BGH VIII ZR 154/04
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Formularmäßig vereinbarter Kündigungsausschluss in Mietvertrag. Zeitlich befristeter Ausschluss des Rechts des Mieters zur ordentlichen Kündigung. Einseitiger Kündigungsverzicht in Staffelmietvertrag

 

Leitsatz (amtlich)

Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.

 

Normenkette

BGB §§ 307, 557a Abs. 3-4, § 573c

 

Verfahrensgang

LG Darmstadt (Urteil vom 01.04.2004; Aktenzeichen 6 S 7/04)

AG Offenbach (Urteil vom 11.12.2003; Aktenzeichen 390 C 353/03)

 

Tenor

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des LG Darmstadt - 6. Zivilkammer/Berufungskammer - vom 1.4.2004 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als ihre Berufung gegen das Urteil des AG Offenbach am Main vom 11.12.2003 in Höhe eines Betrags von 1.671,50 EUR nebst Zinsen zurückgewiesen worden ist. Die weitergehende Revision der Kläger wird zurückgewiesen.

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des AG teilweise abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger weitere 1.671,50 EUR nebst Zinsen i.H.v. fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz pro Jahr aus 532,50 EUR seit 6.7.2003 und aus je 569,50 EUR seit 6.8.2003 und 6.9.2003 zu zahlen.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von Rechts wegen

 

Tatbestand

Der Beklagte mietete von den Klägern mit Vertrag vom 16.1.2002 eine Wohnung in O. . Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Anlage 1 zum Formularmietvertrag enthält u.a. eine Staffelmietvereinbarung bis zum Jahre 2011 sowie folgende Regelung:

"Das Kündigungsrecht des Mieters ist für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen. Die Kündigung ist gem. § 557a (3) BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig."

Mit Schreiben vom 18.3.2003 kündigte der Beklagte den Mietvertrag zum 1.7.2003. Mit ihrer Klage haben die Kläger u.a. Zahlung der Miete für die Monate Juli bis September 2003i.H.v. insgesamt 1.671,50 EUR nebst Zinsen und vorgerichtlicher Mahnkosten i.H.v. 12 EUR verlangt. Das AG hat die Klage hinsichtlich dieser Ansprüche abgewiesen. Das LG hat die dagegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

 

Entscheidungsgründe

Soweit die Revision der Kläger Erfolg hat, ist über sie antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden; inhaltlich beruht die Entscheidung jedoch nicht auf der Säumnis des Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (BGHZ 37, 79, 81 f.). Im Übrigen (hinsichtlich vorgerichtlicher Mahnkosten i.H.v. 12 EUR) ist die Revision durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen (BGH, Urt. v. 14.7.1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162).

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung der Miete ab Juli 2003 bestehe nicht, weil das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung des Beklagten beendet worden sei. Der in der Anlage 1 zum Mietvertrag vereinbarte Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts sei unwirksam. Zwar sei der Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht durch Individualvereinbarung zulässig. Vorliegend sei die Kündigung aber durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung ausgeschlossen worden. Dafür, dass die Klausel von den Klägern gestellt worden sei, spreche bereits der Beweis des ersten Anscheins, da sie sich in vorgedruckter Form in der offensichtlich von den Klägern gefertigten Anlage befinde, die zusammen mit dem Mietvertrag unterzeichnet worden sei. Im Übrigen habe der Beklagte unbestritten vorgetragen, dass die Kläger die Klausel in allen ihren Verträgen verwendeten und sie daher an einer grundsätzlichen Klärung der Wirksamkeit interessiert seien. Der einseitige Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für die Dauer von vier Jahren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei gem. § 307 BGB unwirksam, weil er den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Die Möglichkeit, das Mietverhältnis innerhalb der Frist des § 573c Abs. 1 BGB ordentlich zu kündigen, sei faktisch eingeschränkt, wenn das Kündigungsrecht ausgeschlossen werde. Ein Mieter dürfe grundsätzlich - außer im Falle des Zeitmietvertrages - davon ausgehen, dass er ein Mietverhältnis innerhalb der in § 573c Abs. 1 BGB geregelten Frist beenden könne.

II.

Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Miete für den Zeitraum von Juli bis September 2003 gem. § 535 Abs. 2 BGB. Die Kündigung des Beklagten vom 18.3.2003 hat das Mietverhältnis nicht gem. § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB mit Wirkung zum 30.6.2003 beendet. Die Kündigung ist nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, w...

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