Absolutes und mit Minimalaufwand betreibbares Muss ist die Einholung einer schriftlichen Mieterselbstauskunft.
Mietverwalter
Hat der Vermieter die Mietverwaltung auf einen Verwalter übertragen, handelt dieser pflichtwidrig, wenn er es unterlässt, dem Mietinteressenten ein Selbstauskunftsformular vorzulegen.[1] Im Fall der Fälle kann der Vermieter gegen den Verwalter also einen Schadensersatzanspruch haben.
Nach Auffassung des Düsseldorfer Kreises kann die Selbstauskunft vom künftigen Mieter aber erst dann verlangt werden, wenn der Vermieter die Entscheidung getroffen hat, gerade mit diesem Interessenten ein Mietverhältnis begründen zu wollen. Hier wird man sich trefflich darüber streiten können, ob dies nicht bereits nach Mitteilung des Mietinteressenten, er wolle die Wohnung mieten, zulässig ist. Keinesfalls mehr zulässig ist allerdings die verbreitete (Un-)Sitte, anlässlich von Besichtigungsterminen bereits Selbstauskünfte von Mietinteressenten zu verlangen.
2.2.2.1 Begrenztes Fragerecht
Wie im Arbeitsrecht bei der Einstellung des Arbeitnehmers, ist das Fragerecht des Vermieters auch im Bereich des Mietrechts bei Anbahnung des Mietverhältnisses nicht schrankenlos. Die Zulässigkeit der einzelnen Fragen ist vielmehr Ergebnis einer Interessenabwägung. Hierbei ist zunächst das Recht des Mieters auf informationelle Selbstbestimmung zu berücksichtigen, das eine Ausprägung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts nach Art. 2 Abs. 1 GG darstellt.[1]
Der Vermieter hat nur ein Fragerecht, wenn er ein berechtigtes und schutzwürdiges Interesse an der Beantwortung der jeweiligen Frage hat. Korrespondierend mit dem Fragerecht des Arbeitgebers bei der Mitarbeitereinstellung muss auch der Mieter lediglich solche Fragen wahrheitsgemäß beantworten, die zulässig sind.
Unzulässige Fragen
Selbstverständlich und grundsätzlich darf der Vermieter seinen potenziellen Mieter nach allem fragen, was ihn interessiert. Bei den unzulässigen Fragen kann er aber aus Lügen des potenziellen Mieters keine Rechte herleiten. Für den Fall, dass das Mietverhältnis einmal vor Gericht kommt und ggf. auch Person und Persönlichkeit des Vermieters auf dem Prüfstand stehen, sollte sich der Vermieter im schriftlichen Fragebogen auf die zulässigen Fragen beschränken. Im Ernst-, sprich Streitfall, muss er ja beweisen, dass der Mieter auf eine zulässige Frage falsch geantwortet hat. Da der Vermieter aus der Falschbeantwortung unzulässiger Fragen ohnehin keine Rechte herleiten kann, muss er hier auch nichts beweisen. Die unzulässigen Fragen sollten auch nicht etwa in einem persönlichen Gespräch mit dem potenziellen Mieter thematisiert werden – zumindest dann nicht, wenn dies unter Zeugen geschieht. Prekär können unzulässige Fragen nicht nur im Hinblick auf die DSGVO werden, sondern auch mit Blick auf die Bestimmungen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG, siehe Kap. 2 1.4).
2.2.2.2 Zulässige Fragen
Zulässig sind alle Fragen, die unmittelbare Bedeutung für die Durchführung des Mietverhältnisses haben. Unmittelbare Bedeutung kommt hier in erster Linie den Aspekten zu, die die Hauptpflichten der Mietvertragsparteien betreffen.
Der Vermieter ist nach der Bestimmung des § 535 BGB verpflichtet, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu übergeben und in diesem während des Mietverhältnisses zu erhalten. Insoweit hat er ein Interesse an der Mitteilung, wie viele Personen in die Wohnung einziehen wollen und ob ein Tier gehalten (werden) wird. Da die Hauptpflicht des Mieters darin besteht, die Miete zu bezahlen, hat der Vermieter natürlich ein berechtigtes Interesse zu erfahren, ob die Erfüllung dieser Pflicht ausreichend gewährleistet ist.
Die im Folgenden aufgeführten Fragen sind nach Rechtsprechung und allgemeiner Meinung im Schrifttum zulässig. Die Auffassung des Düsseldorfer Kreises wird jeweils ergänzend dargestellt.
2.2.2.2.1 Name und Anschrift
Bereits im Besichtigungstermin kann der Vermieter Angaben zu Name und Anschrift des Mietinteressenten erbitten. Zur Verifizierung dieser Angaben ist es auch zulässig, um Vorlage des Personalausweises zu bitten und die Überprüfung zu dokumentieren. Allerdings darf eine Kopie des Ausweises nicht gefertigt werden.
2.2.2.2.2 Familienstand
Fragen nach dem Familienstand des Mietinteressenten werden im Allgemeinen für zulässig erachtet.[1]
Der Düsseldorfer Kreis ist der Auffassung, die Bitte um Angaben zum Familienstand sei unzulässig. Würden etwa beide Ehepartner nicht Mieter, entfiele das Rechtfertigungsargument der gesamtschuldnerischen Haftung. Im Übrigen habe der Mieter ein berechtigtes Interesse daran, dem Ehegatten die Wohnung zur Mitnutzung zu überlassen, weshalb der Vermieter ohnehin zur Nutzungsduldung verpflichtet sei.
Ob man die Frage nun für zulässig erachtet oder nicht, ist nach hier vertretener Ansicht bedeutungslos, da Angaben zum Familienstand ohnehin zunächst wenig Aussagewert zukommt. Entscheidender ist vielmehr die Frage nach den Personen, die mit dem Mieter ...
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