Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz: Der Unternehmer

Zusammenfassung

Überblick

Grundsätzlich unterliegen nur Umsätze von Unternehmern der Umsatzsteuer. Der Unternehmer ist in der Regel auch der Steuerschuldner.^[1] Er ist zur Abgabe von Umsatzsteuervoranmeldungen verpflichtet und zum Vorsteuerabzug berechtigt. Unternehmer können natürliche Personen sein, aber auch juristische Personen (z. B. eine GmbH, eine AG oder ein Verein) oder sonstige Personenzusammenschlüsse (z. B. Personengesellschaften). Dass auch Haus- und Grundbesitzer Unternehmer sein können, wird nachstehend anhand vieler Beispiele gezeigt.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

§ 2 UStG zum Unternehmerbegriff, § 19 UStG zum Kleinunternehmer; Umsatzsteueranwendungserlass (UStAE) zu § 2 UStG, Abschn. 2.1; BFH, Urteil v. 7.5.2020, V R 1/18

BMF-Schreiben v. 27.10.2021 zum Vorsteuerabzug einer Bruchteilsgemeinschaft (Gz. III C 2 – S 7300/19/10002 :005)

[1] § 13a Abs. 1 Nr. 1 UStG.

1 Voraussetzungen der Unternehmereigenschaft

Unternehmerbegriff

Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes ist, wer

• selbstständig
• eine gewerbliche oder berufliche, d. h. nachhaltige Tätigkeit
• zur Erzielung von Einnahmen (nicht Gewinnen!) ausübt.^[1]

Es handelt sich hierbei um eine rein umsatzsteuerliche Begriffsbestimmung. Der Begriff des Unternehmers ist umfassender als der Begriff des Gewerbebetriebs nach dem Einkommen- oder Gewerbesteuerrecht, d. h. Unternehmer kann auch der sein, der keinen Gewerbebetrieb ausübt.

Praxis-Beispiel

Unternehmer

1. Die Vermietung einer Eigentumswohnung begründet nach dem Einkommensteuergesetz keinen Gewerbebetrieb, der Vermieter ist aber nach dem Umsatzsteuergesetz Unternehmer.
2. A und B sind gemeinsam als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit Bürotrakt im Grundbuch eingetragen. Sie vermieten das Gebäude gemeinsam. A und B bilden eine Bruchteilsgemeinschaft.. Die Bruchteilsgemeinschaft – bestehend aus A und B – ist Unternehmerin. Umsatzsteuerlich ist die Bruchteilsgemeinschaft aber keine Unternehmerin (siehe hierzu 4.).^[2]

Rechtsform

Die Fähigkeit, überhaupt Unternehmer sein zu können, ist unabhängig von der Rechtsform, in der das Unternehmen betrieben wird. Als Unternehmer kommen daher sowohl die natürlichen Personen, z. B. der vermietende Hausbesitzer, aber auch die Personen- und Kapitalgesellschaften (Erben- und Grundstücksgemeinschaften, OHG, KG, GmbH, Vereine usw.) in Betracht. Gesellschaft und Gesellschafter bzw. Gemeinschaft und Gemeinschafter stellen dabei umsatzsteuerlich 2 selbstständige Rechtssubjekte dar, die zueinander in umsatzsteuerlich relevante Leistungsaustauschbeziehungen treten können.

Selbstständigkeit

Die Frage der Selbstständigkeit natürlicher Personen ist für das Umsatz-, Einkommen- und Gewerbesteuerrecht nach denselben Grundsätzen zu beurteilen. Daraus folgt, dass derjenige, der nur als Arbeitnehmer tätig ist, kein Unternehmer sein kann. Sehr wohl kann aber ein Arbeitnehmer auch als Unternehmer tätig sein.

Praxis-Beispiel

Unternehmer

Der Angestellte A hat die obere Etage seines Zweifamilienhauses zu Wohnzwecken vermietet. Daneben ist er als freiberuflicher Dozent bei der Volkshochschule seines Heimatortes beschäftigt. In seiner Eigenschaft als Vermieter und als Dozent ist A Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Er führt damit Umsätze aus, die grundsätzlich der Umsatzsteuer unterliegen (umsatzsteuerbar sind). Zu prüfen ist in einem weiteren Schritt, ob die Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind. Hier greift bezüglich der Vermietung die Befreiung gemäß § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG.^[3] Eine Option gemäß § 9 UStG ist nicht möglich.^[4]

Während Personengesellschaften in aller Regel selbstständig sind, können Kapitalgesellschaften ausnahmsweise im Fall einer Organschaft^[5] unselbstständig sein. Unternehmer ist dann nur der Organträger.^[6]

Nachhaltigkeit

Nachhaltigkeit liegt vor, wenn die Tätigkeit planmäßig wiederholt wird. Dass zwischen den Wiederholungen ggf. ein größerer Zeitabstand besteht, ist dabei unerheblich.

Praxis-Beispiel

Grundstücksveräußerung

Ein Arbeitnehmer hat von seinem Vater 7 Grundstücke geerbt, die er nacheinander innerhalb von 2 Jahren veräußert.

Seine Verkaufstätigkeit wird als nachhaltig angesehen, weil er dieselbe Tätigkeit planmäßig wiederholt hat (mehrere Umsätze).

Wiederholungsabsicht wichtig!

Einmalige Handlungen begründen grundsätzlich mangels Nachhaltigkeit keine Unternehmereigenschaft. Nur wenn die Absicht bestand, das Geschäft zu wiederholen, oder durch die Handlung eine dauernde Einnahmequelle eröffnet wird, liegt auch insoweit eine nachhaltige Tätigkeit vor.

Praxis-Beispiel

Wiederholungsabsicht

• Ein Immobilienmakler vermittelt nur den Verkauf eines einzigen Grundstücks. Da er keine weiteren Aufträge bekommt, stellt er das Geschäft ein.
• Der Eigentümer eines unbebauten Grundstücks räumt einem Bauwilligen gegen Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses das Erbbaurecht an diesem Grundstück ein.

In beiden Fällen ist eine nachhaltige Tätigkeit gegeben, weil Wiederholungsabsicht bestand bzw. eine dauernde Einnahmequelle geschaffen wurde.

Einmaliges Entgelt reicht

Selbst wenn für eine einmalige Handlung ein einmaliges Entgelt...