steuerfrei ausgeführt, sind zwingend auch die Nebenleistungen steuerfrei, eine separate Option auf bestimmte Nebenleistungen (z. B. Hausstrom, Heizkosten etc.) kommt nicht in Betracht. Damit hat der Vermieter auch keinen Vorsteuerabzug nach § 15 UStG aus diesen Vorleistungen.

Praxis-Beispiel

Nebenkostenabrechnung bei steuerfreier Vermietung

Vermieter V vermietet an den Betreiber eines Supermarkts eine Gewerbeeinheit. Bei der Vermietung hat V nicht zur Steuerpflicht nach § 9 UStG optiert.

Bei der Nebenkostenabrechnung muss V dem Supermarktbetreiber die Bruttoaufwendungen (Zahlungen inklusive der darin enthaltenen Umsatzsteuer) weiter berechnen. Ein Vorsteuerabzug aus den gezahlten Bewirtschaftungskosten ergibt sich für V nicht.

Wird die Vermietung steuerfrei ausgeführt, muss der Vermieter die Nebenkosten mit den Bruttobeträgen auf seine Mieter umlegen. Ein gesonderter Ausweis der dem Vermieter berechneten Umsatzsteuerbeträge kann nicht erfolgen. Soweit zulässigerweise steuerpflichtig vermietet wird, muss der Vermieter die jeweiligen Nettobeträge (nach Abzug der ihm zustehenden Vorsteuerbeträge) auf seine Mieter umlegen und dann auf diesen Nettobetrag den Regelsteuersatz berechnen. Dies gilt auch in den Fällen, in denen die Vorleistungen nur mit dem ermäßigten Steuersatz nach § 12 Abs. 2 UStG belastet waren (z. B. Trinkwasser). Ebenso sind auch Bewirtschaftungskosten, für die keine Vorsteuerabzugsberechtigung besteht (z. B. Ver...