Zusammenfassung
Ab dem 1.12.2022 haben Wohnungseigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Am 16.12.2021 wurde die Verordnung im Bundesgesetzblatt verkündet und ist am nächsten Tag, dem 17.12.2021, in Kraft getreten.
Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, die für die Tätigkeit als Verwalter notwendig sind. So steht es im neuen § 26a Abs. 1 WEG.
1 Bestellung eines zertifizierten Verwalters ab 1.12.2022
Ab dem 1.12.2022 können Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung verlangen – und damit einen Sachkundenachweis. Das ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter ist eine der zentralen Neuerungen, die die WEG-Reform mit sich bringt.
Eine Zertifizierung ist keine gewerberechtliche Voraussetzung für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Verwalter können ihre Tätigkeit daher auch ab Dezember 2022 grundsätzlich ohne Sachkundenachweis oder Zertifizierung aufnehmen und dieser nachgehen. Allerdings wird die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters oder einer gleichgestellten Person nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
2 FAQs
Alle Personen und Personengruppen, die nicht in § 7 Satz 1 der Verordnung[1] (ZertVerwV) aufgeführt und einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind, haben die Prüfung zum zertifizierten Verwalter vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) abzulegen.
2.1 Wer muss die Prüfung nicht ablegen?
Von der Prüfungspflicht ausgenommen sind gem. § 7 ZertVerwV:
- Volljuristen,
- Immobilienkaufleute,
- Personen mit Studienabschluss mit immobilienrechtlichem Schwerpunkt und
- Geprüfte Immobilienfachwirte
Diese Personen sind zertifizierten Verwaltern gleichgestellt und müssen die Prüfung nicht ablegen. Mit deren Bestellung zum Verwalter wird der Anspruch jedes Wohnungseigentümers nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erfüllt.
Die vom Justizministerium beschlossene erste Fassung der Verordnung sah vor, dass sich gleichgestellte Personen nur dann ausdrücklich als "zertifizierter Verwalter" bezeichnen dürfen, wenn auch sie die Prüfung ablegen. Hiermit war der Bundesrat nicht einverstanden und hat durchgesetzt, dass sich auch gleichgestellte Personen als "zertifizierter Verwalter" bezeichnen dürfen.
2.2 Wer nimmt die Prüfung zum zertifizierten Verwalter ab?
Als zertifizierter Verwalter darf sich gem. § 26a Abs. 1 WEG bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, die für die Tätigkeit als Verwalter notwendig sind.
Zuständig für die Abnahme der Prüfung zum zertifizierten Verwalter sind die Industrie- und Handelskammern (IHK). Mehrere Kammern können einen gemeinsamen Prüfungsausschuss einrichten. Nähere Vorgaben zu Größe und Zusammensetzung des Prüfungsausschusses enthält die Verordnung nicht.
Verwalter könnten die Prüfung vor jeder IHK ablegen, die dies anbietet. Sie sind also nicht an die Kammer ihres Wohn- oder Firmensitzes gebunden.
2.3 Wie läuft die Prüfung ab?
Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter ist nicht öffentlich und besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil. Die Teilnahme am mündlichen Teil setzt das Bestehen des schriftlichen Teils voraus.
Die schriftliche Prüfung dauert mindestens 90 Minuten und kann auf Papier, elektronisch oder einer Mischung aus beidem durchgeführt werden. Die in einer Anlage zur Verordnung näher bezeichneten Themenbereiche sind anhand praxisbezogener Aufgaben und in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander zu prüfen.
In der mündlichen Prüfung, bei der bis zu 5 Personen gleichzeitig geprüft werden können, müssen auf jeden Prüfling mindestens 15 Minuten Prüfungszeit entfallen. Thematisch soll sich die mündliche Prüfung zumindest auf das Wohnungseigentumsrecht beziehen.
Einzelheiten des Prüfungsverfahrens regeln die IHKs per Satzung.
2.4 Was ist Gegenstand der Prüfung?
Die Themen, die Gegenstand der Prüfung zum zertifizierten Verwalter sein können, reichen von Grundlagen der Immobilienwirtschaft (Grundkenntnisse) über rechtliche Grundlagen wie Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht bis hin zu kaufmännischen und technischen Grundlagen. Die Prüfungsgegenstände orientieren sich an den Sachgebieten, die auch Gegenstand der Weiterbildungspflicht für Verwalter nach § 34c Abs. 2a GewO und in Anlage 1 zur MaBV niedergelegt sind.
In Anlage 1 der Verordnung sind die Themen, auf die sich Verwalter für die Prüfung zum zertifizierten Verwalter vorbereiten müssen, im Einzelnen aufgelistet.
Prüfungsgegenstände (Anlage 1 zu § 1 ZertVerwV)
| 1 | Grundlagen der Immobilienwirtschaft
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| 2 | Rechtliche Grundlagen
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