Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses kommt von vornherein nicht in Betracht für den Zeitraum eines vereinbarten Kündigungsausschlusses. Entsprechendes gilt, wenn die Vertragsparteien einen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB abgeschlossen haben.
7.3.2.1 Vereinbarter Kündigungsausschluss
Die Mietvertragsparteien können im Mietvertrag einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbaren, wonach das Recht zur ordentlichen Kündigung bis zum Befristungsende ausgeschlossen ist. Ein solcher Kündigungsausschluss kann auch formularvertraglich vereinbart werden.[1] Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann niemals ausgeschlossen werden.
Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass ›das Kündigungsrecht des Mieters für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen ‹ ist, wird diese Vereinbarung dahin gehend ausgelegt, dass nur das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen ist.[2]
Ein befristeter Kündigungsausschluss ist allerdings im Bereich des möblierten Wohnraums unwirksam, wenn er formularvertraglich vereinbart wird. Im Hinblick auf das Mobilitätsinteresse der Personengruppen, die typischerweise derartige Mietverträge schließen (insbesondere Studenten, Saison- und Projektarbeiter), stellt ein solcher Kündigungsausschluss, soweit nicht ausnahmsweise individuell vereinbart, eine unangemessene Benachteiligung dar, weshalb es bei der kurzen Kündigungsfrist des § 573c Abs. 3 BGB bleibt.[3]
Der Verzicht auf die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses kann für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren vereinbart werden.[4]
Vereinbaren die Mietvertragsparteien einen Kündigungsverzicht für mehr als vier Jahre, ist die Klausel insgesamt unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion auf den zulässigen Zeitraum von vier Jahren findet nicht statt.[5] Im Wege einer Individualvereinbarung außerhalb der Staffelmiete kann auch ein Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren wirksam vereinbart werden.[6] In bestimmten Härtefällen (Arbeitslosigkeit, Vermögensverfall, Ortswechsel wegen Versetzung) muss zumindest dem Mieter die Möglichkeit der vorzeitigen Vertragsbeendigung und das Recht zur Untervermietung der Wohnung offen bleiben. Dies muss allerdings in der Befristungsabrede nicht ausdrücklich geregelt werden.
"Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrags. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig." Eine solche Klausel ist im Formularvertrag unwirksam, weil die Dauer des Kündigungsverzichts den Zeitraum von vier Jahren überschreitet. Die Kündigung muss vielmehr zum Ablauf des Vierjahreszeitraums möglich sein. Des Weiteren darf nicht auf den Vertragsbeginn abgestellt werden, es ist vielmehr auf den Vertragsabschluss abzustellen.
Der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für mehr als ein Jahr bedarf der Schriftform.[7] Der Kündigungsausschluss kann auch beschränkt werden:
- Unproblematisch möglich ist ein einseitiger Kündigungsausschluss zulasten des Vermieters.
- Auch kann für den Vermieter eine längere Dauer des Kündigungsausschlusses vereinbart werden als für den Mieter.
- Ein einseitiger Kündigungsausschluss zulasten des Mieters ist nicht möglich. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.[8]
- Der Kündigungsausschluss kann auf bestimmte Gründe beschränkt werden, etwa das Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs oder Objektverwertung kündigen zu können.
Nach § 566 BGB tritt der rechtsgeschäftliche Erwerber in das bestehende Mietverhältnis ein. Entsprechendes regelt die Bestimmung des § 57 ZVG für den Ersteher in der Zwangsversteigerung. Haben die ursprünglichen Mietvertragsparteien einen Kündigungsausschluss vereinbart, geht dieser auch auf den Erwerber über.[9] Ist etwa die Möglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen, kann der Erwerber das Mietverhältnis also aus diesem Grund nicht kündigen.[10] Lediglich mündliche Kündigungsbeschränkungen binden den Rechtsnachfolger allerdings nicht.
Haben die Mietvertragsparteien einen wirksamen Kündigungsausschluss vereinbart, kann das Mietverhältnis zum Ende der vereinbarten Befristung gekündigt werden.
Mieter und Vermieter schließen am 1. Juli 2017 einen Mietvertrag. Sie vereinbaren einen gegenseitigen Kündigungsausschluss von vier Jahren. Der Vermieter möchte das Objekt verwerten. Er kann das Mietverhältnis zum Ablauf des 30. Juni 2021 kündigen. Die Kündigung muss dem Mieter dann bis spätestens zum dritten Werktag des Monats April 2021 zugegangen sein.
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