Ist der Kündigung keine Originalvollmacht beigefügt, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Der Mieter kann sie deshalb nur unverzüglich zurückweisen. Das fehlende Vollmachtexemplar hat überhaupt keine Konsequenzen, wenn der Mieter die Kündigung wegen des Vollmachtmangels nicht nach § 174 BGB zurückweist.
Der gesetzliche Vertreter muss seine Vertretungsmacht nicht nachweisen. Die Bestimmung des § 174 BGB ist hier nicht anwendbar.[1] Entsprechendes gilt, wenn die Vertretungsmacht auf organschaftlicher Grundlage beruht.[2] Kündigt also der Geschäftsführer der GmbH oder der Vorstand einer AG, so ist ein Vollmachtnachweis nicht erforderlich und rechtlich gar nicht möglich, da sich diese Organe letztlich selbst bevollmächtigen müssten.
Will der Mieter die Kündigung wegen eines Vollmachtmangels zurückweisen, muss er dies unverzüglich tun. "Unverzüglich" handelt er, wenn ihm kein schuldhaftes Zögern vorzuwerfen ist. Als äußerste Grenze wird man wohl einen Zeitraum von zwei Wochen ansehen können.[3] Jedenfalls sind drei Wochen nach Zugang der Kündigung nicht mehr "unverzüglich".[4] Stets sind natürlich die Besonderheiten des Einzelfalls zu berücksichtigen. Hält sich etwa der Mieter mehrere Wochen lang im Krankenhaus auf und kann von der Kündigung keine Kenntnis nehmen, so ist selbstverständlich ein längerer Zeitraum maßgeblich. Dies gilt auch, wenn sich der Mieter im Urlaub befindet. Nach Rückkehr muss dann aber unverzüglich gehandelt werden.
In manchen Fällen werden Kündigungen erst im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits erklärt – etwa mit Erhebung der Räumungsklage. Wird dann im Schriftsatz der Gegenseite der Mangel der Vollmacht gerügt und die Kündigung seitens des Mieteranwalts zurückgewiesen, wird dies in aller Regel verspätet erfolgen. In diesem Zusammenhang ist nämlich zu berücksichtigen, dass Schriftsätze vom Gericht nicht immer zeitnah zugestellt werden. Derartige Verzögerungen sind aber dann dem Mieter zuzurechnen.[5] Wenn also der Vermieter oder sein Anwalt im Räumungsverfahren mit derartigen Rügen konfrontiert sind, sollten sie entsprechend argumentieren.
Nach der Bestimmung des § 174 Satz 2 BGB kann der Mieter die Kündigung allerdings nicht zurückweisen, wenn er zuvor vom Vermieter über die Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt wurde. Weiß also der Mieter vom Vermieter, dass der Vermieter einen Rechtsanwalt beauftragt hat, das Mietverhältnis zu kündigen, kann die Kündigung nicht etwa aus dem Grund zurückgewiesen werden, der Kündigung sei keine Originalvollmacht des Vermieters beigefügt gewesen. Wie der Vermieter den Mieter über die Bevollmächtigung in Kenntnis setzt, ist Sache des Vermieters. Besondere Formvorschriften existieren nicht. Freilich muss der Vermieter im Streitfall beweisen, dass er seinen Mieter von der Bevollmächtigung des Dritten in Kenntnis gesetzt hatte.
Gerade im sensiblen "Kündigungsbereich" sollten Vermieter stets den sichersten Weg beschreiten: Sie sollten auch in dem Fall, in dem sie den Mieter bereits in Kenntnis der Bevollmächtigung eines Dritten zur Kündigung gesetzt haben, für eine entsprechende gesonderte schriftliche Vollmacht sorgen.
Weist der Mieter berechtigt und rechtzeitig die Kündigung wegen eines Vollmachtmangels zurück, kann die Kündigung jederzeit wiederholt werden. Freilich können dann u. U. Probleme mit der Kündigungsfrist entstehen.
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