Saarländisches OLG Urteil vom 08.03.2006 - 5 U 178/05-75

Leitsatz (amtlich)

Handelt der Mietverwalter seiner vertraglichen Pflicht, Mietzinserhöhungen durchzusetzen zuwider, so steht dem Gläubiger für jeden Monat der ausgefallenen Mieterhöhuung unter dem rechtlichen Gesichtspunkt der Unmöglichkeit ein Schdensersatzanspruch zu.

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Urteil vom 10.03.2005; Aktenzeichen 3 O 248/03)

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG Saarbrücken vom 10.3.2005 - 3 O 248/03 - wird zurückgewiesen.

2. Auf die Anschlussberufung der Kläger wird das Urteil des LG Saarbrücken vom 10.3.2005 - 3 O 248/03 - abgeändert und Ziff. I des Tenors wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger einen Betrag i.H.v. 9.468,82 EUR nebst 5 %-Punkten Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 9.041,93 EUR seit dem 5.6.2003, aus weiteren 426,89 EUR seit dem 1.10.2004 und aus weiteren 1.252,27 EUR vom 5.6.2003 bis zum 11.8.2003 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Anschlussberufung der Kläger zurückgewiesen.

3. Die Kläger tragen je 5 %, die Beklagte trägt 85 % der Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger zu je 4 %, die Beklagte zu 88 %.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

6. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 13.445,15 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Kläger machen gegen die Beklagte aus einem gekündigten Mietverwaltungsvertrag Ansprüche geltend.

Am 15.6.2000 schlossen die Parteien einen "Geschäftsbesorgungsvertrag", mit dem die Kläger der Beklagten die Verwaltung des Anwesens H.-Straße 84 in Saarbücken und der dort bestehenden Mieteinheiten mit Wirkung vom 1.7.2000 für die Dauer von drei Jahren übertrug (Bl. 6 ff. d.A.). § 2 des Vertrages zählt Geschäfte auf, die die Beklagte besorgen sollte. Dazu zählen - u.a. - die Verhandlung, der Abschluss und die Änderung von Mietverträgen, die Einziehung der zu entrichtenden Mieten einschließlich der Betriebskosten und die Abrechnung der Betriebskosten. Nach § 4 sollte die Beklagte den Klägern über die Einnahmen und Ausgaben regelmäßig vierteljährliche Abrechnungen erstellen und die eingegangenen Kaltmieten monatlich an die Kläger überweisen.

Das Anwesen war an fünf Parteien vermietet. Die Miete für die Wohnung im Erdgeschoss betrug 5,29 DM/qm, im 1. Obergeschoss 5,26 DM/qm, im 2. Obergeschoss 5,04 DM/qm und im Dachgeschoss 5,98 DM/qm. Diese Mieten waren seit vielen Jahren nicht mehr erhöht worden. Die Miete für die Wohnung im 3. Obergeschoss war höher.

Mit Telefax vom 17.6.2001 fragte der Kläger zu 3) bei der Beklagten nach den Kosten für das Erstellen der Nebenkostenabrechnung 1999/2000. Die Beklagte reagierte darauf nicht.

Der Kläger zu 3) schrieb am 11.4.2002 an die Beklagte und beauftragte diese - bezugnehmend auf die bereits geführten Gespräche -, eine Mieterhöhung ggü. den Mietern im EG, 1. OG, 2. OG und DG von rund 20 % zum 1.8.2002 durchzusetzen (Bl. 35 d.A.). Es entwickelte sich zwischen den Parteien ein Schriftwechsel (Bl. 36 ff. d.A.), in dessen Verlauf sich der Kläger zu 3) für die Erbengemeinschaft nach der Äußerung von Bedenken durch die Beklagte im Schreiben vom 25.6.2002 (Bl. 43 d.A) einverstanden erklärte, Mieterhöhungen im Verhandlungswege zu versuchen. Die Beklagte sprach in der Folgezeit mit den Mietern, erzielte jedoch keine Einigung und unternahm nichts Weiteres mehr.

Mit Schreiben vom 13.3.2003 verlangte der Prozessbevollmächtigte der Kläger Zahlung von 15.946,25 EUR noch nicht weitergeleiteter Mieten an die Kläger bis zum 17.3.2003 (Bl. 12 d.A.). Nachdem keine Reaktion der Beklagten erfolgte, kündigte der Prozessbevollmächtigte der Kläger den Mietverwaltungsvertrag mit Schreiben vom 26.3.2003 (Bl. 10 d.A.) fristlos, verlangte die Herausgabe von Unterlagen und setzte eine Frist bis zum 31.3.2003, Nebenkostenabrechnungen ggü. den Mietern vorzunehmen. Für seine Tätigkeit berechnete er aus einem Gegenstandswert von 15.946,25 EUR eine Geschäftsgebühr nach BRAGO i.H.v. 538,82 EUR. Er vereinbarte mit den Mietern im EG, 1. OG, 2. OG und DG ab dem 1.6.2003 eine Mieterhöhung von rund 20 %.

Die Kläger haben ursprünglich mit ihrer Klage verlangt, die Verwaltungsunterlagen an sie herauszugeben sowie ihnen eine Abrechnung entsprechend § 259 BGB zu erteilen. Außerdem haben sie Zahlung von 13.608,33 EUR (8.513,11 EUR wegen versäumter Mieterhöhung bis zum 31.10.2003 laut Berechnung Bl. 4 d.A., 3.304,13 EUR wegen Verpflichtung der Beklagten, die Verwaltervergütung zurückzuzahlen, 538,82 EUR wegen Rechtsanwaltskosten und 1.252,27 EUR wegen noch nicht weitergeleiteter Mieten für den Monat Mai) verlangt, sowie Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für zukünftige Schäden wegen versäumter Mieterhöhung ab dem 1.11.2003 und wegen nicht rechtzeitig erstellter Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1999/2000. Die Kläger haben behauptet, mit der Beklagten bereits bei Vertragsschluss vereinbart zu haben, dass diese eine Mieterhöhung nach Möglichkeit durchsetzen sollte.

Am 12.8.2003 - nach ...