Ihre Warnfunktion erfüllt die Abmahnung, indem sie dem Mieter klar vor Augen führt, welche Konsequenzen weitere Pflichtverletzungen haben werden. Für die Wirksamkeit der mietrechtlichen Abmahnung soll dies allerdings nicht erforderlich sein. So soll allein die Beanstandung der konkreten Pflichtverletzung genügen.[1] Gleichwohl aber empfiehlt sich der ausdrückliche Hinweis auf weitere Konsequenzen. Im Bereich des Mietrechts spricht man hier von einer "qualifizierten" Abmahnung. Jedenfalls sollte nach hier vertretener Ansicht dem Mieter klar und deutlich vor Augen geführt werden, dass bei weiteren Pflichtverletzungen der Bestand des Mietverhältnisses auf dem Spiel steht.
Allerdings kann es für den Vermieter dann gefährlich werden, wenn er zwar in seiner Abmahnung die Kündigung des Mietverhältnisses bei weiteren Vertragsverstößen in Aussicht stellt, auf weitere Vertragsverstöße aber mehrmals nur mit einer Abmahnung reagiert. Beim Mieter könnte dadurch nämlich der Eindruck entstehen, der Vermieter würde auf Vertragsverstöße trotz Kündigungsandrohung doch nur mit Abmahnungen reagieren. Diesen Teufelskreis kann der Vermieter durchbrechen, indem er eine Abmahnung als die "letzte" bezeichnet oder unmissverständlich zum Ausdruck bringt, "letztmals" auf die Konsequenzen weiterer Pflichtverletzungen hinzuweisen. Er muss aber dann im Wiederholungsfall auch tatsächlich die Kündigung des Mietverhältnisses erklären.
Hat sich der Vermieter für die Abmahnung entschieden, kann er wegen desselben Vorfalls nicht kündigen. Eine Kündigung, die mit einem vertragswidrigen abgemahnten Verhalten des Mieters begründet wird, ist unwirksam, wenn die Kündigung auf den der Abmahnung zugrunde liegenden (Einzel-)Fall gestützt wird.[2]
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