Umsatzsteuer: Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaften

Zusammenfassung

Hinweis

Bezüglich der einzelnen Fundstellennachweise wird auf das Quellenverzeichnis am Ende dieses Buches verwiesen.

Das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird gemäß § 21 WEG in der Regel von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verwaltet.

1 Steuerfreiheit der Leistungen an die Wohnungs- und Teileigentümer

Im Rahmen ihrer Verwaltungsaufgaben erbringen die Wohnungseigentümergemeinschaften neben nicht steuerbaren Gemeinschaftsleistungen, die den Gesamtbelangen aller Mitglieder dienen, nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG steuerbare Sonderleistungen an einzelne Mitglieder. Dabei werden zur Kostendeckung von den Mitgliedern (Wohnungs- und Teileigentümern) Umlagen erhoben, insbesondere für folgende Leistungen:

• Lieferungen von Wärme (Heizung) und Wasser
• Waschküchen- und Waschmaschinenbenutzung
• Verwaltungsgebühren (Entschädigung für den Verwalter der Gemeinschaft)
• Hausmeisterlohn
• Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
• Flurbeleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Feuer- und Haftpflichtversicherung
• Müllabfuhr
• Straßenreinigung
• Entwässerung

Diese Umlagen sind das Entgelt für steuerbare Sonderleistungen der Wohnungseigentümergemeinschaften an ihre Mitglieder. Hinsichtlich der verschiedenartigen Lieferungen und sonstigen Leistungen liegen jeweils selbstständige Umsätze der Wohnungseigentümergemeinschaften an ihre Mitglieder vor, die aber nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfrei sind.

Die Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung des Sondereigentums der Mitglieder oder des Eigentums Dritter fallen nicht unter die Befreiungsvorschrift. Zu den ähnlichen Gegenständen wie Wärme, deren Lieferung an die Mitglieder der Gemeinschaft steuerfrei ist, gehören zudem nicht Kohlen, Koks, Heizöl und Gas (A 4.13.1 UStAE).

Nicht unter die Befreiung fallen Leistungen der Gemeinschaft gegenüber Dritten. Dürfen Außenstehende beispielsweise entgeltlich die Sauna oder den Swimmingpool benutzen, ist dies umsatzsteuerpflichtig. Selbst wenn eine Wohnanlage aus mehreren Wohnblöcken besteht und z. B. nicht jeder Block über eine Waschanlage verfügt, soll die Überlassung der Waschanlage an die Wohnungseigentümer der übrigen Wohnblöcke umsatzsteuerpflichtig sein, wenn dieser Wohnblock nur Miet- und nicht Eigentumswohnungen enthält (Schüler-Täsch in Sölch/Ringleb 2013, § 4 Nr. 13 UStG, Rn. 14).

2 Optionsmöglichkeit zur Rettung des Vorsteuerabzugs

Grundsätzlich ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 13 UStG gemäß § 9 Abs. 1 UStG möglich. Eine solche Option zur Umsatzsteuer kann im Rahmen von Wohnungs-/Teileigentümergemeinschaften eine wichtige Rolle für den Vorsteuerabzug des einzelnen Mitglieds spielen: Beispielsweise werden bei Vornahme von Instandhaltungsleistungen am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Praxis die Rechnungen mit dem gesonderten Umsatzsteuerausweis an die Wohnungseigentümergemeinschaft ausgestellt.

Wichtig

Keinesfalls darf eine Rechnung, die die Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft, an den Verwalter der Gemeinschaft ausgestellt werden, denn er ist nicht Bezieher der Leistung. Der Verwalter ist im Gegensatz zu Versammlung und Verwaltungsbeirat auch kein Organ der Gemeinschaft (§ 27 WEG).

Eine exakte Rechnungsadressierung an eine Wohnungseigentümergemeinschaft, für die ein Verwalter handelt, sieht wie folgt aus:

MUSTER

Eigentümergemeinschaft A-B-C

DE-Straße 50

89073 Ulm

c/o X-Hausverwaltung

FG-Straße 18

89077 Ulm

Nach § 31 Abs. 2 UStDV reicht es aus, wenn sich aufgrund der in die Rechnung aufgenommenen Bezeichnungen der Name und die Anschrift sowohl des leistenden Unternehmers als auch des Leistungsempfängers eindeutig feststellen lassen. Daher ist eine Benennung der einzelnen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (oben: "A-B-C") nicht zwingend erforderlich, wenn auch zumindest bei kleineren Gemeinschaften ratsam. Es muss nur klargestellt sein, dass die Rechnung die dortige Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft.

Nach § 31 Abs. 1 UStDV können bei der Eigentümergemeinschaft die Straße und der Ort weggelassen werden, wenn sich diese Angaben inklusive der Tatsache, dass die Rechnung an den Verwalter als Empfangsbevollmächtigten für die Wohnungseigentümergemeinschaft ergeht, aus einem in der Rechnung eindeutig in Bezug genommenen Dokument ergeben. Dieses Dokument muss nicht zwingend beigefügt, also nicht angeheftet sein (BFH, Urteil v. 16.1.2014, V R 28/13, BStBl. 2014 II S. 867, Leitsatz). Allerdings muss es im Bedarfsfall aufgefunden werden können. In § 31 Abs. 1 UStDV steht, die "Angaben müssen leicht und eindeutig nachprüfbar sein", zudem müssen nach § 31 Abs. 3 Satz 2 UStDV "die erforderlichen anderen Unterlagen … sowohl beim Aussteller als auch beim Empfänger der Rechnung vorhanden sein". Obwohl keine physische Verbindung mit der Rechnung als Urkunde gefordert wird (BFH, Urteil v. 16.1.2014, a. a. O., Rn. 12 und 14), ist in der Praxis aus Praktikabilitätsgründen ein direktes Beifügen durchaus anzuraten.

Praxis-Tipp

Der Verwalter sollte die Bezahlung von Handwerkerrechnungen usw. vom Erhalt einer ordnungsgemäßen Rechnung abhängig machen. Dabei kann er den Auftragnehmern durch...