Wann ein Regress des Gebäudeversicherers gegen Mieter misslingt

Fehlender Hinweis des Vermieters

Wenn der Mieter einer sanierten Altbauwohnung nicht zuvor vom Vermieter darauf hingewiesen worden ist, dass zur Verhinderung des Einfrierens von Leitungen im Bereich eines Drempels ein Beheizen auf Stufe 2 erforderlich ist, scheitert laut einem Urteil des OLG Naumburg ein Regressanspruch des regulierenden Gebäudeversicherers gegen den Mieter.

Die Klägerin, ein Gebäudeversicherer hatte den Leitungswasserschaden im Gebäude eines Vermieters reguliert und anschließend den Beklagten als Wohnungsmieter aus übergegangenem Recht nach § 86 Abs. 1 VVG (Versicherungsvertragsgesetz) in Regress genommen.

Folgendes war passiert: Im Winter wurde in der vom Beklagten angemieteten Dachwohnung ein frostbedingter Wasserschaden festgestellt. Der Beklagte hatte seine Wohnung kurz zuvor verlassen, um als Berufssoldat an einem längeren Auslandseinsatz der Bundeswehr teilzunehmen.

Die Mutter des Beklagten hatte die Wohnung auftragsgemäß zweimal pro Woche aufgesucht und dabei auch das Funktionieren der Heizung kontrolliert. Die Heizkörper in der Wohnung waren mit der sogenannten Frostwächterfunktion in Betrieb. Das führte dazu, dass in der Wohnung eine Raumtemperatur zwischen 6-10 °C herrschte.

Frostschaden in Mietwohnung

Infolge des strengen Frostes waren Leitungswasser- und Heizungsrohre eingefroren, geplatzt und hatten neben der Dachgeschosswohnung auch darunterliegende Wohnungen durch austretendes Wasser in Mitleidenschaft gezogen.

Das OLG Naumburg verneinte einen nach § 86 Abs. 1 VVG auf die Klägerin übergegangenen Schadensersatzanspruch des Versicherungsnehmers gegen den Beklagten aus dem zugrunde liegenden Mietvertrag wegen der Verletzung von Obhutspflichten.

Es ist zwar anerkannt, dass den Mieter vertragliche Obhutspflichten treffen können, einen Schaden aufseiten des Vermieters (oder auch anderer Mietparteien) zu verhindern. Hierzu gehört auch, dass der Mieter einer Gefahr von Frostschäden in wasserführenden Leitungen begegnet.

Von diesen Pflichten wird der Mieter nicht dadurch enthoben, dass er seine Wohnung für längere Zeit verlässt. Vielmehr hat er in einem solchen Fall Vorsorge zu treffen, entweder indem er den Vermieter hiervon informiert und diesem die notwendigen Vorkehrungen ermöglicht oder aber einen Dritten beauftragt, regelmäßig seine Wohnung aufzusuchen und die erforderliche Beheizung vorzunehmen.

Grenzen der Obhutspflichten des Mieters

Hier war die Beklagte nach Auffassung des OLG ohne entsprechenden Hinweis des Vermieters auf eine entsprechende Notwendigkeit nicht verpflichtet, die Wohnung auf Stufe 2 zu beheizen, um auf diese Weise ein Einfrieren der Leitungen zu verhindern.

Letztlich konnte die Frage, ob eine schuldhafte Verletzung von Obhutspflichten aufseiten des Beklagten anzunehmen war oder nicht, aus der Sicht des Oberlandesgerichts sogar dahinstehen. Denn dem Beklagten war angesichts der geschilderten Umstände allenfalls leichte Fahrlässigkeit anzulasten gewesen. Davon ausgehend war der Beklagte durch einen konkludenten Regressverzicht vor einer Inanspruchnahme durch die Klägerin geschützt.

(OLG Naumburg, Urteil v. 29.9.2016, 4 U 76/15)