LG Berlin Urteil vom 22.12.1995 - 65 S 259/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietvertragskündigung durch den Vertreter des Vermieters unter Übermittlung einer Vollmachtskopie

Orientierungssatz

Bei der Vornahme eines einseitigen Rechtsgeschäfts wie der Kündigung eines Mietvertrages durch einen Vertreter ist es nicht ausreichend, daß die Vollmacht des Vertreters per Telefax oder als Fotokopie übermittelt wird, sondern es ist erforderlich, daß die Vollmacht im Original vorgelegt wird, da der Erklärungsempfänger nur dann die Möglichkeit zur Überprüfung der Bevollmächtigung des Vertreters zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung hat.

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 31. Juli 1995 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts Hohenschönhausen - 9 C 29/95 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I.

Die nach §§ 511a, 516, 518, 519 ZPO zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet. Durch das erstinstanzliche Teilurteil betreffend den Antrag zu Ziff. 1. aus der Klageschrift vom 18. Mai 1995 ist zu Recht festgestellt worden, daß das zwischen den Parteien mit dem Mietvertrag vom 24. September 1993 begründete Mietverhältnis über die Wohnung ..., ..., Erdgeschoß links, WE-Nr. ..., durch die Kündigung vom 27. Februar 1995 nicht wirksam beendet worden oder aus anderen Gründen unwirksam ist.

1. Auch nach der mittlerweile erfolgten Neuvermietung der streitgegenständlichen Wohnung ab dem 31. März 1995 an die Eheleute ... liegt das für den Feststellungsantrag nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse der Klägerin vor.

2. a) Der zwischen den Parteien bestehende Hauptmietvertrag ist nicht nach § 134 BGB i.V.m. § 5 Abs. 1, 2 WiStG nichtig, weil die an die Klägerin für einen monatlichen Brutto-Kalt-Mietzins in Höhe von 530,40 DM (= 6,71 DM / qm) vermietete Wohnung über den von der Klägerin mit deren Weitervermietung betrauten Herrn ... durch den Untermietvertrag vom 29. Oktober 1993 an Frau ..., geborene ..., für einen monatlichen Mietzins von 750,- DM zuzüglich 140,40 DM Betriebskosten-Vorschuß (= 11,27 DM / qm brutto kalt) vermietet wurde.

Denn das Verlangen eines überhöhten Mietzinses im Untermietverhältnis hätte gemäß § 134 BGB i.V.m. § 5 WiStG allenfalls die teilweise Nichtigkeit der im Untermietvertrag getroffenen Mietzinsabrede in dem Umfang zur Folge, in dem der verlangte Mietzins den ortsüblichen Mietzins (zuzüglich einer Toleranz von 20 % gemäß § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG) übersteigt, würde aber nicht die Wirksamkeit des Hauptmietvertrages beeinflussen.

b) Der Hauptmietvertrag ist auch nicht nach § 138 Abs. 1, 2 BGB nichtig.

In bezug auf den Hauptmietvertrag ist keine objektiv feststellbare sittenwidrige Unangemessenheit des Mietzinses gegeben; besondere subjektive Umstände, die ein sittenwidriges Ausnutzen der Situation der Beklagten bei Abschluß des Hauptmietvertrages durch die Klägerin nahelegen, sind weder ersichtlich noch von der Beklagten vorgetragen worden.

Sofern die Untermieterin ... für die Vermittlung der Wohnung eine Courtage an die von der Klägerin betriebene Makler-Firma gezahlt hat, berührt dies nicht die Wirksamkeit des Hauptmietvertrages; vielmehr ist es Sache der Frau ..., bei Vorliegen eines Falles von § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermG ein im Untermietverhältnis zu Unrecht beanspruchtes Entgelt für die Wohnungsvermittlung zurückzufordern.

3. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist auch nicht durch die unter dem 27. Februar 1995 ausgesprochene fristlose Kündigung wirksam beendet worden.

a) Die Unwirksamkeit dieser Kündigung folgt zum einen aus § 174 S. 1 BGB, da der von dem Prozeßbevollmächtigten der Beklagten ausgesprochenen Kündigung keine Vollmacht der Beklagten im Original, sondern nur in Fotokopie beilag bzw. die Vollmacht nur per Telefax übermittelt wurde, und da die Klägerin die Kündigung aus diesem Grund mit ihrem Schreiben vom 6. März 1995 unverzüglich zurückgewiesen hat.

aa) Bei der Vornahme eines einseitigen Rechtsgeschäfts ist es nicht ausreichend, daß eine Vollmacht per Telefax oder als Fotokopie übermittelt wird, sondern erforderlich, daß die Vollmacht im Original vorgelegt wird, da der Erklärungsempfänger nur dann die Möglichkeit zur Überprüfung der Bevollmächtigung des Vertreters im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung hat (OLG Hamm, NJW 1991, 1185 (1185); Heinrichs in Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 55. Aufl. 1996, Rz. 2 zu § 174 BGB). Etwas anderes folgt auch nicht daraus, daß zum Teil die Einlegung von Rechtsmitteln per Telefax insofern für zulässig erachtet wird, soweit es um die Frage der Wahrung von Fristen geht (vgl. Schach, GE 1994, 487-489).

bb) Die in dem Schreiben der Klägerin vom 6. März 1995 ausgesprochene Zurückweisung der Kündigung wegen des Fehlens der Vollmacht im Original erfolgte auch unverzüglich i.S.v § 174 S. 1 BGB.

Der Begriff "unverzüglich" ist bei § 174 S. 1 BGB wie bei § 121 Abs. 1 BGB auszulegen und als ein Handeln "ohne schuldhaftes Zögern" zu verstehen (vgl. OLG Hamm, NJW 1991, 1185 (1186)),...